Verheulsweide - Vredesteinterrein 2010

3.2 Ontwikkelingen

Structuur
Het beeldkwaliteitsplan bestaat in hoofdzaak uit een aantal ontwerpprincipes en het bijpassende gewenste functionele programma. Bij de uitwerking van de structuur is een aantal ontwerpprincipes leidend geweest:

• gefaseerde en flexibele aanpak die kan anticiperen op veranderende omstandigheden;
• programmatische invulling van het plan die rekening houd met de Doetinchemse vraag naar bedrijven (maat en kavels);
• inpassing van het ontwerp in haar omgeving en afstemming op het ontwerp voor het Stationsgebied Zuid.

De belangrijkste structuurdrager van het plan is de aanleg en inrichting van de Hamburgerbroeklaan. Deze laan zorgt voor een verbinding tussen de plandelen en dient tevens als ecologische verbindingszone tussen de Oude IJssel en de Oosseld.

Afbeelding 3.4: Kaart beeldkwaliteitsplan

Het opgestelde beeldkwaliteitsplan zal door de gemeenteraad worden vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan vervangt hiermee de ter plaatste geldende welstandsnota. Zo vormt het beeldkwaliteitsplan te zijner tijd het toetsingskader voor de welstandscommissie bij de aan te vragen omgevingsvergunningen voor het onderdeel 'bouwen'.

Programma
Het gebied wordt primair een bedrijfsterrein, waarbij rekening wordt gehouden met een menging van functies als algemene bedrijvigheid en bedrijfsverzamelgebouwen. Met diverse partijen is gesproken om tot een programmatische invulling van het terrein te komen. Dit heeft erin geresulteerd dat in het beeldkwaliteitsplan onder andere een onderwijsvoorziening en een maatschappelijke zorgvoorziening zijn opgenomen. Tevens zal er binnen het plangebied ruimte worden geboden aan het politiebureau van Doetinchem.

Kavelmaten
Het verkavelingsprincipe gaat uit van een kaveldiepte van 50 m ten zuiden en 80 m ten noorden van de Hamburgerbroeklaan. De breedte varieert om de flexibiliteit in het plan te waarborgen. Wanneer de markt zich aanbiedt kan een stuk van het plan nader worden ingevuld zonder dat de samenhang in het plan verloren gaat.

Bouwhoogten
De bebouwing ten noorden van de Hamburgerbroeklaan heeft een hoogte van maximaal 4 lagen (of 17 meter). Ten zuiden van de laan bedraagt de bouwhoogte maximaal 3 bouwlagen (of 12 meter). Langs de verbindingslus mag maximaal tot 10 meter hoog worden gebouwd.

Parkeren
Parkeren vindt in het hele gebied plaats op eigen terrein. Daarbij wordt rekening gehouden met de daarvoor geldende normen uit de CROW, zoals genoemd in tabel 6.3 in een matig stedelijke omgeving. De wijze van parkeren is afhankelijk van de ligging van het kavel in het plangebied.

• Ten noorden van de Hamburgerbroeklaan;

De geparkeerde auto wordt zoveel mogelijk vanaf de openbare weg aan het oog onttrokken door middel van zorgvuldig vormgegeven parkeervoorzieningen op maaiveld. Parkeren vindt plaats in de zone tussen gebouw en het spoor of tussen de gebouwen. In de zone tussen de openbare weg (Hamburgerbroeklaan) en de bebouwing zijn geen parkeerplaatsen opgenomen.

Het parkeren wordt op een groene wijze geïntegreerd. Auto's staan verscholen achter een groene haag of onder een pergola. Parkeren op maaiveld onder de gebouwen is toegestaan.

• Ten zuiden van de Hamburgerbroeklaan;

De parkeerplaatsen worden in deze zone opgenomen tussen de gebouwen. Op het kavel is naast het bebouwingsvlak voldoende maat tot de zijdelingse erfgrens om tweezijdig haaks parkeren op te lossen. In de zone tussen de openbare weg en de bebouwing staan geen geparkeerde auto's. Parkeren op maaiveld onder de gebouwen is toegestaan.

• Langs de verbindingslus;

In deze zone staan de geparkeerde auto's tussen of achter de gebouwen. Op het kavel is naast het bebouwingsvlak voldoende maat tot de zijdelingse erfgrens om tweezijdig haaks parkeren op te lossen. In de zone tussen de openbare weg en de bebouwing staan geen geparkeerde auto's. Parkeren op maaiveld onder de gebouwen is toegestaan.

Op onderstaande afbeelding is een indicatie weergegeven van het te realiseren parkeerplaatsen. Hieruit blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren zijn om te voldoen aan het gemeentelijke beleid ten aanzien van dit aspect. In het beeldkwaliteitsplan zijn deze uitgangspunten vastgelegd. Middels het opnemen van een maximaal bebouwingspercentage in het bestemmingsplan worden tevens de planologische randvoorwaarden vastgelegd voor voldoende ruimte voor parkeerplaatsen op eigen terrein.

Afbeelding 3.3: Indicatie parkeerplaatsen toekomstige situatie plangebied

Groen
In het gebied en langs de randen onderscheiden we vier groene structuren: de groene berm in het midden van de Hamburgerbroeklaan, de bufferzone ten oosten van het plangebied, de groene overgangen tussen de openbare ruimte en de bebouwing en de bestaande bomenrij ten zuiden van het plangebied aan de Industriestraat.

• Hamburgerbroeklaan;

Een belangrijk element in de openbare ruimte is de brede groene middenberm van de Hamburgerbroeklaan. In deze berm komen lindebomen te staan. Deels verplante bomen, deels nieuwe bomen. De berm krijgt door de omvang van deze bomen direct volume en karakter. De uitwerking van de openbare ruimte sluit naadloos aan op het oostelijke deel van de Hamburgerbroeklaan in Stationspoort.

• Groene bufferzone;

Stationspoort en het Vredesteinterrein worden van elkaar gescheiden door een 20 meter brede groene bufferzone. Deze zone wordt aangelegd als overloopgebied voor hemelwater. De bufferzone wordt vormgegeven met gras en solitaire bomen en doet dienst als wadi ten behoeve van waterbuffering.

• Overgang openbaar/privé;

De overgang tussen het openbare gebied en de bebouwing wordt vormgegeven door een 6 meter brede groene berm. Zowel langs de Hamburgerbroeklaan als langs de verbindingslus. De zone wordt uitgevoerd in gras met bomen en omzoomd door een brede haag. Deze zone ligt op eigen terrein en wordt door kopers gerealiseerd.

• Industriestraat

Het Vredesteinterrein grenst aan de zuidzijde aan de Industriestraat. Langs dit gedeelte van de Industriestraat staat een rij met volgroeide bomen. De bebouwing op de kavels houdt voldoende afstand tot de bomenrij langs deze straat. De afstand van de bebouwing tot de achterste kavelgrens is 8 meter.

Afbeelding 3.4: Groenstructuren toekomstige situatie plangebied

In de bijlage is het onderliggende beeldkwaliteitsplan opgenomen waarin uitgebreider wordt ingegaan op bovenstaande aspecten.