| Plan: | Oosseld en Wijnbergen - 2013 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R20B001A-0003 |
De regels bestaan uit de volgende onderdelen:
De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen en afkortingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2).
In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, overeenkomstig de RO-Standaarden 2008 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2008), in beginsel opgebouwd uit:
De bestemming Agrarisch is nader aangeduid met de hoofdletter A. De bestaande agrarische gronden waarop geen bedrijventerreinontwikkeling voorzien is, is voorzien van de bestemming Agrarisch. Naast de functie agrarisch zijn enkele gelieerde activiteiten toegelaten zoals extensieve dagrecreatie en fiets- en wandelpaden. De gronden kunnen tevens, net als alle overige bestemmingen, gebruikt worden ten behoeve van waterlopen, waterbergingen en waterinfiltratievoorziengen. Ten behoeve van de bestemming is een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, straatverlichting, e.d. Binnen de regels zijn afwijkingsregelingen opgenomen om onder voorwaarden van de maximale bouwhoogte te mogen afwijken.
De bestemming bedrijf is nader aangeduid met de hoofdletter B en specifieke functieaanduiding. Andere bedrijven zijn in beginsel niet toegestaand. Het is wenselijk om een bedrijfsbestemming zoveel mogelijk op de daarvoor aangewezen bedrijventerrein te vestigen.
Ondergeschikt aan de bestemming bedrijf is een kantoor en of detailhandel toegestaan. Binnen de bestemming is een bebouwingspercentage deze biedt ruimte voor kleine uitbreidingen. Daarnaast is een goot- en bouwhoogte opgenomen deze refereert aan de reeds bestaande situatie.
In principe dient de bebouwing binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Met deze bepaling wordt zoveel mogelijk voorkomen dat een rommelig en onoverzichtelijk aanzicht ontstaat op het terrein. Onder voorwaarden is daar voor bepaalde ondergeschikte bouwwerken een afwijking mogelijk.
Een bedrijfswoning is niet toegestaan. Op deze wijze wordt voorkomen dat gefrustreerde situaties ontstaan vanuit het milieurecht en het ruimtelijk ordeningsrecht.
De bestemming Centrum is met de hoofdletter C aangeduid. De bestemming centrum is toegekend aan het centrumgebied Oosseld en biedt ruimte voor allerlei voorzieningen. Overlast gevende functies, zoals bedrijfsfuncties en "nachthoreca", zijn daarbij niet toegestaan. Daarmee wordt voorkomen dat er een gefrustreerde situatie ontstaat ten opzicht van de woonomgeving.
In principe is uitsluitend wonen op de verdieping toegelaten. De "centrum" uitstraling blijft hiermee behouden. Middels afwijking is het mogelijk om wonen op de begane grond mogelijk te maken. Uitgangspunt is om van deze afwijking uitsluitend gebruik te maken indien een centrumfunctie ter plaatse niet meer haalbaar is vanwege economische redenen. In de woning is het toegestaan om een aan huis gebonden beroep of bedrijf te beginnen.
Binnen de bestemming zijn ruime bebouwingsmogelijkheden opgenomen. Veelal is hier in het verleden al gebruik van gemaakt. In principe dient de bebouwing binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Het gegeven bebouwingspercentage moet voorkomen worden dat de percelen voor 100 % worden volgebouwd.
De bestemming Groen is nader aangeduid met de hoofdletter G 1 en G 2. Binnen de bestemming Groen is het structurele groen van het plangebied geregeld. De bestemming Groen is gelegen op diverse percelen in de plangebieden.
Er is voor gekozen voor het splitsen van Groen 1 en Groen 2. De reden hiervoor is dat in ontwikkelingsplan Wijnbergen (Groen 1) specifieke aanduidingen zijn gekoppeld aan specifieke locaties. Dit is gewenst vanuit de ontwikkeling en verkoop van de gronden.
Voor de overige gebieden in het bestemmingsplan volstaat de 'standaard' groenbestemming (Groen 2). Deze 'standaard' maakt hetzelfde gebruik mogelijk, alleen is het niet aan specifieke locaties gekoppeld.
In de regels is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen (nutsvoorzieningen) en bouwwerken geen gebouwen zijnde (straatverlichting, straatmeubilair, e.d.) ten behoeve van de bestemming. Ten behoeve van extensieve dagrecreatie mogen fiets- en wandelpaden worden aangelegd zonder een direct verbindend karakter. Onder extensieve dagrecreatie wordt tevens verstaan het plaatsen van o.a. bankjes, tafels en prullenbakken.
De bestemming Horeca is met de hoofdletter H aangeduid. De bestemming Horeca is toegekend aan de locatie Doetinchemseweg 3 en 5. Overlast gevende horecafuncties, "nachthoreca", is niet toegestaan. Daarmee wordt voorkomen dat er een gefrustreerde situatie ontstaat ten opzicht van de woonomgeving.
In principe is uitsluitend wonen op de verdieping toegelaten. In de woning is het toegestaan om een aan huis gebonden beroep of bedrijf te beginnen. Om dezelfde reden is tevens een afwijking opgenomen voor de vestiging van een galerie of atelier.
Binnen de bestemming zijn ruime bebouwingsmogelijkheden opgenomen. Veelal is hier in het verleden al gebruik van gemaakt. In principe dient de bebouwing binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Met deze bepaling wordt zoveel mogelijk voorkomen dat bebouwing grenst aan de achterliggende veelal aanwezige woonbestemmingen. Onder voorwaarden is daar voor bepaalde ondergeschikte bouwwerken een afwijking mogelijk.
De gronden met de bestemming Maatschappelijk zijn met de hoofdletter M nader aangeduid. Op deze gronden zijn maatschappelijke voorzieningen en bijbehorende bouwwerken toegestaan. Ook zijn binnen deze bestemming bedrijfswoningen toegestaan. Binnen deze bestemming is een grote uitwisselbaarheid van verschillende maatschappelijke voorzieningen mogelijk gemaakt, te weten educatieve, sociale, medische, culturele, levensbeschouwelijke, sport- en recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, of een combinatie daarvan, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.
In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat onder maatschappelijke voorzieningen geen 24 uurs begeleidwonen- voorziening voor dak- of thuislozen met een verslavingsproblematiek of justitieel verleden valt. Door de raad is op 4 april 2012 besloten dat vestiging van dergelijke voorzieningen niet zomaar kan binnen bestemmingen waar maatschappelijke voorzieningen zijn toegelaten.
Binnen de bestemming zijn ruime bebouwingsmogelijkheden opgenomen. Veelal is hier in het verleden al gebruik van gemaakt. In principe dient de bebouwing binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden.
Met deze bepaling wordt zoveel mogelijk voorkomen dat bebouwing grenst aan de achterliggende veelal aanwezige woonbestemmingen. Onder voorwaarden is daar voor bepaalde ondergeschikte bouwwerken een afwijking mogelijk.
De gronden met de bestemming Tuin maken juridisch en feitelijk deel uit van de bouwpercelen waarop woningen zijn gesitueerd. In de bestemmingsomschrijving is daartoe een koppeling aangebracht met de bestemming Wonen.
De bestemming Tuin is toegekend aan de gronden aan de voorzijde van en tot een meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens van het bouwvlak waarbinnen de woning mag worden gesitueerd. Vanwege het behoud van het straatbeeld en het zicht op de woningen is binnen deze bestemming alleen een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor het bouwen van vlaggenmasten, speeltoestellen, e.d. In principe zijn gebouwen op deze gronden dan ook niet toegestaan. Alleen de bouw van bijbehorende bouwwerken (een erker, toegangspartij en overkapping) voor de voorgevel van een woning is mogelijk.
De bestemming Verkeer is toegekend aan de gronden met een ontsluitende en verkeersdoorstromende functie. Ook is de bestemming toegekend aan bermen, parkeerplaatsen en niet structurele groenvoorzieningen. In de regels van deze bestemming is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen ten behoeve van de bestemming zoals bushokjes en nutsvoorzieningen. Ook is voor deze bestemming een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, straatverlichting, e.d. Binnen de regels zijn afwijkingsregelingen opgenomen om onder voorwaarden van de maximale bouwhoogte te mogen afwijken.
De specifieke bestemming Verkeer - Railverkeer is toegekend aan de gronden die behoren bij de spoorlijn Zevenaar - Doetinchem - Winterswijk, die voor een deel door het plangebied loopt. Hier is gekozen voor een specifieke bestemming, omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden die hier nodig zijn afwijken van de algemene bestemming Verkeer. In de regels is een bebouwingsregling opgenomen voor kleine gebouwen en voor bouwwerken geen gebouwen zijnde die thuis horen bij een spoorweg. Binnen de regels zijn afwijkingsregelingen opgenomen om onder voorwaarden van de maximale bouwhoogte te mogen afwijken.
Bestaande waterlopen, waterpartijen (al dan niet overkluisd) en oevers, zijn bestemd tot water. Tevens zijn de gronden bestemd voor het behoud en de versterking van eventuele aanwezige natuurwaarden.
De bestemming Wonen omvat alle percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten.
De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak ligt in principe om de bestaande bebouwing en heeft een afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van drie meter. Het bouwvlak is 15 meter diep. Daarmee wordt aangesloten op het Planologisch Beleid 2011. Voor gestapelde woningen wordt gekeken naar het complex hoe het bestemmingslak vorm krijgt. Daarnaast wordt aangesloten op de reeds vigerende mogelijkheden. De diepte van het bouwvlak is op de plankaart aangegeven.
De maximaal toegestane goothoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen zijn in een maatvoeringssymbool op de plankaart opgenomen. In het algemeen is dit voor de goothoogte maximaal 6 meter en voor de bouwhoogte maximaal 10 meter. Vanwege het behoud van het karakter van de woning zijn afwijkende maten, ook al zijn deze bestaand, niet direct toegestaan.
Bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan binnen het bestemmingsvlak Wonen en het daarin gelegen bouwvlak. Zij dienen op minimaal 1 meter achter de voorgevel van de woning te worden gebouwd. Deze afstand sluit aan op de stedenbouwkundige opzet van de wijk en voorkomt brede gevelaanzichten. Overdekte zwembaden (binnenbaden) zijn aan te merken als gebouwen. Op binnenbaden zijn daarom de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken van toepassing.
Ten behoeve van het bouwen van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak en de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de achterste perceelsgrens kan onder bepaalde voorwaarden een afwijking van het in het bestemmingsplan bepaalde worden verleend.
Op gronden met de bestemming Wonen is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming Wonen nadrukkelijk uitgesloten.
Voor de hoofdgebouwen is, bij (vervangende) nieuwbouw een minimale breedte voorgevel vastgelegd. Dit is 6 meter. Met afwijking is het mogelijk om een smallere voorgevel te realiseren bij (vervangende) nieuwbouw. Bij toepassing van dit artikel moet gekeken worden naar de omgeving, zodat het daarbij aansluit.
In de wijzigingsbevoegdheden bij deze bestemming is het volgende opgenomen:
De bestemming Wonen 1 tot en met Wonen 6 omvat alle percelen in het ontwikkelingsgebied Wijnbergen Het Midden en Het Westen. De regels uit het recent vastsgestelde uitwerkingsplan zijn 1 op 1 doorvertaald in voorliggende actualisatie. Regels zoals opgenomen in het planologisch beleid 2011 komen niet altijd overeen met de regels voor de bestemmingen wonen 1 tot en met 6. Pas na ontwikkeling van het gebied zijn de regels uit het planologisch beleid toepasbaar omdat het dan 'bestaand stedelijk gebied' betreft.
De bestemming Woongebied - 1 is toegekend aan twee bouwstroken gelegen in het zuidelijke gedeelte van woongebied Oosseld. Voor de stroken waren kavelpaspoorten vastgesteld. Deze regels zijn, met een verruiming, opgenomen in de regels van betreffende bestemming.
De bestemming Woongebied - uit te werken is toegekend aan 3 grote ontwikkellocaties binnen de woonwijk Oosseld. De plannen hiervoor zijn onvoldoende uitgewerkt om maatvoeringen op te nemen. In de regels zijn voorwaarden opgenomen waaraan de uitwerking moet voldoen.
Binnen de dubbelbestemming Leiding - Leidingstrook wordt de ondergrondse en deels bovengrondse infrastructuur vormgegeven door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van leiding -(riool en hoogspanning)
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie wordt nader aangeduid met de hoofdletters WR-A.
In de regels bij deze bestemmingen is een voorrangsregeling opgenomen met het oog op de bescherming van de belangen en de aanwezige waarden. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de onderliggende bestemmingen worden hierdoor beperkt.
In de zones mogen geen bouwwerken en werken worden uitgevoerd. Middels een aanlegvergunning kan van het bouwverbod worden afgeweken.
Een aantal planregels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening.
De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing.
In de planregels wordt een aantal criteria voor de uitoefening van de nadere eisen-bevoegdheid gesteld, te weten:
Binnenplanse afwijking is mogelijk van een aantal specifieke bouwregels en regels, die het gebruik in enge zin regelen. Voor zover aangegeven zijn ook hierbij bovengenoemde criteria van toepassing.
In het onderstaande wordt nader uiteengezet hoe deze criteria moeten worden gehanteerd.
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen moet rekening gehouden worden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een redelijke daglichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen moet worden gestreefd naar het in stand houden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen moet worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking.
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, als deze daardoor kunnen worden beïnvloed.
De algemene of aanvullende regels tenslotte vormen een set algemene regels die op alle onderdelen van het plan van toepassing zijn. De algemene regels bestaan onder meer uit afwijking- en wijzigingsbepalingen.
De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten.
De algemene afwijingsregels voorzien in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. De in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels.
In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld in hoeverre deze afwijkingen positief bestemd worden. Daar waar maten van bestaande legale bouwwerken op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp meer bedragen dan is voorgeschreven in het nieuwe bestemmingsplan, gelden deze maten ingevolge het in het bestemmingsplan neergelegde overgangsrecht als maximum.
De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.