Oude Wehlseweg 15 - 2014

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Uitspraak ABRS

De ABRS heeft 25 september 2013 een uitspraak gedaan over het bestemmingsplan Dichteren – 2012. Zie bijlage 1 voor de anonieme versie van deze uitspraak.

De ABRS heeft het ingestelde beroep van de eigenaar van het perceel Oude Wehlseweg 15 tegen het bestemmingsplan gegrond verklaard. Het vaststellingsbesluit van de gemeenteraad van 6 december 2012 is vernietigd voor wat betreft het plangedeelte, dat betrekking heeft op de 'tweede woning' (voormalig kippenhok) aan de Oude Wehlseweg 15.

De ABRS is van mening, dat de gemeente de zaak (beter) had moeten onderzoeken en vindt dat het bestemmingsplan Dichteren - 2012 in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel is vastgesteld. In het bestemmingsplan was voor het hele perceel Oude Wehlseweg 15 een woonbestemming opgenomen, waarbij het voormalig kippenhoek de status van bijbehorend bouwwerk (bijgebouw) had gekregen.
In het voorliggende bestemmingsplan wordt de bestemming van het omstreden gebouw opnieuw bepaald.

Onderzoek

Er is uitvoerig dossieronderzoek gedaan en de situatie is ter plaatse bekeken. Op basis hiervan is het volgende geconstateerd:

• 1. Er is nooit een bouwvergunning verleend voor een tweede woning op het perceel Oude Wehlseweg 15.
• 2. Het gebouw in kwestie, dat ooit als kippenhok is gebouwd, heeft geen objectnummer en staat niet afzonderlijk geregistreerd in het kader van de Wet Onroerende Zaken (WOZ), noch in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA).
• 3. Dit gebouw is – hoewel dat niet objectief vaststaat - kennelijk langere tijd bewoond geweest. Deze bewoning was illegaal.
• 4. Als de inschrijvingen in de GBA op het adres Oude Wehlseweg 15 als uitgangspunt zouden moeten worden genomen, dan is het gebouw in kwestie kennelijk bewoond geweest in de periode juni 1994 tot juni 1995 en in de periode maart 1997 tot heden.
• 5. De huidige bewoonster heeft op 9 januari 2014 tegenover een opsporingsambtenaar van onze gemeente verklaard, dat zij sinds oktober 2012 het gebouw in kwestie bewoond. Bewoonster staat in de GBA sinds 2 oktober 2012 geregistreerd op het adres Oude Wehlseweg 15. De bewoonster heeft te kennen gegeven, dat het om een tussenoplossing gaat en zij op zoek is naar een andere woning. Op 5 mei 2014 heeft deze bewoonster zich uitgeschreven op het adres.
• 6. Op 28 juli 2014 heeft een opsporingsambtenaar van onze gemeente bij controle ter plaatse geconstateerd dat het gebouw weer bewoond is. Sinds 17 juli 2014 heeft zich op het adres ook een nieuwe bewoner ingeschreven. Dit blijkt uit het BRP (voorheen GBA) van de gemeente.

Geen overgangsrecht

De ABRS heeft in haar uitspraak van 25 september 2013 bepaald, dat de illegale bewoning wellicht viel onder de bescherming van het overgangsrecht van het bestemmingsplan 'Dichteren'. Hiervan kan alleen sprake zijn, als het strijdige gebruik ononderbroken is voortgezet. Voor de gemeente stond dit niet objectief vast.
Aan de eigenaar is verzocht om met bewijzen te komen dat het overgangsrecht nog steeds geldt. Tot de ter inzage legging van het ontwerpplan waren deze bewijzen niet overlegd. Daarom is bij het ontwerpplan de insteek geweest dat, voor zover er al sprake was van overgangsrecht, moet worden geconstateerd dat dit recht is vervallen, aangezien de bewoning langer dan een jaar onderbroken is geweest (zie onder 4 van de hierboven opgenomen opsomming). Dat leidde tot de conclusie dat er formeel geen recht (meer) was op bewoning van het gebouw.

Zienswijze

Bij de zienswijze van de eigenaar op het ontwerpbestemmimngsplan van het gebouw zijn bewijzen overlegd die de conclusie rechtvaardigen dat het gebruik niet onderbroken is geweest. Met name de overlegde getuigenverklaringen zijn hier de basis voor.

Het bestemmingsplan, is om deze reden gewijzigd. In het bestemmingsplan is het gebruik voor permanente bewoning in een 'uitsterfregeling' opgenomen. Deze regeling is toegevoegd aan de regels. De regeling legt vast dat het gebruik voor permanente bewoning voor onbepaalde tijd mag worden voortgezet totdat het vrijwillig wordt beëindigd. Dit recht vervalt als de permenente bewoning langer dan één jaar wordt onderbroken.

Nieuw bestemmingsplan

De gemeenteraad moet in een nieuw bestemmingsplan opnieuw de bestemming van het gebouw vaststellen. Het gebouw wordt aangemerkt als 'bijbehorend bouwwerk' bij het hoofdgebouw, de woning Oude Wehlseweg 15. Het voormalige kippenhok als woning bestemmen is ongewenst. Reden hiervoor is dat de permanente bewoning is illegaal tot stand gekomen (er is geen uitdrukkelijke toestemming of vergunning van het gemeentebestuur).

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan gaat over een klein terrein, ter plaatse van één gebouwtje, aan de Oude Wehlseweg 15. Het gaat over het vastleggen van de bestaande bebouwing en het juiste gebruik. De haalbaarheidsaspecten, zoals milieuaspecten, zijn hiervoor niet relevant en daarom ook niet verder belicht. In de toelichting van het bestemmingsplan Dichteren - 2012 is voor het hele plangebied van dat bestemmingsplan de haalbaarheid wel, voor zover relevant, belicht.

Hoofdstuk 4 Wijze van bestemmen

Het gebouw in kwestie wordt aangemerkt als 'bijbehorend bouwwerk' bij het hoofdgebouw, de woning Oude Wehlseweg 15. Een woonbestemming voor het voormalig kippenhok wordt, gelet op het gestelde in hoofdstuk 2 onder 'nieuw bestemmingsplan, ongewenst geacht. Dit leidt bovendien tot ongewenste precedentwerking. In het voorliggende bestemmingsplan krijgt de betreffende grond daarom (wederom) de bestemming 'Wonen' (zonder bouwvlak). Het gebruik voor permanente bewoning is vastgelegd in een uitsterfregeling. Deze is gekoppeld aan de toegevoegde functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - permanente bewoning toegestaan'.

Daaroverheen ligt de dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting 2. De gebiedsaanduiding voor de molenbiotoop is ook opgenomen. Deze liggen beide over het hele plangebied.

In de regels is een koppeling aangebracht met het bestemmingsplan Dichteren - 2012. De regels van Dichteren - 2012 zijn aangevuld met een uitsterfregeling.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan Oude Wehlseweg 15 - 2014 legt de bestaande ruimtelijke situatie in het plangebied vast. Het plan voorziet niet in een nieuwe ontwikkeling. De economische uitvoerbaarheid is niet aan de orde.

Hoofdstuk 6 Procedure

Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. De resultaten van de terinzage legging van het ontwerpbestemmingsplan komen niet terug in deze toelichting, maar zullen in het vaststellingsbesluit verwerkt worden.

Het voorliggende bestemmingsplan is een reparatie van het recent vastgesteld plan Dichteren - 2012, na aanleiding van de uitspraak van de ABRS. In het voorliggende plan is dezelfde regeling voor het betreffende terrein opgenomen als in het plan Dichteren - 2012. Daarom is vooroverleg voor het voorliggende plan niet gevoerd. Dit is bij de procedure voor Dichteren - 2012 al gedaan.