Buitengebied, Landgoed De Krael - 2012

3.3.1 Beleidskader Hergebruik Vrijgekomen Agrarische Bedrijfsbebouwing, Nieuwe Landgoederen en Landelijk Wonen

Met de vaststelling van het beleidskader "Hergebruik Vrijgekomen Agrarische Bedrijfsbebouweing, Nieuwe Landgoederen & Landelijk Wonen" is het mogelijk om onder voorwaarden een nieuw landgoed op te richten in de gemeente Doetinchem.

Een landgoed is een voor publiek toegankelijk gebied van minimaal 5 ha met een gebouw van allure. Deze 5 ha moet een functiewijziging ondergaan van (intensief) agrarisch naar natuur. De inrichting en beheer van deze gronden is divers en kan bestaan uit bos, water, natuur of extensief agrarisch gebruik. De inrichting en beheer van het landgoed wordt afgestemd op de landschappelijke kwaliteiten ter plaatse, conform de natuurdoelen zoals beschreven in het Gebiedsplan Natuur en Landschap Achterhoek van de provincie Gelderland.

In een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding worden de eisen ten aanzien van de te realiseren natuurdoelen en het beheer vastgelegd. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan de handhaafbaarheid van de afspraken. De oprichting van een nieuw landgoed is in principe mogelijk in de streekplangebieden EHS-verweving, EHS-verbindingszones en in het multifunctionele gebied. Voor Doetinchem is dit het gehele buitengebied met uitzondering van EHS-natuur.

De locatie voor de oprichting van de nieuwe bebouwing moet op basis van een stedenbouwkundig- en landschappelijk advies worden beoordeeld. Aan de oprichting van een nieuw landgoed met bebouwing worden door de gemeente de volgende eisen gesteld:

• de (aaneengesloten) omvang is minimaal 5 ha (exclusief woonbebouwing);
• er vindt een functieverandering plaats van agrarisch naar landgoed of natuur;
• per 5 ha nieuwe natuur worden maximaal drie woningen toegestaan (bij 10 ha zijn dus zes woningen toegestaan;
• de woningen worden per drie woningen gerealiseerd onder één dak;
• de minimale omvang van het hoofdgebouw bedraagt 1.500 m³;
• 90 % van de oppervlakte is publiekelijk toegankelijk;
• beheer, inrichting en publieke toegankelijkheid worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaar, met een kettingbeding en een boeteclausule;
• de inrichting van het landgoed is in overeenstemming met landschappelijke doelen, zoals vastgelegd in het Gebiedsplan Natuur en Landschap Achterhoek.

Het plangebied is gelegen in de zone EHS-natuur. In deze zone mogen geen nieuwe landgoederen (met nieuwe woningen toegevoegd) worden opgericht. Deze bepaling betreft een doorvertaling van het provinciaal landgoederenbeleid. Omdat er geen extra wooneenheden worden toegevoegd, er een agrarisch bedrijf uit de EHS-natuur verdwijnt en vijf hectare nieuwe natuur wordt aangelegd, wordt de voorgenomen ontwikkeling beschouwd als een kwalitatieve- en kwantitatieve versterking van de EHS-natuur. Voorliggend plan is in strijd met de regels, maar niet in strijd met de inhoudelijke uitgangspunten van het landgoederenbeleid. Er is sprake van versterking van de ruimtelijke- en ecologische kwaliteit van het groenblauwe raamwerk.

Het beleidskader is vertaald in een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan 'parapluherziening buitengebied Doetinchem' (2009).

Overeenkomstig artikel 11.2.1 van het bestemmingsplan Parapluherziening Buitengebied hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid het plan te wijzigen voor het omzetten van de ter plaatse geldende bestemming(en) ten behoeve van de vestiging van een landgoed, met inachtneming van ten minste de volgende voorwaarden:

• a) de wijzigingsbevoegdheid is niet van toepassing op gronden die op de kaart ‘zoneringen’ zijn aangewezen als EHS-natuur;
• b) de totale aaneengesloten omvang van de “nieuwe natuur” (exclusief woonbebouwing) is minimaal 5 hectare;
• c) door de initiatiefnemer is gegarandeerd dat 90 % van het landgoed openbaar toegankelijk is;
• d) uit een inrichtings- en beheerplan blijkt dat een kwalitatief hoogwaardige invulling
  wordt gegeven aan de architectuur van de bebouwing (“gebouw van allure”), de situering, inrichting en het beheer van natuur en landschap en de ruimtelijke samenhang van het landgoed;
• e) er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de belangen van eigenaren
  en gebruikers van omliggende gronden, waaronder in ieder geval wordt verstaan de
  ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven;
• f) voor iedere 5 hectare “nieuwe natuur” is maximaal één woongebouw toegestaan
  met een inhoud van minimaal 1.500 m³;
• g) het woongebouw mag uit maximaal drie woningen bestaan, die allen-onder-één-dak
  worden gerealiseerd;
• h) de bijgebouwen dienen in principe inpandig te worden gerealiseerd; eventuele vrijstaande bijgebouwen dienen een ruimtelijke en architectonische eenheid te vormen met de woning waartoe zij behoren;
• i) per woongebouw mag maximaal 300 m2 aan bijgebouwen worden gerealiseerd, met
  dien verstande, dat per woning maximaal 100 m2 aan bijgebouwen mag ontstaan;
• j) ruimtelijke ingrepen mogen niet leiden tot een verlaging van de grondwaterstanden
  in natte natuurgebieden;
• k) de bescherming van archeologische waarden en verwachtingswaarden voldoende is gewaarborgd;
• l) de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan moet zijn gewaarborgd.

Aan de genoemde voorwaarden wordt voldaan, met uitzondering van de voorwaarden onder a. en i.:

Ad a.)

Het plangebied ligt in de EHS-Natuur. Medewerking aan realisatie van het landgoed is toch wenselijk, omdat er ten opzichte van de oude situatie geen extra woningen worden gecreeerd; 5 hectare aan nieuwe natuur wordt gerealiseerd en de oude agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Hiermee wordt invulling gegeven aan een versterking van de ecologische verbindingszone.

Ad. i)

Voor de te bouwen nieuwe woning geldt dat maximaal 300 m2 aan bijgebouwen mag worden gerealiseerd. Dit geldt met name voor te realiseren bijgebouwen binnen de bestemming Wonen als aangegeven op de plankaart. Binnen de bestemming Natuur bevindt zich daarnaast een bestaande karakteristieke oude kapschuur (opp. 152 m2). Deze kapschuur zal worden gerestaureerd. Het behoud en herstel van deze kapschuur is om cultuurhistorische redenen wenselijk.