| Plan: | Slingeland Ziekenhuis, locatie A18 - 2017 |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R07E313A-0001 |
In deze regels wordt verstaan onder:
Het bestemmingsplan “Ziekenhuis - 2017” van de gemeente Doetinchem, vervat in plankaart en regels, met identificatienummer NL.IMRO.0222.R07H303A-0001 (versie ontwerp).
Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter, ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals in dit plan beschreven.
De rechthebbende van, inclusief zakelijk rechthebbenden op de eigendom van, een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak.
De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan.
Kaart met de bijbehorende verklaringen.
Slopen dient plaats te vinden door sloop en afvoer ofwel - indien ter plekke door de gemeente aangegeven - met behulp van een mobiele puinbreekinstallatie met dien verstande dat hiervoor vergunning dient te worden aangevraagd.
In overleg met de gemeente dient te worden bepaald welke bomen gerooid worden en of herplant elders tot de mogelijkheden behoort.
In het voorkomend geval dient bij sanering - ook van eventueel asbest - te worden gehandeld conform de ter zake toepasselijke overheidsregelingen.
Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, dienen te voorzien in de aanleg van kabels en leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, openbare verlichting en dienen zonodig te voorzien in de verlegging van bestaande kabels en leidingen.
De in dit artikel bedoelde kabels en leidingen dienen te worden gesitueerd zoals aangegeven op de kaart, houdende het “standaardprofiel 3 nutsvoorzieningen” en volgens de algemene voorwaarden 1996 UNOG (definitieve versie 1 mei 2009).
Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren dienen te voorzien in het plaatsen van lichtmasten voor verlichting van openbare wegen, fietspaden en voetpaden uitgaande van de standaard normen van de gemeente voor de armaturen en de intensiteit en uitgaande van het politiekeurmerk.
Het exploitatiegebied dient te worden voorzien van telefoonkabels ( en/of een eventueel ander telecommunicatienetwerk, waaronder mede begrepen glasvezel).
Daar waar het onvermijdelijk is dat kabels en leidingen worden gelegd onder dan wel tussen boomwortels dient te worden voorzien in de toepassing van mantelbuizen teneinde beschadiging van en door boomwortels te voorkomen.
De wegen dienen te worden uitgevoerd in asfalt, betonstraatstenen of straatbakstenen.
Schone hemelwaterafvoer dient niet aangekoppeld te worden op het vuilwaterstelsel.
Groenvoorzieningen en laanbomen dienen in het voorkomende geval te worden aangebracht in soorten en hoeveelheden zoals voorgeschreven in het bestemmingsplan en de ruimtelijke onderbouwing, en voorts na de vereiste grondverbetering. Voor laanbomen dient de te hanteren stamomvang in overleg met de gemeente te worden bepaald.
Bluswatervoorzieningen dienen te worden aangebracht met inachtneming van de Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid september 2003 van het NVBR.
Bij de aanleg van riolering dienen zinkers te worden aangebracht in geval van het kruisen van watergangen en gasleidingen.
Verkeerskundige voorzieningen dienen te worden aangebracht zoals aangegeven op de grondgebruikskaart.
Verder dienen de plannen te voldoen aan de laatste versie van het “technisch programma van eisen openbare ruimte” van de gemeente Doetinchem, afdeling ingenieursbureau”.
Om de uitvoering van werken, werkzaamheden en bouwplannen als hiervoor omschreven te borgen, is in de navolgende artikelen een aantal regels gesteld.
Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de faseringstijdvakken en koppelingen zoals aangegeven in dit hoofdstuk en bijlagen.
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van dit verbod , indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van dit exploitatieplan.
De fasering is als volgt: planvoorbereiding in de periode 2016 – 2018, aanvang werkzaamheden in de periode 2018 – 2020, en feitelijke bouw van het ziekenhuis in de jaren 2020 en volgende.
Voor iedere fase geldt dat de aanlegactiviteiten voorafgaan aan de bouwactiviteiten, en dat concrete situaties aanleiding moeten kunnen vormen om onderdelen in de fasering te verschuiven
Zolang direct aangrenzende openbare voorzieningen (d.w.z. voor zover deze nodig zijn voor de ontsluiting) niet zijn aangebracht, mogen de bouwactiviteiten niet worden gestart. De openbare voorzieningen worden vanwege de regie op deze delen van het werk, de integrale planuitvoering en kostenefficiency verricht door de initiatiefnemer, onder toezicht van de gemeente.
Het proces van bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van eventuele openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente dient te worden beschreven in een plan voor het bouwproces.
Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, voordat het plan, als bedoeld in het eerste lid, ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders.
Het is verboden de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte uit te voeren in strijd met het door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurde plan voor het bouwproces.
Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na het indienen van het plan voor het bouwproces.
Het is verplicht de voorzieningen, zoals beschreven in dit hoofdstuk en voor zover deze als openbaar gebied gaan dienen, aan te besteden volgens het gemeentelijk beleid. De desbetreffende voorzieningen worden vanwege de regie op deze delen van het werk, de integrale planuitvoering en kostenefficiency verricht door de initiatiefnemer.
Het is in het voorkomende geval verplicht de voorzieningen, zoals beschreven in dit hoofdstuk 4 namens de gemeente Europees openbaar aan te besteden volgens de richtlijn 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114, dd. 30 april 2004, voor zover de geraamde prijzen van deze voorzieningen boven de drempel uitkomen, zoals deze drempel geldt op het moment van de uitvoering.
Om te garanderen dat aan de genoemde plicht wordt voldaan dient de eigenaar de ramingen van de door hen aan te leggen voorzieningen dertien weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen
Het is verboden de werken, werkzaamheden en bouwwerken, als omschreven in dit exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals beschreven in dit exploitatieplan.
Overtreding wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet op de economische delicten artikel 1a lid 2 (Wet ruimtelijke ordening, artikel 7.2).
Voor het gehele plangebied is het verboden alle werken en werkzaamheden, zoals vastgelegd in dit exploitatieplan, uit te voeren zonder te voldoen aan de voorwaarden en eisen die vanuit dit exploitatieplan zullen worden gehecht aan een eventuele omgevingsvergunning.
Van de kant van het betrokken Ministerie is een plankostenscan ontwikkeld die als basis kan dienen voor de berekeningen van een exploitatieplan. Bij het formuleren van de bijdrage hebben we deze scan toegepast.
In het exploitatieplan wordt bij de eerstvolgende herziening onderscheid gemaakt tussen enkele uitgiftecategorieën binnen de hoofdcategorie “Maatschappelijk, ziekenhuis”. Vooralsnog gaan we uit van de voorlopig door het Slingeland Ziekenhuis opgegeven m2.
Bij een eerstvolgende herziening van het exploitatieplan zal de vertaling volgen van uitgiftecategorieën naar basiseenheden, zoals benodigd voor de exactere berekeningen. Voor zover in de tekst van dit exploitatieplan niet anders aangeduid, gaat het om m2 uitgeefbaar.
De totaal te verhalen kosten zijn te berekenen vanuit de som van de totale kosten. Vooralsnog hebben het Slingeland Ziekenhuis en gemeente de afspraken over kostenverhaal vastgelegd in de pré-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015. En op basis van de plankostenscan weergegeven in dit exploitatieplan.
De waarde van de gronden in het exploitatiegebied is te baseren op een taxatie zoals uitgevoerd door het onafhankelijk taxatiebureau Taxrekra te Wolfheze.
Als waardepeildatum is 1 januari 2017 gehanteerd. De verwervingswaarde per laatstgenoemde datum is ten behoeve van de exploitatieopzet berekend naar prijspeil 1 januari 2017.
Kostensoorten:
Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, lid 1, sub c, onder 2, Wro, worden in het algemeen gerekend de ramingen van:
Nadrukkelijk hier te benoemen zijn de volgende posten:
Onderzoeks- sloop- en saneringskosten (artikel 6.2.4 Bro)
Voor het voorliggend plan zal een scala aan onderzoeken worden uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijk bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan milieukundig bodemonderzoek, onderzoek naar flora en fauna, archeologisch onderzoek en een planschaderisicoanalyse. Daarnaast zijn sloop- en saneringskosten geraamd.
Bouw- en woonrijpmaken (artikel 6.2.4 c Bro)
De kosten voor het bouwrijp- en woonrijp maken zijn gebaseerd op civiele ramingen van het ingenieursbureau van de gemeente. Deze ramingen zijn gebaseerd op de locatie-eisen die voor het plan gelden. Het bouwrijpmaken bestaat uit het terrein vrij maken, het ophogen van het terrein waar nodig, de aanleg van bouwwegen, de aanleg van riolering, de aanleg van voorlopige openbare straatverlichting, de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden. Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbaar gebied, zoals de wegaanleg c.q. de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting, de aanleg van fietspaden en groenvoorzieningen.
Voorzieningen waarvoor kosten kunnen worden opgenomen:
Blijkens artikel 6.2.5 Bro kunnen tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4 Bro, onder c en e, worden hiertoe gerekend:
Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro)
De plankostenscan wordt voorgeschreven via een ministeriële regeling. Bij de eerste herziening van het exploitatieplan zal deze andermaal worden toegepast. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan de raming van de plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen.
Blijkens artikel 6.2.7 Bro kunnen tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, lid 1, sub c, onder 3, Wro, worden gerekend de ramingen van de opbrengsten:
De gronduitgifte is hier als P.M. te duiden omdat het Slingeland Ziekenhuis de uit te geven gronden voor eigen gebruik zal inzetten.
In dit plan is voorzien in een bijdrage in het FBW. Deze aanname vloeit voort uit een deel commerciële invulling als aanvulling op de maatschappelijke functie van het Ziekenhuis.
De houder van een omgevingsvergunning (of zijn rechtsopvolger) kan een verzoek doen tot het opstellen van de afrekening indien tenminste 90% van de begrote kosten in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Om inzichtelijk te maken welk percentage van de geraamde kosten gerealiseerd is, wordt dit uitdrukkelijk opgenomen in het exploitatieplan.
In de voorgaande tekst is een enkele keer verwezen naar de berekeningsmethodiek voor het vaststellen van de exploitatiebijdrage. Zoals eerder aangegeven is de exacte bepaling zeer afhankelijk van de verdere planvorming van het Slingeland Ziekenhuis, inbegrepen de aansluitingen op de hoofdweginfrastructuur. Vooralsnog benoemen we het resultaat derhalve als voorlopig en volstaan we voor het actuele kostenverhaal tevens naar de pre-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015, in het bijzonder de regeling dat per jaarschijf de daadwerkelijke kosten tot op heden en ook voor volgende jaren in rekening worden gebracht.