Kruisbergseweg 181 - 2010

4.2 Ontwikkelingen

In onderhavig plan zijn ontwikkelingen op 3 locaties aan de orde, die allemaal onderdeel zijn van de nieuwbouw aan de Kruisbergseweg 181 te Doetinchem. Deze ontwikkelingen worden allereerst beschreven waarna ten slotte de nieuwbouw aan de Kruisbergseweg 181 wordt beschreven. De locaties die navolgend behandeld worden zijn:

• Nieuwestraat 13 te Wehl;
• Wardsestraat 6 te Wehl;
• Kruisbergseweg 181 te Doetinchem.

Nieuwestraat 13 te Wehl

De locatie Nieuwestraat 13 te Wehl is direct gelegen aan de A18. De locatie bevindt zich op een plek die wordt gezien als de entree van Doetinchem. Op deze zichtlocatie staat een woning van 1.400 m³ en 490 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing. De totale oppervlakte van dit perceel is 5.910 m². De locatie is tamelijk verpauperd en geeft visuele hinder voor de omgeving, vooral vanaf de snelweg. Tenslotte staat er een geluidswal die met graffiti is vervuild.

De locatie aan de Nieuwestraat 13 is eigendom van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer wil de bebouwing slopen, waarbij nieuwbouw in de vorm van woningen wordt gepleegd. Gezien de ligging, direct naast de A18, is het onmogelijk en onwenselijk om op deze locatie woningen te realiseren.

Daarom is voor de nieuwbouw van woningen de locatie aan de Kruisbergseweg in beeld gekomen. Daarnaast wil de gemeente uit cultuurhistorisch besef de bebouwing aan de Nieuwestraat 13 bewaren, aangezien het één van de laatste maalderijlocaties binnen de gemeente Doetinchem betreft.

Impressies Nieuwestraat 13 te Wehl.

De gemeente heeft initiatiefnemer verzocht om in bezit te komen van de totale locatie (woning, bedrijfsgebouwen en de perceelsoppervlakte van 5.910 m²) aan de Nieuwestraat 13 te Wehl. Deze locatie heeft een gerelateerde functie naar de “Wehlse Broeklanden”.

Voor de planontwikkeling is de afspraak gemaakt dat de locatie aan de Nieuwestraat 13 voor een symbolisch bedrag van € 1,- aan de gemeente Doetinchem wordt overgedragen. In ruil hiervoor zet de gemeente de planologische procedure in gang, voor de bouw van 3 woningen aan de Kruisbergseweg 181. De inhoud van deze 3 woningen bedraagt maximaal 650 m³ en 100 m² aan aan-/bijgebouwen per woning.

Daarnaast ontvangt de gemeente Doetinchem van de initiatiefnemer een bedrag van € 50.000,- (excl. btw) voor de restauratie van de maalderij. Deze kosten zijn dan in de toekomst gedekt, mocht de gemeente overgaan tot sloop en sanering. Deze afspraken zijn geregeld via een overeenkomst. Indien de gemeente uiteindelijk niet overgaat tot het slopen van de bedrijfsgebouwen c.q. saneren van de grond aan de Nieuwestraat 13, zal er geen restitutie van het bedrag van € 50.000,- plaats vinden.

Hierdoor dient dit maatwerkinitiatief een maatschappelijk doel. Het 'om niet' verkrijgen van de locatie inclusief maalderij met daarbij de restauratiegelden (ad € 50.000 excl. btw) komen op andere manier niet 'zomaar' in handen van de gemeente. De gemeente zou op deze locatie een sociaal bedrijf –met een lage drempel- kunnen starten in combinatie met bijvoorbeeld een museum. Hierover zijn binnen de gemeente al meerdere gesprekken intern gevoerd.

Door de ontwikkeling/restauratie van de zichtlocatie aan de Nieuwestraat 13 zal dit een positief beeld geven voor de hele omgeving, vooral vanaf de A18. Ook kan de geluidswal worden weggehaald. Tenslotte heeft het perceel met een oppervlakte van 5.910 m² een toegevoegde waarde voor de “Wehlse Broeklanden”.

Wardsestraat 6 te Wehl

De initiatiefnemer sloopt aan de Wardsestraat 6 te Wehl gebouwen met een gezamenlijk oppervlakte van 413 m2. Hierbij wordt van de bijzondere regeling gebruik gemaakt dat er op een andere locatie een nieuwe woning kan worden gerealiseerd. Voor de sloop komt geen bebouwing terug, dit komt de ruimte-kwaliteit op deze locatie ten goede.

Het initiatief past voor wat betreft de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen aan de Wardsestraat 6 te Wehl niet volledig binnen het beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing van de gemeente Doetinchem, zoals genoemd in het beleidskader 'functieverandering naar wonen, nieuwe landgoederen en landelijk wonen' / 'functieverandering naar werken” zoals vastgesteld door de raad op 19 april 2007. Het beleid heeft echter wel als basis voor de ontwikkeling gediend.

Locatie Wardsestraat 6 te Wehl. Bron: Google Maps, 2009)

Vanaf het moment dat er door de gemeente Doetinchem is besloten het voormalige AZC-terrein in te richten ten behoeve van natuurontwikkeling, is er vanuit de gemeente belangstelling geweest voor het uitbreiden van het gebied. Door het feit dat de initiatiefnemer ook 1 hectare van zijn grond aan de Kruisbergseweg 181 (zie navolgende alinea) ter beschikking stelt voor natuurontwikkeling en zodoende de EHS rondom het natuurgebied versterkt, wil de gemeente Doetinchem in dit geval medewerking verlenen om een woning aan de Kruisbergseweg 181 te realiseren.

Natuurcompensenatie aan de Kruisbergseweg 181

Op het voormalige AZC-terrein, ten noorden van het projectgebied aan de Kruisbergseweg 181, is een natuurgebied met een recreatieve functie aangelegd. Het betreffende terrein is direct gelegen naast de EHS en wordt gekenmerkt door de aanwezige bronnen met kwelwater. Het kwel komt hier ter plaatse op een natuurlijke wijze aan de oppervlakte, waardoor bijzondere natuurwaarden (flora en fauna) zich kunnen ontwikkelen.

Door de ontwikkeling van de beoogde natuurwaarden op dit deel van het terrein wordt de omvang en kwaliteit van het door de gemeente Doetinchem beoogde natuur- en recreatiegebied vergroot en wordt de ontwikkeling van de EHS versterkt.

De initiatiefnemer zal een gebied van 1 hectare dat naast het AZC-terrein ligt aan dit natuurontwikkelingsproject toevoegen. Het eigendom van de betreffende hectare zal aan de gemeente worden overgedragen voor een symbolisch bedrag van € 1,- op het moment dat het projectbesluit is vastgesteld.

De kosten van de overdracht (waaronder o.a. notariskosten en kadastrale kosten) komen voor rekening van de initiatiefnemer. Daarnaast zal de initiatiefnemer zorg dragen voor de aanleg en inrichting van de 1 hectare natuur. Het gebied wordt opgenomen in het landschappelijk inrichtingsplan, voor zowel bestaande landschapselementen als nieuw aan te leggen landschapselementen, welke door de gemeente moet worden goedgekeurd. De bestemming van dit gebied zal worden gewijzigd van “agrarisch” naar “natuur”. Dit gebied is aangegeven op de situatieschets aan het eind van deze paragraaf.

Nieuwbouw aan de Kruisbergseweg 181

Met inachtneming van de ontwikkelingen op de hiervoor genoemde locaties, zal de initiatiefnemer 4 woningen realiseren aan de Kruisbergseweg 181 te Doetinchem. De ontwikkelingen aan de Nieuwestraat 6 te Wehl liggen daarbij ten grondslag voor de bouw van drie van deze vier woningen. De bestaande woning, met een inhoud van 1.400 m3 en de twee bedrijfsgebouwen van in totaal 490 m2 biedt de mogelijkheid om 3 woningen met ieder een inhoud van 650 m3 terug te bouwen met 100 m2 aan bijgebouwen per woning. Feitelijk wordt hiermee de woning van 1.400 m3 in twee vrijstaande woningen van 650 m3 gesplitst en wordt er voor de 490 m2 aan bedrijfsgebouwen de mogelijkheid geboden een derde woning te realiseren.

Initiatiefnemer heeft er -in overleg met de gemeente- voor gekozen om alle in bezit hebbende 'rechten' te bundelen en in te zetten op 1 plek aan de Kruisbergseweg 181. Hierdoor is versnippering van bouwinitiatieven op verschillende locaties niet aan de orde.

De vierde woning aan de Kruisbergseweg wordt gerealiseerd in ruil voor de sloop van bedrijfsbebouwing aan de Wardsestraat 6 te Nieuw Wehl. Doordat naast het feit dat 413 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, ook 1 hectare ten gunste van natuurontwikkeling wordt ingebracht, wil de gemeente meewerken aan de realisatie van een vierde woning met een inhoud van 650 m3 met 75 m2 aan bijgebouwen.

De te realiseren woningen zijn ontworpen en landschappelijk ingepast voor onderhavig bouwvoornemen. Zo zijn in de directe omgeving van het perceel, verspreid liggend in een lint langs de Kruisbergseweg, een aantal burgerwoningen en agrarische bedrijven aanwezig. Onderhavige planontwikkeling sluit aan bij dit beeld, waarbij op een zelfde afstand van de Kruisbergseweg dit lint verder wordt ingevuld. In overleg met welstand en een stedenbouwkundige van de gemeente Doetinchem is besloten om de woningen zoals in de tekening beschreven te situeren. Er is optimaal rekening gehouden met zichtlijnen en sfeerbeelden. Daarnaast wordt er compact gebouwd. Er worden twee erven gemaakt met ieder 2 woningen. Er wordt een scheidingssloot gerealiseerd (woning 1 + 2). Deze krijgt een steil, strak en recht talud langs de zuid- en oostzijde. Aan de zijde van het natuurterrein krijgt de sloot een wisselende breedte en diepte met een meer flauw talud, een zogenaamd natuurvriendelijke oever. De sloot zorgt ook voor ontwatering van het woongebied. Gekeken naar de twee te realiseren erven, zullen beide erven een eigen erftoegangsweg krijgen. Qua materiaalgebruik is gekozen voor pure, eenvoudige materialen als hout, baksteen en glas, die het landschap respecteren.

Voor wat betreft de hectare groenontwikkeling is er, op basis van diverse gesprekken aangaande de inrichting van het terrein, tot de volgende invulling gekomen:

• de scheidingssloot krijgt een steil, strak en recht talud (1:1) langs de zuid- en oostzijde. Aan de zijde van het natuurterrein krijgt de sloot een wisselende breedte en diepte met een meer flauw talud, een zogenaamd natuurvriendelijke oever. De scheidingssloot is niet verbonden met de waterschapssloot;
• in het terrein wordt een poel gegraven, oppervlakte ca. 500 m², inhoud ca. 400 m³, het diepste punt a.d. zuidzijde, ca. 1.50 diep, met een flauw en variabel (variatie in diepte) oplopend talud naar het noorden. Door ruim voldoende afstand tussen de poel en de (aard van de) aan te leggen beplanting (struweel en hakhout) is de bezonning van de poel optimaal;
• totale ontgraving poel en scheidingssloot maximaal 1000 m³;
• langs de scheidingssloot komt een in breedte variërend struweel met diverse struikvormende en vruchtdragende soorten bosplantsoen. In de zuidpunt van het natuurterrein komt een hakhoutbosje van els en es. Op termijn kunnen met dunningshout uit struweel en hakhoutbos takhoutrillen gemaakt worden t.b.v. vogels, amfibieën en kleine zoogdieren. De beplanting dient als een buffer tussen bebouwing en natuurterrein wat de benutting  van het terrein door de fauna (met name zoogdieren, zoals ree en das) ten goede komt;
• de aan te leggen beplanting is uitgewerkt tot op niveau van een beplantingsplan met soorten, maten en aantallen;
• de bestaande walnoten in het toekomstige natuurterrein blijven staan. De vruchten van de walnoten leveren meerwaarde in de vorm van voedsel voor vogels en zoogdieren.

Daarnaast wordt bij de inrichting van het erf en de direct aangrenzende ruimte rekening gehouden met het voorkomen van soorten die gebruik maken van de omgeving. Tevens worden er voorzieningen aangelegd aan de nieuw te bouwen woningen waar vleermuizen een verblijfplaats kunnen krijgen. Tevens wordt er rekening gehouden met verstrooiing van licht en buitenverlichting.

Op de navolgende schetsen worden impressies van de te realiseren woningen afgebeeld. Op de volgende pagina wordt de beoogde indeling van het projectgebied aan de Kruisbergseweg 181 weergegeven. Bij woning 3 is inmiddels besloten tot de bouw van een vrijstaand bijgebouw, omdat anders het achterhuis van de woning te groot zou worden. Woning 4 is inmiddels een kwartslag gedraaid op advies van de commissie Welstand en om de zichtlijnen voor de buurt te behouden.

Schetsen van de te realiseren woningen (Peter Kaster, 2009)

Landschapsinrichting nieuwe situatie. Bij woning 3 komt nog een extra bijgebouw, woning 4 wordt een kwartslag gedraaid (zie kaart bouwvergunning) Bron: Wedeo, 2010.