| Plan: | Saronixterrein e.o. - 2012 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R36B025A-0003 |
Sinds het stedenbouwkundig ontwerp en bestemmingsplan zijn opgesteld, is de marktsituatie drastisch veranderd. De behoeftekant is anders, terwijl het particulier opdrachtgeverschap een minder hoge vlucht heeft genomen dan eerder werd verwacht. Het huidige plan bevat voornamelijk grondgebonden woningen. Het plan bestaat uit verschillende woningtypen (vrijstaand, tweekappers, rijwoningen en startersappartementen) in verschillende prijscategorieen. Daardoor wordt een bredere doelgroep aangesproken en is het aanbod beter afgestemd op de huidige vraag uit de markt. Bovendien heeft zich voor een deel van de voorzieningenbestemming een supermarktcomplex aangediend. Daarnaast blijken in de concretisering van de plannen enkele – minder fundamentele - afwijkingen te ontstaan ten opzichte van het vastgestelde stedenbouwkundige plan.
Marktpartijen hebben zich bereid verklaard om de gehele ontwikkeling van het Saronix-terrein en de strook langs de Keppelseweg op zich te nemen. De concreet geworden bouwplannen en nieuwe ontwikkelingen kunnen voor een deel echter niet worden gerealiseerd op basis van (de wijzigingsbevoegdheid in) het huidige bestemmingsplan. Om de locatie verder tot ontwikkeling te kunnen brengen en ook het gemeentelijke woningbouwprogramma te kunnen uitvoeren, is een aanpassing op het vigerende stedenbouwkundig plan noodzakelijk voor een deel van het plangebied. Ook is er een gedeeltelijke bestemmingsplanherziening nodig. Wijziging van het stedenbouwkundig plan Heelweg was al voorzien, o.a. blijkens de zinsnede ‘verdere ontwikkeling van Saronix hangt af van de grondexploitatie’
Het plangebied Saronix 2011 (zie Bijlage 1) is onderdeel van het vigerende Stedenbouwkundig ontwerp Heelweg Doetinchem. De begrenzing van het plangebied Saronix 2011 betreft in de globale gebiedsindeling een deel van de randzone en het gehele Saronix-terrein.
In Saronix 2011 wordt de randzone langs de Keppelseweg in concept aangepast door de komst van een supermarkt. Daarmee wordt de randzone met de kleine korrel ter hoogte van het Saronix-terrein afgesloten met een grote korrel. De stedelijke invulling die er in plan Heelweg gedacht werd ter plaatse van het Saronix-terrein wordt vervangen door een voortzetting van het ontspannen wonen. Het vormt een combinatie van vrijstaande woningen, 2/1 kap woningen en rijen. Daarnaast is er een woongebouw met appartementen opgenomen (mogelijk met zorgvraag) in plaats van ee woonzorgcomplex. Het ketelhuis met schoorsteen vormen hiervan nog steeds het accent. De semi-openbare binnenruimte is vervangen voor openbare ruimte rondom het ketelhuis. Aan de IJsselstraat zijde is deze ruimte wat meer verhard, aan de westzijde van het appartementengebouw vormt het een groene hof. De bebouwing bestaat niet uit drie lagen met halfverdiept parkeren, maar uit twee lagen met kap en parkeren op maaiveld.
De aanhechting op de bestaande en toekomstig geplande structuren is in stand gehouden. De belangrijke zichtlijn van de Torenallee wordt doorgezet langs het te handhaven ketelhuis via het Wilhelmina Drukkerpad richting de zone met bijzondere functies. De groenstructuur langs de Nemahoweg wordt doorgezet tot de Keppelseweg. De Keppelseweg met zijn groenstructuur in de vorm van een beukenlaan en zijn steilranden wordt gehandhaafd. Dit gebied blijft een beeldbepalend onderdeel van de nieuwe ontwikkeling.
Het plangebied 'Saronix 2011' valt globaal op te delen in drie clusters met elk een eigen karakteristieken, kwaliteiten, functies en identiteiten.
De eerste is de randzone langs de Keppelseweg. Hier komen in een kleine korrelmaat woonvilla's die verwantschap tonen met de overige randbebouwing langs deze straat. De architectuur kan variëren van modern tot traditioneel. Kenmerk is dat de panden het klassieke karakter van een woonvilla benaderen.
Het tweede cluster omvat een winkelvoorziening met appartementen. Deze markante hoek koppelt verschillende wijken aan elkaar, en leent zich goed voor een wijkoverstijgende functie. In massa en verhouding is de referentie gezocht naar de randzone langs de Energieweg.
In het derde cluster vormt het ketelhuis samen met een nieuw (zorg)appartementencomplex het hart van een ontspannen woongebied. De grotere massa van het hart wordt ingekaderd door rijenwoningen. Westelijk hiervan wordt aansluiting gezocht bij de noord-zuid georiënteerde woonstraten met een wat lossere korrel, die centraal in de wijk liggen.
Het totale plangebied meet circa 3,3 hectare. Het kan worden opgedeeld in drie verschillende clusters, te weten:
1. Wooncluster
Binnen het wooncluster vormen de deelgebieden a, b en c samen een ensemble van grondgebonden woningen en een twee lagen hoog appartementengebouw. Dit ensemble krijgt een eenduidige uitstraling,. Binnen deze eenheid wordt eigenheid geboden door elke woning te voorzien van een specifiek programma, kleurgebruik en detaillering. De woningen langs de Nemahoweg worden uitgevoerd als twee-onder-één-kappers en een enkele vrijstaande woning (van hetzelfde type). De brede groenstrook langs de Nemahoweg blijft gehandhaafd. De woningen komen allemaal (op dezelfde afstand) parallel aan de Nemahoweg te liggen. Langs het Wilhelmina Drukkerpad (zuidzijde) / Torenallee zijn grondgebonden rijenwoningen gepland, die een duidelijke begeleiding van deze route vormen, samen met het tegenover gelegen appartementencomplex. Vanaf de Nemahoweg mogen ook de auto’s dit pad gebuiken volgens het auto-te-gast-principe om er te parkeren. Deze stedenbouwkundige invulling vormt een duidelijke en veilige begeleiding van de langzaam verkeerroute, waarbij het ketelhuis en de schoorsteen een markant baken vormen.
a. Twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen
Om goed aan te sluiten op het gerealiseerde particulier opdrachtgeverschap binnen plan Heelweg, worden langs de Nemahoweg vrijstaande en halfvrijstaande woningen gesitueerd. De vrijstaande woningen staan op de hoeken waar de bebouwingsstrook kruist met het Wilhelmina Drukkerpad, de twee-onder-een-kap woningen staan er tussen in. Er staan tevens twee vrijstaande woningen op de hoek naast het ketelhuis langs de IJsselstraat. Eén daarvan is de al bestaande portierswoning van het Saronix terrein. Gangbare, degelijke, niet al te dure woningen bedienen de huidige marktvraag.
Programma
Het programma bestaat uit 10 twee-onder-een-kap woningen met een inhoud van circa 500 m3 en 6 vrijstaande woningen met een inhoud van circa 515 m3. Beide hebben twee lagen met kap.
b. Rijenwoningen
De woonvisie van de gezamenlijke Achterhoekse gemeenten heeft als uitgangspunt ‘betaalbare kwaliteit boven alles’. Er is momenteel vraag naar grondgebonden woningen in de goedkopere en middeldure koopsector. De rijenwoningen voorzien daarin.
Programma
Het programma bestaat uit 31 rijenwoningen met rijbreedtes van 7 (twee stuks), 8 en 9 aaneengeschakelde woningen met twee lagen en een kap, waarvan de woningen een inhoud kennen van circa 400 m3.
c. (Zorg-)appartementen en het bestaande ketelhuis
De concretisering van de (zorg-)appartementen leidt tot een wat forser bouwvolume waarbij de uitstraling een voortzetting is van de omringende woningen. Het appartementencomplex wordt vormgegeven in reactie op het ketelhuis. De te realiseren appartementen richten zich op een doelgroep al dan niet met een zorgvraag. In elk geval is er sprake van een zelfstandige woning waarbij wellicht wordt voorzien in een gemeenschappelijke ruimte. Er ontstaat een besloten, stedelijk aandoend plein tussen ketelhuis en het complex, dat mede door zijn zuidligging een aangenaam verblijfsklimaat heeft. De aanvankelijk voorziene ‘groene setting’ in stedelijke sfeer komt nu vooral tot uitdrukking aan de noordzijde van het appartementencomplex. Hier ontstaat een groen plantsoen, waarop ook de aan de andere kant gelegen rij woningen uitkijkt. Deels is hier ook maaiveldparkeren voorzien ten behoeve van de appartementen en de aanliggende woningen. Langs de IJsselstraat ligt - in lijn met het ketelhuis, appartementencomplex en bestaande woningen - eveneens een rij woningen. De westzijde van de IJsselstraat krijgt daarmee een continue rooilijn die logisch reageert op de bestaande overzijde.
Het noordelijke deel van dit gebied vormt een duidelijk bouwblok. Tussen de woningen en het parkeerterrein bij het appartementen / supermarktcomplex komen de langzaam verkeerroute en een groene afscheiding (heg) met bomen.
Naar een goede functionele invulling van het bestaande ketelhuis wordt momenteel nog gezocht. Meerdere functies en bestemmingen zijn hier denkbaar: zoals kantoren, maatschappelijke voorzieningen, horeca of wonen. Het is een pré als het gebruik een relatie heeft met de appartementen. Belangstelling bestaat op dit moment vanuit therapeutische organisaties (mogelijk fysiotherapie).
Programma
Het appartementencomplex wordt ontwikkeld i.s.m. een woningbouwcoöperatie. Het heeft een vloeroppervlakte van 1200 m2 met daarin ruimte voor 28 appartementen van circa 65m2 nuttig vloeroppervlak.
Het ketelhuis heeft een nuttig vloeroppervlak van circa 200 m2.
2. Vrijstaande woningen Keppelseweg
De hier gedachte 9 vrije sector woonkavels voor representatieve woningen worden door Goldewijk Projectontwikkeling op de markt gebracht. In samenwerking met een architectenbureau wordt door Goldewijk voor iedere koper een uniek ontwerp ontwikkeld. De woningen zullen een representatieve entree van Doetinchem vormen.
Programma
Voor de vrije sector komen er 9 kavels met kavelafmetingen variërende tussen de 300 m2 en 600 m2.
3. Winkel-/wooncluster
Op de hoek IJsselstraat-Keppelseweg komt een supermarktcomplex. Op de begane grond bevinden zich één of twee supermarkten en daarboven verdeeld over twee bouwlagen maximaal 18 appartementen voor starters. De supermarkten bevatten samen circa 2.300 m2 bvo. Aan de zuid- en westzijde van het supermarktcomplex worden de noodzakelijke parkeerplaatsen gerealiseerd (conform CROW parkeernorm, zie hiervoor ook de bijlage). Het parkeerterrein is vanaf de IJsselstraat ontsloten.
Het dak van de supermarkten wordt gebruikt als tweede maaiveld. Het vormt de entree van de kleine appartementen en zal worden ingericht als daktuin. Hiermee wordt voorkomen dat het gevoel ontstaat op een parkeerplaats te wonen. De voorzijde van de appartementen zijn georienteerd op de Keppelseweg, waarlangs de beukenlaan wordt gehandhaafd.
Programma
Het supermarktcomplex krijgt een totaal vloeroppervlak van circa 2.300 m2. Daarop worden maximaal 18 goedkope koopappartementen gerealiseerd.
In grote lijnen wordt het groen ontwikkeld conform het bestaande stedenbouwkundige plan. De bestaande lanen en boomrijen worden versterkt en aangeheeld.
Langs de Majoor Bosschardtstraat blijft de beukenlaan gehandhaafd. Deze wordt ingebed in een groenstrook die deze straat begeleidt.
De Heelweg tussen deelgebied 1 en 3 wordt begeleid door een nieuw aan te leggen groenstrook waarin hagen en Krentebomen worden geplaatst.
Aan de oostzijde van de Nemahoweg komt een brede groenstrook (gras) met daarin een doorgaande en begeleidende rij van beuken. De straat krijgt hierdoor een breed profiel en voorname uitstraling.
De hoeken van het plein rondom het ketelhuis worden aan de zijde van het Wilhelmina Drukkerpad gemarkeerd met een boom. Op het parkeerterrein worden de parkeerplaatsen die voor een woning liggen omrand door een haag, die tevens de begrenzing vormt van het plein rondom het ketelhuis.
Achter het zorgcentrum komt een nieuw groen 'plein' als verbindend element tussen de rijenwoningen en het zorgcentrum. In het gras zijn enkele bomen, een wandelpad en parkeerplaatsen opgenomen. Mogelijk kunnen banken worden geplaatst. De tuinen van de woningen die met hun achterzijden aan dit 'plein' liggen krijgen een uniforme afscheiding.