Regels Landelijk gebied
Op deze pagina vindt u informatie over het landelijk gebied van de gemeente Doetinchem. U leest hier hoe we de regels rondom het gebruik van het landelijk gebied vastleggen. Waar mag de grond voor worden gebruikt en welke mogelijkheden zijn er verder nog?
Wat worden de nieuwe regels voor het landelijk gebied?
De nieuwe regels worden niet meer in een bestemmingsplan vastgelegd, maar in een beheersverordening.
Normaal gelden voor een gebied meerdere bestemmingsplannen. Zoals u misschien weet, is het bestemmingsplan voor het landelijk gebied vernietigd op 19 februari 2020. Daarom gelden op dit moment de oude bestemmingsplannen van soms wel 20 jaar geleden. Daarnaast werkt iedere gemeente aan de voorbereidingen op de nieuwe Omgevingswet. Deze wet gaat in op 1 januari 2022. Deze wet kent geen bestemmingsplannen meer. Dat wordt het omgevingsplan. We kunnen voor het landelijk gebied nu een nieuw bestemmingsplan opstellen. Maar daarvoor moeten heel veel onderzoeken worden uitgevoerd. Die kosten veel geld en tijd. Wanneer we over ongeveer 2 jaar het omgevingsplan gaan opstellen, moet dit opnieuw gebeuren.
Om dubbel werk en dubbele kosten te voorkomen, heeft gemeente Doetinchem gekozen voor een tijdelijke oplossing: een beheersverordening voor het landelijk gebied.
Wat leggen we vast
Met een beheersverordening leggen we alleen de bestaande situatie vast. Er staan dus geen nieuwe plannen of ontwikkelingen in. Dat betekent dat we vastleggen hoe u de grond nu gebruikt. Maar ook hoe u de grond nog iets anders zou mogen gebruiken. Zo ontstaat er een verzameling aan regels die er voor zorgt dat wat in de beheersverordening staat ook klopt met de werkelijkheid.
Met de beheersverordening zijn kleine (ver)bouwplannen mogelijk. Bijvoorbeeld, als u bij uw woning nog geen 100 m2 aan bijgebouwen hebt staan, dan kunt u meestal deze nog bijbouwen tot 100 m2.
De opbouw van een beheersverordening is vergelijkbaar met een bestemmingsplan. Het bestaat uit een toelichting, regels en een plankaart. De digitale versie van de beheersverordening op www.ruimtelijkeplannen.nl is niet voorzien van kleuren per functie. In een bestemmingsplan is dat wel het geval. Via deze gebruiksvriendelijke viewer kunt u de beheersverordening beter raadplegen. Bekijk de korte handleiding voor hulp bij het raadplegen van de gebruiksvriendelijke viewer.
Het inhoudelijke verschil met een bestemmingsplan is dat er in de beheersverordening niet gemotiveerd hoeft te worden of wordt voldaan aan diverse eisen, zoals die voor stedenbouw en milieu. Dit is in vorige bestemmingsplannen al gemotiveerd en dat hoeft bij het vastleggen van de bestaande situatie in de beheersverordening niet opnieuw. Juridisch gezien verandert er niets.
Grotere bouwplannen of veranderingen?
Grotere bouwplannen of veranderingen in gebruik van grond, kunnen meestal niet met de beheersverordening worden uitgevoerd. Dit soort plannen zien wij als nieuwe ontwikkeling en deze kunnen niet in een beheersverordening worden opgenomen. Ook plannen die zorgen voor meer uitstoot van stikstof passen niet in de beheersverordening. Hiervoor moet u een andere procedure volgen. Dit is omdat dit een grotere invloed kan hebben op uw omgeving. Neem hiervoor contact op met de gemeente Doetinchem. U zult voor dit soort plannen waarschijnlijk een deskundig adviseur, zoals een bedrijfsadviseur of een architect, moeten betrekken.
Wij helpen u graag
Heeft u vragen over de mogelijkheden die de beheersverordening u biedt op het gebied van bouwen op- of het gebruik van grond? Onderaan deze pagina vindt u de antwoorden op veelgestelde vragen. Staat uw vraag er niet tussen? Neem dan contact op met het Loket bouwen en wonen via (0314) 377 377. Tijdens dit gesprek kunnen wij uw persoonlijke situatie en de mogelijkheden die u heeft met u bespreken.
Bekijk ook de video over de beheersverordening landelijk gebied.
Vragen
Hieronder vindt u vragen met betrekking tot de Beheersverordening Landelijk gebied.
Ik woon/werk in het landelijk gebied. Wat verandert er voor mij?
Voor de huidige situatie verandert er niets. Een bestaand bedrijf kan de bedrijfsvoering voortzetten en ook voor een woning verandert er niets. Bij nieuwe ontwikkelingen kan dat anders liggen. U kunt bijvoorbeeld denken aan het veranderen van de functie van agrarisch naar wonen omdat uw bedrijf is gestopt en u er nu alleen nog woont. Of het splitsen van een cultuurhistorisch waardevolle woning in twee woningen. Aan dit soort ontwikkelingen kunnen we meewerken, maar dat kan niet meer met een simpele procedure. Hier moet eerst onderzoek naar worden gedaan. Dit kan betekenen dat er meer tijd nodig is en het langer duurt voor u reactie krijgt op uw plannen.
Waarom is gekozen voor beheersverordening voor het landelijk gebied?
In 2015 heeft de gemeenteraad een bestemmingsplan voor het landelijk gebied vastgesteld. Maar dit bestemmingsplan is vernietigd. Hierdoor zijn oude bestemmingsplan weer in werking getreden. Deze zijn verouderd. We willen dus wel snel een actueel toetsingskader voor het landelijk gebied hebben. We hadden hiervoor ook een bestemmingsplan kunnen opstellen. Maar het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, voorzien van een Milieueffectrapportage (MER), is een tijdrovend en kostbaar traject.
En we weten dat landelijk de wetgeving gaat veranderen. Op 1 januari 2022 treedt de Omgevingswet in werking. Dan kunnen we geen bestemmingsplannen of beheersverordeningen meer opstellen. Dit wordt dan een omgevingsplan. De gemeente Doetinchem is al volop bezig met de voorbereidingen hiervoor. En dan moeten we, ook voor het landelijk gebied, alle regelgeving weer actualiseren.
We willen niet in een korte tijd twee keer min of meer dezelfde onderzoeken doen, zoals een kostbare MER-procedure. Daarom hebben we voor deze korte periode tot de Omgevingswet gekozen voor een beheersverordening voor het landelijk gebied. Met een beheersverordening leggen we de feitelijke bestaande situatie met geactualiseerde regels en plankaarten vast.
Wat is de procedure van een beheersverordening?
In de Wet ruimtelijke ordening is geen voorbereidingsprocedure voor de beheersverordening opgenomen. Daarmee is de beheersverordening juridisch vergelijkbaar met andere verordeningen die een gemeente kan vaststellen, zoals bijvoorbeeld een horecaverordening of een geluidverordening. Dit is de reden dat er geen bezwaar bij de gemeenteraad of beroep bij de bestuursrechter mogelijk is (zie art 8:2 Awb).
De procedure die doorlopen wordt is als volgt:
- de beheersverordening wordt ter inzage gelegd. In die periode kunnen belanghebbenden een reactie indienen bij de gemeente.
- Na beantwoording en waar nodig verwerking van de inspraakreacties legt het college van burgemeester en wethouders een voorstel bij de gemeenteraad neer om de beheersverordening vast te stellen.
- Na vaststelling wordt de beheersverordening gepubliceerd en treedt deze op dat moment in werking.
Wat is de rechtsbescherming in de beheersverordening?
Voor de beheersverordening gelden geen procedurevoorschriften. Het gaat om een verordening en dat betekent dat u geen beroep kunt indienen tegen de beheersverordening. Als de beheersverordening in werking is getreden, is het wel mogelijk dat achteraf toetsing plaats vindt door de rechter.
Hoe is het ‘bestaand gebruik’ bepaald?
De beheersverordening kan het bestaand gebruik op twee manieren vastleggen.
- Het vastleggen van het feitelijk bestaande gebruik.
- Het vastleggen van het planologisch bestaande gebruik.
Bij optie 1, het vastleggen van het feitelijk bestaande gebruik kan bijvoorbeeld worden verwezen naar een luchtfoto met een inventarisatielijst. Het zal duidelijk zijn dat dit maar weinig rechtszekerheid biedt. Zo zal de precieze ligging van de bebouwing en de bouwhoogte niet duidelijk zijn.
Bij optie 2, het vastleggen van het planologisch bestaande gebruik, worden de mogelijkheden uit de voorafgaande bestemmingsplannen overgenomen. Daarbij hoeven de geldende bestemmingen niet geheel overgenomen te worden. Het is mogelijk om niet meer gewenst gebruik te schrappen, maar ook legalisering van illegaal gebruik kan daarbij plaatsvinden.
In de beheersverordening Landelijk gebied - 2020 wordt in hoofdzaak het planologisch bestaande gebruik uit voorgaande bestemmingsplannen overgenomen. Daarbij wordt wel, omdat dit niet anders kan, voor een deel ook het feitelijk bestaand gebruik vastgelegd. Dit laatste gaat vooral over de stikstofsituatie.
Specifieke vragen
Hieronder vindt u specifieke vragen met betrekking tot de beheersverordening Landelijk gebied.
Kan ik mijn woning uitbreiden?
In de beheersverordening is voor woningen (ook bedrijfswoningen) een maximale inhoud opgenomen. Voor de meeste woningen geldt een maximale inhoud van 750m3. Woningen die nog kleiner zijn kunnen ook nog steeds tot deze maximale inhoud worden vergroot. Bij woningen waar dit in de bestaande legale situatie al groter is, geldt deze bestaande legale situatie als maximum. Die woningen kunnen dus niet meer uitbreiden.
Voor woningen die zijn gesplitst of die nieuw zijn gebouwd vanwege sloop van bedrijfsbebouwing, kan ook een kleinere inhoud gelden. Dat is dan nu al specifiek vastgelegd. Als er een kleinere maatvoering geldt, is dat voor die woning opgenomen op de plankaart.
Kan ik een schuurtje bij mijn woning bouwen?
In de beheersverordening is opgenomen hoe groot de oppervlakte aan bijgebouwen maximaal mag bedragen. Voor de meeste woningen zal dit 100 m2 zijn en kan dit ook onder de beheersverordening tot deze oppervlakte worden uitgebreid. Voor sommige locaties is een afwijkende maatvoering van toepassing. Dat is dan weergegeven op de plankaart.
Kan ik zonnepanelen op mijn erf plaatsen?
Er kan een vergunning worden aangevraagd voor het plaatsen van zonnepanelen op het erf voor eigen gebruik en tot een oppervlakte van maximaal 100 m2. Daarnaast moeten deze landschappelijk worden ingepast.
Kan de vorm van mijn bouwperceel veranderd worden?
Het bouwvlak zoals dat in de beheersverordening is opgenomen kan niet met een eenvoudige procedure worden gewijzigd. Hiervoor moet de uitgebreide procedure doorlopen worden.
Tijdens de terinzagelegging van het ontwerp, kunt u controleren of het bouwvlak op juiste wijze is verwerkt in de beheersverordening.
Behoud ik mijn agrarisch bouwvlak?
Dit is afhankelijk van de feitelijk bestaande situatie. Voor de bestaande agrarische bedrijven zal een agrarisch bouwvlak worden opgenomen.
Tijdens de terinzagelegging van het ontwerp, kunt u controleren of dit op juiste wijze is verwerkt in de beheersverordening.
Kan ik nog gebruikmaken van het beleid voor Vrijgekomen Agrarische Bedrijfsbebouwing (VAB-regeling)?
Ja. dit is mogelijk met een uitgebreide procedure en mits aan de voorwaarden wordt voldaan.
Ik woon in een VAB-woning. Hoe wordt deze in de beheersverordening opgenomen?
Voor VAB-woningen wordt een reguliere woonbestemming opgenomen. Mogelijk gelden er wel afwijkende bouwvoorschriften. Deze zijn op de plankaart weergegeven.
Tijdens de terinzagelegging van het ontwerp, kunt u controleren of dit op juiste wijze is verwerkt in de beheersverordening.
Wat is het verschil tussen dubbele bewoning en woningsplitsing?
Er zit een wezenlijk verschil tussen deze twee woningtypen. Bij een dubbele bewoning hebben beide woningen volwaardige bouwmogelijkheden die gelijk zijn aan iedere woonbestemming. Bij woningsplitsing is er sprake van gedeelde bouwrechten voor een woning. In hoofdlijnen betekent dit dat de inhoud van de woning de helft mag zijn (375 m3 i.p.v. 750 m3) en de helft aan bouwmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken (50m2 i.p.v. 100 m2). Op de plankaart is voor een gesplitste woning de aanduiding ‘gesplitst’ opgenomen. Voor dubbele bewoning zijn twee bestemmingsvlakken ‘Wonen’ opgenomen.
Tijdens de terinzagelegging van het ontwerp kunt u controleren of er in uw situatie sprake is van een dubbele woning of een splitsing en of dit op juiste wijze is verwerkt in de beheersverordening.
Ik woon in een dubbele woning. Wat verandert er?
Dubbele woningen die ook als dubbele woonbestemming in eerdere bestemmingsplannen waren opgenomen, zijn ook in de beheersverordening opgenomen. Daaraan verandert de beheersverordening niets.
Tijdens de terinzagelegging van het ontwerp kunt u controleren of er in uw situatie sprake is van een dubbele woning en of deze op juiste wijze is verwerkt in de beheersverordening.
Ik heb mij in 2018 gemeld om de splitsing te legaliseren. Wordt dit nu geregeld?
Degenen die voor splitsing in aanmerking komen en meegenomen zijn in de beheersverordening, hebben bericht gehad. Voor deze percelen is het van belang dit ook te controleren.
Voor andere locaties geldt dat zij eerst nog een actie moeten ondernemen, voordat ze kunnen worden opgenomen. Daarnaast is er nog een groep die niet in aanmerking komt. Ook zij zijn of zullen hierover door de gemeente worden geïnformeerd. Voor locatie-specifieke informatie kan contact worden gelegd met de gemeente.
Overige vragen
Neem voor de volgende vragen contact op met het Loket bouwen en wonen, want in de beheersverordening staan hiervoor geen regels opgenomen of is er nader onderzoek nodig.
- Kan ik gebruikmaken van een warmtepomp die gebruikmaakt van geothermie?
- Kan ik de stalruimte op mijn agrarische bedrijf vergroten?
- Kan ik een werktuigenloods bij mijn agrarische bedrijf bouwen?
- Kan ik een bedrijfsruimte bij mijn (niet-agrarische) bedrijf bouwen?
- Ik wil mijn woning splitsen. Mag dat?