| Plan: | Binnenstad en De Veentjes - 2012 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R01B194A-0003 |
De regels bestaan uit de volgende onderdelen:
De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen en afkortingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2).
In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, overeenkomstig de RO-Standaarden 2008 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2008), in beginsel opgebouwd uit:
Binnen deze bestemming is uitsluitend een telecombedrijf toegelaten. De bestemming is dan ook alleen toegekend aan gronden gelegen aan het Hovenstraatje. Ook in het geldende bestemmingsplan was deze bestemming specifiek aan dit perceel toegekend. Een andere bedrijfsbestemming alleen toegestaan middels afwijking en onder voorwaarden. De gemeente vindt het namelijk wenselijk om bedrijven zoveel mogelijk op de daarvoor aangewezen bedrijventerrein te vestigen.
Ondergeschikt aan de bestemming Bedrijf is een kantoor en of detailhandel toegestaan. Binnen de bestemming is een bebouwingspercentage deze biedt ruimte voor kleine uitbreidingen. Daarnaast is een goot- en bouwhoogte opgenomen deze refereert aan de reeds bestaande situatie.
De bebouwing moet binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Onder voorwaarden is daar voor bepaalde ondergeschikte bouwwerken een afwijking mogelijk. Er is geen bedrijfswoning toegelaten.
Het is mogelijk om, onder voorwaarden, de bestemming Bedrijf te wijzigen in de bestemming Centrum. De bestemming Centrum sluit aan bij de omliggende bestemmingen. De bouwmogelijkheden op het perceel zullen daarbij wel gelijk blijven.
De bestemming Centrum is toegekend aan grote delen van de binnenstad en een deel van De Veentjes. De bestemming biedt ruimte voor allerlei voorzieningen. Overlast gevende functies, zoals bedrijfsfuncties en nachthoreca, zijn daarbij niet toegestaan tenzij dit specifiek op de kaart is aangeduid.
Bepaald is dat woningen alleen zijn toegestaan op de eerste verdieping en hoger. De centrum-uitstraling blijft hiermee behouden. Met een afwijking is het mogelijk om op de begane grond woningen mogelijk te maken. Uitgangspunt is om van deze afwijking uitsluitend gebruik te maken als een centrumfunctie ter plaatse niet meer haalbaar is vanwege economische redenen. Ook het gemeentelijke woningbouwprogramma is reden om wel of niet mee te werken aan deze afwijking.
In de woning is het toegestaan om een aan huis gebonden beroep of bedrijf te beginnen. Ook is een afwijking opgenomen voor de vestiging van een galerie of atelier.
Binnen de bestemming zijn ruime bebouwingsmogelijkheden opgenomen. Veelal is hier in het verleden al gebruik van gemaakt. In principe dient de bebouwing binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden, met een omgevingsvergunning kan daar onder voorwaarden van worden afgeweken.
Het gebruik van bijbehorende bouwwerken is in principe gerelateerd aan het gebruik in het hoofdgebouw. Bestaande afwijkingen hiervan zijn met de functieaanduiding 'specifieke vorm van centrum - zelfstandig gebruik' en hieraan gekoppelde gebruiksregeling toegestaan.
De bestemming Gemengd is toegekend aan locaties verspreid aan de randen van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn meerdere functies aanwezig en mogelijk. Binnen de bestemming Gemengd zijn deze functies beperkt tot (commerciële) dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, cultuur en ontspanning en wonen.
Afhankelijk van locatie, ligging en omgeving zijn bouwvlakken aan de percelen met de bestemming Gemengd toegekend. In principe dient de bebouwing binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Onder voorwaarden is daar voor bepaalde ondergeschikte bouwwerken en ander gebruik een afwijking mogelijk.
Het is mogelijk om, onder voorwaarden, de bestemming Gemengd te wijzigingen naar Wonen en Tuin. Dit kan alleen voor aanwezige bedrijfswoningen.
Binnen de bestemming Groen is het structurele groen van het plangebied geregeld. Het groen is voornamelijk gelegen langs de Oude IJssel, de Europaweg, Hofstraat, Plantsoenstraat en op het voormalige Amphionterrein en de grond ten noorden daarvan.
In de regels is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen (waaronder nutsvoorzieningen) en bouwwerken geen gebouwen zijnde (straatverlichting, straatmeubilair, e.d.) voor de bestemming. Ten behoeve van extensieve dagrecreatie mogen fiets- en wandelpaden worden aangelegd zonder een direct verbindend karakter. Onder extensieve dagrecreatie wordt ook verstaan het plaatsen van o.a. bankjes, tafels en prullenbakken.
De gronden met de bestemming Tuin maken juridisch en feitelijk deel uit van de bouwpercelen waarop woningen zijn gesitueerd. In de bestemmingsomschrijving is daartoe een koppeling aangebracht met de bestemming Wonen.
De bestemming Tuin is toegekend aan de gronden aan de voorzijde van en tot drie meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens van het bouwvlak waarbinnen de woning mag worden gesitueerd. Vanwege het behoud van het straatbeeld en het zicht op de woningen is binnen deze bestemming alleen een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor het bouwen van vlaggenmasten, speeltoestellen, e.d. In principe zijn gebouwen op deze gronden dan ook niet toegestaan. Alleen de bouw van bijbehorende bouwwerken (een erker, toegangspartij en overkapping) voor de voorgevel van een woning is mogelijk.
De bestemming Verkeer is toegekend aan de gronden met een ontsluitende en verkeersdoorstromende functie. Tevens is de bestemming toegekend aan bermen, parkeerplaatsen en niet structurele groenvoorzieningen. In de regels van deze bestemming is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen ten behoeve van de bestemming zoals bushokjes, bewakingsgebouwtjes en nutsvoorzieningen. Ook is voor deze bestemming een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, terrasvoorzieningen, straatverlichting, e.d. Binnen de regels zijn afwijkingsregelingen opgenomen om onder voorwaarden van de maximale bouwhoogte te mogen afwijken.
Bestaande waterlopen (Oude IJssel), waterpartijen (al dan niet overkluisd) en oevers, zijn bestemd tot water. Tevens zijn de gronden bestemd voor het behoud en de versterking van eventuele aanwezige natuurwaarden.
De bestemming Wonen omvat alle percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten.
De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak ligt in principe om de bestaande bebouwing en heeft een afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van drie meter. Het bouwvlak is 15 meter diep. Daarmee wordt aangesloten op het Planologisch Beleid 2011. Daarnaast wordt aangesloten op de geldende mogelijkheden. De diepte van het bouwvlak is op de plankaart aangegeven. De maximaal toegestane goothoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen zijn in een maatvoeringssymbool op de plankaart opgenomen. Middels het afwijken van de bouwregels is het mogelijk om af te wijken van de bestaande goot- en bouwhoogte. Vanwege het behoud van het karakter van de woning zijn afwijkende maten, ook al zijn deze bestaand, niet direct toegestaan.
Bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan binnen het bestemmingsvlak Wonen en het daarin gelegen bouwvlak. Zij moet op minimaal 1 meter achter de voorgevel van de woning worden gebouwd. Deze afstand sluit aan op de stedenbouwkundige opzet van de wijk en voorkomt brede gevelaanzichten. Overdekte zwembaden (binnenbaden) zijn aan te merken als gebouwen. Op binnenbaden zijn daarom de bouwregels voor bijgebouwen van toepassing.
Ten behoeve van het bouwen van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak en de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de achterste perceelsgrens kan onder bepaalde voorwaarden een afwijking van het in het bestemmingsplan bepaalde worden verleend.
Op gronden met de bestemming Wonen is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming Wonen nadrukkelijk uitgesloten.
Op een aantal plaatsen was in het geldende bestemmingsplan de mogelijkheid aanwezig voor een winkel, bedrijf of praktijkruimte. Daar waar een dergelijk gebruik daadwerkelijk aanwezig is, is dit met een functieaanduiding toegelaten. Op de locaties waar op dit moment geen gebruik gemaakt wordt van deze mogelijkheid, is met een ontheffing het afwijkende gebruik mogelijk.
Binnen de dubbelbestemming Leiding - Leidingstrook wordt de ondergrondse 'watertransportleiding' voor de overkluisde Slinge planologisch beschermd.
De dubbelbestemminge Waarde - Archeologie en Waarde - Archeologische verwachting 1, 2 en 4 beschermen de mogelijk aanwezige archeologische waarden in de grond. Meer hierover in 4.9.
In de regels bij deze bestemmingen is een voorrangsregeling opgenomen met het oog op de bescherming van de belangen en de aanwezige waarden. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de onderliggende bestemmingen worden hierdoor beperkt.
In de zones mogen geen bouwwerken en werken worden uitgevoerd. Met een omgevingsvergunning kan van het verbod worden afgeweken.
Een aantal planregels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening.
De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing.
In de planregels wordt een aantal criteria voor de uitoefening van de nadere eisen-bevoegdheid gesteld, te weten:
Binnenplanse afwijking is mogelijk van een aantal specifieke bouwregels en regels, die het gebruik in enge zin regelen. Voor zover aangegeven zijn ook hierbij bovengenoemde criteria van toepassing.
In het onderstaande wordt nader uiteengezet hoe deze criteria moeten worden gehanteerd.
De woonsituatie
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.
Het straat- en bebouwingsbeeld
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het in stand houden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:
De verkeersveiligheid
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.
De sociale veiligheid
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.
De milieusituatie
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking.
De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.
De algemene of aanvullende regels tenslotte vormen een set algemene regels die op alle onderdelen van het plan van toepassing zijn. De algemene regels bestaan onder meer uit afwijking- en wijzigingsbepalingen. De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten.
De algemene afwijkingsregels voorzien in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Ook is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen die gerelateerd is aan een wro-zone nabij de Oude IJssel. Dit is uitsluitend voor één horecagelegenheid bij een nog aan te leggen stadsstrand. In de afwijking is opgenomen dat er maximaal 500 m2 bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) mag komen. En dat de maximale goothoogte 7 m is. Dit betekent dat er sprake kan zijn van een in oppervlak kleiner gebouw met een hoogte van 7 m, met twee bouwlagen, maar ook van een laag gebouw met een oppervlakte van 500 m2 b.v.o.. In de afwijking is de voorwaarde opgenomen dat de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is. Dus of de te bouwen massa hoog en compact of laag met een groter oppervlakte wordt, is dan nader te bepalen.
De in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels.
In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld in hoeverre deze afwijkingen positief bestemd worden. Daar waar maten van bestaande legale bouwwerken op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp meer bedragen dan is voorgeschreven in het nieuwe bestemmingsplan, gelden deze maten ingevolge het in het bestemmingsplan neergelegde overgangsrecht als maximum.
De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.