Heikantseweg 4 - 2012

3.3.1 Algemeen

De initiatiefnemer is van plan om op het perceel Heikantseweg 4 de agrarische bebouwing te slopen en hiervoor in de plaats drie nieuwe woningen te realiseren. Hoewel het voorgenomen plan in strijd is met de voorschriften van het geldende bestemmingsplan is een dergelijke functieverandering op deze locatie goed in te passen. Redenen hiervoor zijn dat de functieverandering:

• leidt tot ontstening van het buitengebied en door middel van een erfinrichtingsplan landschappelijk wordt ingepast;
• zorgt voor behoud van de agrarische uitstraling van het perceel door de vormgeving van de nieuwe bebouwing;
• geen beperking oplevert voor omliggende agrariërs in hun bedrijfsvoering;
• aansluit op het geldende beleid omtrent functieverandering in het landelijk gebied (zie Beleidskader);
• door middel van een inrichtingsplan rekening houdt met de ligging in de ecologische verbindingszone "De Didamse Leigraaf" (zie Inrichtingsplan);
• en tot slot niet belemmerd wordt door planologische- en/of milieuaspecten (zie Haalbaarheid).

3.3.2 Programma en erfopzet

Ten behoeve van de ontwikkeling van drie woningen worden de op het perceel aanwezige opstallen en schuren gesloopt. Het plan is zo opgezet dat het aantal vierkante meters dat ten behoeve van de ontwikkeling wordt gesloopt (1.989 m2) weer terug te vinden is in het aantal kubieke meters inhoud van de nieuwe woningen(1.690 m3) en de oppervlakte van de bijgebouwen (300 m2). Hiermee wordt voldaan aan de provinciale eis van 50% reductie bebouwd oppervlak in het kader van het functieveranderingsbeleid.

afbeelding - situering huidige bebouwing (grijs) en nieuwe woningen + indicatieve oppervlakte maten

De huidige bedrijfswoning op het perceel blijft behouden. Daarnaast komen er in de toekomstige situatie één vrijstaande woning bij en zal er een dubbele woning worden gerealiseerd. De bijgebouwen bij de drie nieuwe woningen worden inpandig gerealiseerd. Bij de bestaande bedrijfswoning wordt een nieuw vrijstaand bijgebouw gerealiseerd. De nieuwe vrijstaande woning wordt in de zuidelijke punt van het perceel gerealiseerd. De dubbele woning bevindt zich ten oosten van de bestaande bedrijfswoning. De vrijstaande woning krijgt een maximale inhoud van maximaal 700 m3, de dubbele woningen krijgen ieder afzonderlijk een inhoud van 495 m3. Voor de bijgebouwen bij de woningen is een oppervlakte van 300 m2 gereserveerd.

De woningen bevinden zich in de toekomstige situatie op een relatief kleine afstand van elkaar en zijn georiënteerd op een klein 'erf'. Door de toekomstige situatie op deze wijze in te vullen wordt een compacte erfopzet bereikt, wat als een ruimtelijke kwaliteitsimpuls gezien kan worden. De nieuwe woningen worden middels één aansluiting op de Heikantseweg ontsloten.

afbeelding - opzet van toekomstige inrichting van het plangebied

De nieuwe vrijstaande woning wordt opgezet als een T-boerderij. Het woongedeelte in de boerderij bevindt zich in het voorhuis. Het 'deel', dat grenst aan het erfje kan gebruikt worden als bijgebouw.
De dubbele woning krijgt de uitstraling van een agrarisch bijgebouw. Om deze uitstraling te waarborgen krijgt de dubbele woning een schuurarchitectuur. De indeling van deze 'schuur' is zo opgezet dat aan de uiteinden de woningen worden gerealiseerd. Het deel tussen beide woningen in, is dan beschikbaar voor de inpandige bijgebouwen. Om het plan nog beter in de omgeving in te passen wordt bij het gebruik van de materialen gekeken naar een zo landelijk mogelijke aankleding van de bebouwing.

afbeelding - schetsmatige weergave van de nieuwe woningen

Ten behoeve van het creëren van voldoende parkeergelegenheid voor de nieuwe woningen wordt op het gezamenlijke erf ruimte vrijgemaakt voor vier parkeerplaatsen. Daarnaast is in ieder bijgebouw ruimte voor minimaal één parkeerplaats. Zodoende worden in het kader van het voorgenomen plan acht nieuwe parkeerplaatsen aangelegd.

3.3.3 Inrichtingsplan

Het plangebied is gelegen in de ecologische verbindingszone die bekend staat als "De Didamse Leigraaf". De naam "De Didamse Leigraaf" is een verwijzing naar de van oorsprong natuurlijke beek die met een slingerend verloop, ten zuiden van het plangebied, door het landschap loopt. Enkele delen van de beek maken deel uit van de ecologische verbindingszone.

Het feit dat het plangebied gelegen is in de ecologische verbindingszone "De Didamse Leigraaf", heeft tot gevolg dat bij de ontwikkeling van het voorgenomen plan wordt aangesloten bij de kenmerken van de ecologische verbindingszone. De kenmerkende kwaliteiten van een ecologische verbindingszones zoals "De Didamse Leigraaf" zijn:

• de beken met hun landschappelijke, ecologische en hydrologische samenhang met hun omgeving;
• de samenhang en verbindingen tussen de grote natuurkernen via kleinere rivieren en beken en de daaraan gekoppelde ecologische verbindingszones;
• het vanuit ecologisch opzicht samenhangend geheel van landgoederen, natuurgebieden, bossen, beken en landschapselementen in het kleinschalige agrarisch cultuurlandschap waarvan soorten als de das, amfibieën, en vleermuizen afhankelijk zijn.

Model Das
Voor de realisatie van verbindingszones heeft de provincie Gelderland verschillende modellen opgesteld. Het betreft modellen steeds gebaseerd op een bepaald dier, bijvoorbeeld de hagedis of das. Voor het toekennen van een dergelijk model is gekeken naar welke planten en dieren de verbinding het hardst nodig hebben om zich van het ene gebied naar het andere gebied te kunnen verplaatsen. Uiteraard hebben naast het betreffende dier (het model) ook andere dieren en planten profijt van zo'n verbinding.

De provincie Gelderland heeft in de streekplanuitwerking 'Kernkwaliteiten en omgevingscondities van de Gelderse ecologische hoofdstructuur' de "De Didamse Leigraaf" aangewezen als Model Das. Het inrichten van een verbindingszone conform het Model Das betekent:

een kleinschalig landschap waarin struweelhagen, houtsingels en bosjes dekking bieden en geleiding geven en waarin voldoende geschikte voedselgebieden aanwezig zijn. Natte elementen (zoals poelen) zijn niet noodzakelijk in deze zone. Uiteraard kunnen poelen, mits gelegen op de juiste plek in het landschap, wel een geschikte leefomgeving bieden voor veel soorten. Model Das is, behalve voor das en boommarter, functioneel voor allerlei dieren van bossen, bosranden en kleinschalig landschap.

Aansluiting bij "De Didamse Leigraaf"
In de bovenstaande paragrafen staan de reeds aanwezige en gewenste kwaliteiten en kenmerken van de ecologische verbindingszone beschreven. Bij de ontwikkeling van het voorgenomen plan wordt ingespeeld op deze kwaliteiten en kenmerken. Door bij het ontwerp van het plan op een dusdanige manier in te spelen op de kernkwaliteiten en kenmerken wordt de ecologische waarde van de verbindingszone "De Didamse Leigraaf" versterkt.

Om met het plan aansluiting te vinden bij de kernkwaliteiten en kenmerken van de ecologische verbindingszone is door Ecogroen Advies een inrichtingsplan opgesteld (zie Toelichting). Het inrichtingsplan is niet gericht op het plangebied zelf maar op de ten westen gelegen aangrenzende gronden.

afbeelding - inrichting van ten westen gelegen perceel (bron: inrichtingsplan)

In het inrichtingsplan worden aantal maatregelen voorgesteld die aansluiten bij de uitgangspunten van het Model Das. Het gaat hier om de volgende te treffen maatregelen:

• 1. Aanleg houtwal
  Hoewel in de omgeving van Wehl weinig houtwallen zijn gelegen, is op basis van Model Das toch gekozen voor de aanleg van een houtwal in plaats van een houtsingel.
  De houtwal is gesitueerd aan de noordzijde van het perceel op de locatie waar momenteel een meidoornhaag staat. De houtwal takt aan de westzijde aan op de bestaande meidoornhaag met knotwilgen en aan de oostzijde op de daar aanwezig groenstructuur. Op deze wijze staat de houtwal niet als los element in het landschap, maar als verbindingselement en fungeert zo als geleidings- en dekkingselement voor diverse soorten fauna (zoals Das).
  Daarnaast is de houtwal geschikt als broedlocatie of vaste verblijfplaats voor verscheidene soorten fauna.
  
• 2. Aanleg meidoornhaag;
  Om een verbinding te maken tussen de aan te leggen houtwal en de meidoornhaag aan de zuidzijde van het perceel, wordt een meidoornhaag aangelegd. De meidoornhaag is een kenmerkend landschapselement in Wehl en omgeving. Voor de Das dient deze meidoornhaag als geleidings- en dekkingselement van en naar de houtwal en als voedselbron. Voor verschillende andere faunasoorten heeft de haag een functie als broed-/verblijfplaats en voedselbron. In verband met het huidige gebruik van het perceel als paardenweide, komt op één locatie een onderbreking van 8 meter.
  
• 3. Aanleg greppel;
  Om een helling te creëren wordt aan de noordzijde van de houtwal een greppel aangelegd.
  
• 4. Inzaaien kruidenrijk grasland;
  Aan de zuidzijde van de houtwal wordt een kruidenrijk grasland ingezaaid met (bij voorkeur) streekeigen zaden. Kruidenrijk grasland vormt een bron van voedsel voor onder andere insecten. Voorafgaand aan het inzaaien dient de bestaande zode stuk gefreesd te worden. De grond die hierbij vrijkomt, kan gebruikt wordt voor het grondlichaam van de houtwal.
  
• 5. Overige maatregelen (afrastering + poortgreep).
  Voor de duurzame instandhouding van de houtwal, meidoornhaag en het kruidenrijk grasland en om te voorkomen dat deze elementen worden aangevreten door de paarden, worden deze afgerasterd. In verband met het 1 à 2 jaarlijks maaien van het kruidenrijk grasland en het afvoeren van het maaisel, is het van belang dat in de afrastering een poortgreep/toegang geplaatst wordt.

Met het nemen van de bovenstaande maatregelen wordt het gebied op een dusdanige wijze ingericht dat voldaan wordt aan de uitgangspunten die van toepassing zijn op de ecologische verbindingszone 'De Didamse Leigraaf'. Het voorgenomen plan heeft dan ook een positief effect op de aanwezige ecologische waarden.

Als Toelichting is het volledige inrichtingsplan aan het plan toegevoegd.

3.3.4 Landschappelijke inpassing en erfinrichting

Het plangebied ligt in het heideontginningslandschap. Kenmerken van dit landschap zijn een grote mate van openheid en langelijnvormige structuren. De verkaveling bestaat uit in een heideontginningslandschap uit een rechthoekig patroon. Boerderijen bevinden zich volgens een regelmatige spreiding langs de wegen en erfbeplanting is nagenoeg niet aanwezig.
Het perceel Heikantseweg 4 wijkt enigszins af van het kenmerkende heideontginningslandschap. Het perceel is namelijk geheel omsloten door erfbeplanting en het perceel ligt hierdoor als een soort eiland in het landschap. Daarnaast is het perceel dusdanig ruim opgezet waardoor het gewenste kleinschalige karakter van het landschap niet kan worden beleefd. Het agrarische perceel is verder wel direct gesitueerd langs de weg en in de omgeving is ook het rechthoekige verkavelingspatroon aanwezig.

Het is de bedoeling dat met de ontwikkeling van het voorgenomen plan het perceel Heikantseweg 4 zo goed mogelijk in het heideontginningslandschap wordt ingepast. Om de landschappelijke inpassing vorm te geven is door het Gelders Genootschap een advies voor de erftransformatie Heikantseweg 4 opgesteld (zie Toelichting). In het advies staan enkele uitgangspunten beschreven die er toe moeten leiden dat het perceel Heikantseweg 4 beter aansluit op de kenmerken van het heideontginningslandschap. De volgende uitgangspunten dienen voor de landschappelijke inpassing te zorgen:

• Het 'binnenerf' dient een open karakter te hebben en niet geheel omzoomd te zijn met hagen. Erfverharding dient tot een minimum beperkt te worden. Zoveel mogelijk dient gebruik gemaakt te worden van karakteristieke materialen zoals klinkers en half-verharding zoals grind.
• De houtwal rondom het plangebied dient uitgedund of op enkele plaatsen transparant gemaakt te worden. Het nieuwe 'hoofdgebouw' krijgt dan zichtlijnen naar het omliggende landschap.
• Voor de afscheiding van de privé-tuinen wordt gebruik gemaakt van hagen. Het gebruik van dominante tuinafscheidingen zoals schuttingen dient voorkomen te worden.
• De lengte van de hagen als afscheiding dient beperkt te blijven. Zodoende wordt een bepaalde mate van openheid op het perceel gegarandeerd.
• Verspreid in het plangebied kunnen streekeigen struiken en bomen worden geplaatst.

De uitgangspunten uit het advies van het Gelders Genootschap zijn door Ecogroen advies doorvertaald in een erfbeplantingsplan. Het erfbeplantingsplan is in januari 2011 opgesteld en als Toelichting aan het plan toegevoegd. Het erfbeplantingsplan heeft tot doel om het voorgenomen plan landschappelijk en ecologisch aan te laten sluiten op de omgeving, waarbij de agrarische uitstraling van het perceel behouden dient te blijven.