| onherroepelijk |
| NL.IMRO.0222.R34KE035A-0001 |
De beheersverordening Bedrijventerreinen Wijnbergen, De Huet, Keppelseweg en Hamburgerbroek - 2013 is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het woon(-en gedeeltelijk) werkgebied wordt zo behouden.
Artikel 2.1.1 Bestaand gebruik en bestaande bouwwerken in de regels van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel voor gebruik als bouwen de bestaande legale situatie ook de toegestane situatie is. De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:
Bij de beheersverordening is de bestaande situatie op de volgende manier bepaald:
Deze informatie heeft geleid tot het vastleggen van de bestaande situatie in de volgende bijlagen van deze toelichting en regels:
Bij een aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken zijn deze bronnen ook te raadplegen.
Kaart hoofdfuncties
Aan de hand van de hiervoor genoemde functiekaarten, is het bestaand gebruik te zien via de functie die aangegeven is. Deze omschrijving van de hoofdfuncties sluit aan op de namen van bestemmingen bij bestemmingsplannen. Als op deze kaart bebouwing geen functie heeft gekregen, dan betekent dit dat sprake is van openbaar toegankelijk gebied en dat de basisregel van de beheersverordening geldt, artikel 2.1.1. Dit regelt het bestaande gebruik.
Lijst met andere functies, niet de belangrijkste hoofdfuncties wonen en bedrijven
In bijlage 11 van deze toelichting is een lijst opgenomen waarin per adres is aangegeven welke functie(s) hier voorkomen. Alle adressen die op de functiekaart de hoofdfunctie 'bedrijventerrein' of 'wonen' hebben gekregen komen niet in deze lijst voor. De functie 'wonen' komt wel in deze lijst voor, als onderdeel van een hoofdfunctie. Ook is aangegeven welk bebouwingspercentage (indien van toepassing) en goot- of bouwhoogte geldt. Deze normen zijn afgeleid van het laatst geldende bestemmingsplan voor die locatie. Deze maatvoering is het uitgangspunt maatgevend voor vergunningaanvragen voor bouwplannen.
ÉÉn van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte bij recht die de geldende bestemmingsplannen kent - zo mogelijk - te behouden. Hiervoor is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en wat het geldende bestemmingsplan mogelijk maakt. Daarna zijn twee afwegingen gemaakt:
Bij de beoordeling van de verschillen tussen de bestaande situatie en de geldende plannen, is het volgende onderscheid gemaakt:
Bedrijventerrein en Wonen
Deze hoofdfuncties zijn de meest voorkomende functies. Hiervoor geldt in het hele verordeninggebied dat de bij recht toegelaten bouw- en gebruiksregels uit de bestemmingsplannen zoveel mogelijk één op één zijn doorvertaald. Dit staat in 2.1.1 Bestaand gebruik en bestaande bouwwerken, 2.1.2 Aanvulling op 2.1.1 ten aanzien van functie bedrijventerrein, en 2.1.3 Aanvulling op lid 2.1.1 ten aanzien van functie wonen van de regels.
Als er sprake is van vervanging van een bedrijf of woning ter plaatse van een bestaand bedrijf of woning, dan kan bij het bouwplan meteen de ruimte voor vergroting van het bedrijf / de woning meegenomen worden. Men hoeft dan dus niet eerst een bedrijf of woning te bouwen die gelijk is aan het bestaande en later een uitbreidingsplan aan te vragen.
Voor veranderingen in de hoofdfunctie Bedrijf is een koppeling aangebracht met een bedrijvenlijst. Verandering van het gebruik is toegestaan, voor zover het past binnen de hoofdfunctie. Bedrijfsactiviteiten die niet zijn genoemd in de aangegeven categorieen, doch die naar aard gelijk te stellen zijn met de in deze catgegorieen genoemde bedrijfsactiviteiten zijn ook toegestaan.Voor de wijze van lezen van deze bedrijvenlijst is een uitgebreide uitleg te vinden in het brondocument van de bedrijvenlijst.
De afwijkingsregels uit de bestemmingsplannen zijn niet in de verordening in regels vertaald. Dit is niet mogelijk zie, paragraaf 2.2 en 2.3. Als iemand gebruik wil maken van een van deze mogelijkheden, dan kan dit meestal via één van de andere ruimtelijke regelingen, zoals de kruimelgevallenregeling in het Bor. Het toetsingskader is dan het geldende planologische beleid. Op dit moment is dat het Planologisch beleid 2011 dat geldt met name voor het gebruik van woningen.
Bedrijfswoningen
Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen zijn omstreden. Zij kunnen een belemmering vormen voor omliggende bedrijven. Dit is voor de bedrijfsontwikkeling zelf, maar ook uit oogpunt van intensief ruimtegebruik ongewenst. Een ander probleem is, dat veel bedrijfswoningen na enige tijd niet meer functioneren ten dienste van het oorspronkelijke bedrijf, maar een traditionele woonfunctie krijgen. Na uitgebreid overleg met de vertegenwoordiging van het bedrijfsleven, de IG&D en na raadpleging van de bedrijven zelf, heeft het gemeentebestuur in 2009 besloten een verbod op nieuwe bedrijfswoningen in te voeren. Hiertoe zijn via de 'parapluherziening verbod bedrijfswoningen 2009" alle bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen aangepast. De bestaande bedrijfswoningen zijn in de betreffende parapluherziening als dusdanig bestemd. In onderstaand overzicht zijn de bedrijfswoningen per bedrijventerrein opgesomd:
| De Huet | |
| Voltastraat | 24, 30, 54, 56, 58a, 92, 92a. |
| Edisonstraat | 31, 31b, 33, 49, 51. |
| Hanzestraat | 6a, 8, 12, 14. |
| Keppelseweg | |
| Grutbroek | 26a, 36a, 38, 40, 46, 61. |
| Houtmolenstraat | 6, 8a, 18, 33, 35 |
| Padvinderslaan | 5, 7 |
| Plakhorstweg | 50 |
| Zaagmolenpad | 46, 85, 87, 93, 107a, 115, |
| Wijnbergen: | |
| Doetinchemseweg | 44, 46 |
| Verheulsweide: | |
| nvt |
De bedrijfswoningen vallen onder de algemene regel, zoals opgenomen in artikel 3.1 van de regels.
De aanwezige garageboxen/bergingen zijn op de functiekaart niet specifiek benoemd. Ook deze vallen onder de algemene regel, zoals opgenomen in artikel 3.1. van de regels.
Gemengd
Deze hoofdfunctie komt met name voor in deelgebied Hamburgerbroek, met name langs de belangrijke invalswegen. Hiervoor geldt in het hele verordeninggebied dat de bij recht toegelaten bouw- en gebruiksregels uit het bestemmingsplan zoveel mogelijk één op één zijn doorvertaald. Dit staat in 2.1.4 van de regels
Detailhandel
Deze hoofdfunctie komt voor in deelgebied Wijnbergen, op de PDV locatie en een drietal verspreid gelege kavels waar detailhandel ten behoeve van vrije tijd en sport is gevestigd. Hiervoor geldt in het hele verordeninggebied dat de bij recht toegelaten bouw- en gebruiksregels uit het bestemmingsplan zoveel mogelijk één op één zijn doorvertaald. Dit staat in 2.1.5 van de regels
Andere hoofdfuncties
Voor de andere hoofdfuncties in het verordeninggebied geldt min of meer hetzelfde. Als het college dat wenst kan ook hier de kruimelgevallenregeling worden toegepast.
In de geldende bestemmingsplannen is voor de meeste hoofdfuncties - niet bedrijventerrein of wonen - een goot- en bouwhoogte en ook bebouwingspercentage geregeld. Deze staan in bijlage 3 van de regels. Dit is de basis voor het toepassen van herbouw en/of uitbreiding van een functie. Verandering van het gebruik is toegestaan, voor zover het past binnen de hoofdfunctie.
Openbaar toegankelijk gebied
Speciale aandacht gaat uit naar het openbaar toegankelijk gebied. Dit heeft betrekking op alle wegen, pleinen, fiets- en voetpaden. Maar ook op kleine groenvoorzieningen en structureel groen tot een natuurpark. Al deze gronden vallen onder het openbaar toegankelijk gebied.
De beheersverordening legt de bestaande situatie vast. Maar het is niet de bedoeling de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte weg te nemen. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen of wijzigingen aan te brengen. Denk aan verbreding of versmalling van wegen, stoepen, fietspaden en dergelijke. Gebaseerd op de Doetinchemse standaard voor bestemmingsplannen biedt de verordening enige flexibiliteit voor de inrichting van het openbaar gebied. Maar dit gaat niet zover dat wegen kunnen worden veranderd of verlegd waardoor de Wet geluidhinder van toepassing is ('reconstructie' in het kader van die wet) of het structurele groen kan worden aangetast.
Voor structureel groen kent de beheersverordening een beschermende regeling. Dit groen, inclusief aanwezige waterpartijen en waterstromen, is met een kaart aan de regels gekoppeld. Bescherming van deze groenelementen zorgt voor het behoud van een aantrekkelijke groene verblijfsruimte die de gemeente nastreeft, onder meer voor extensieve dagrecreatie en natuurontwikkeling. Afbreuk van dit structurele groen zou de kwaliteit van het gebied aantasten.
De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor bestemmingsplannen ontwikkeld. Deze is ook te gebruiken bij andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente. Deze gaat onder meer over:
In de afgelopen jaren zijn de gebieden in het kader van actualisatie van bestemmingsplannen al wel voorzien van een modernere regeling. Dit zijn echter niet allemaal plannen gebaseerd op de Wro, maar ook op de (oude) WRO. Daarnaast heeft de gemeentelijke standaard recent zijn laatste vorm gekregen. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard - voor zover mogelijk - in de beheersverordening toegepast.
Voor het bepalen van de voorgevel is het begrip 'voorgevel' in de regels opgenomen. Als een woning, of ander gebouw, op een hoek van twee wegen staat, dan kan er sprake zijn van twee voorgevels. Dit is alleen het geval als de zijgevel gericht is op een hoofdontsluitingsweg. De hoofdonsluitingswegen in of grenzend aan het verordeninggebied zijn: