Wijnbergen De Kwekerij

Op onderstaande overzichtskaart ziet u waar de kavels liggen.

Uitleg van de kavels met daarbij de link naar het kavelpaspoort:

• A = kavels voor particuliere ontwikkeling vrijstaande woningen
• B = kavels voor particuliere ontwikkeling bijzondere woonvorm tiny houses
• C = kavels voor particuliere ontwikkeling vrijstaande woningen aan het water
• D = kavels voor particuliere ontwikkeling vrijstaande woningen
• E = kavels voor particuliere ontwikkeling twee-onder-één-kap woningen

Als bovenstaande kaart niet goed te lezen is, kunt u de overzichtskaart kavels Wijnbergen De Kwekerij ook downloaden.

Heeft u vragen over de kavels, kavelpaspoorten, maatvoeringstekeningen of bouwregels? Neem dan rechtstreeks contact op met de medewerker Gronduitgifte. Stuur hiervoor een mail naar [email protected].

De woonwijk Wijnbergen De Kwekerij ligt in het groene gebied tussen de Kapperskolk en de Oude IJssel. De gemeente Doetinchem zet zich voor de woonwijk in voor een groen en ontspannen woonklimaat. We willen het plangebied zo ontwikkelen dat een prettige leefomgeving ontstaat. Een omgeving die goed is voor het welzijn van mens en dier. 

Om de groene kwaliteit van de omgeving te behouden stellen we eisen aan de nieuw te bouwen woningen. Zo zorgen we voor een toekomstbestendige, natuur inclusieve woonwijk. Daarnaast is groen en natuur inclusief bouwen belangrijk voor duurzaamheid en klimaatverbetering.

De ambities voor Wijnbergen De Kwekerij zijn hoog:

• Nul op de meter in de hele wijk
• Zoveel mogelijk behouden van bestaande beplanting en bomen
• Groene grasdaken op de woningen als tweede laag in het landschap
• Zonnepanelen collectief aanbrengen boven de parkeerplaatsen
• Alle woningen in Wijnbergen De Kwekerij worden circulair en natuur inclusief gebouwd 
• Wijkgroen bestaat uit inheemse beplanting en heeft een natuurlijke uitstraling
• In de wijk Wijnbergen de Kwekerij woon je in de natuur
• Niet parkeren langs doorgaande wegen
• Geen afvalcontainers

Beoordeling bouwvergunning

Uitgangspunt bij het beoordelen van de bouwaanvraag zijn het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Om onze ambities waar te kunnen maken, beoordeelt een kwaliteitsteam de bouwaanvragen. Het kwaliteitsteam bestaat uit:

• rayonarchitect
• stedenbouwkundige
• planoloog
• beleidsmedewerker circulaire economie
• beleidsmedewerker ecologie
• projectleider van Wijnbergen De Kwekerij

Als het kwaliteitsteam bij elkaar komt, nodigen we de aanvrager uit om daarbij aanwezig te zijn. Het kwaliteitsteam beoordeelt of de bouwaanvraag de ambitie volgt die we voor dit project stellen. We streven naar een toekomstbestendige natuur inclusieve woonwijk waarbij we rekening houden met duurzaamheid en het toekomstig klimaat.

Wij adviseren om een deskundig adviseur in te schakelen als u een woning ontwerpt en een kavel inricht. Voor het bouwen van een woning gelden steeds meer speciale regels en voorwaarden. Die vragen om de kennis van een specialist. Tijdens het hele proces blijft de initiatiefnemer verantwoordelijk voor het aanleveren van de informatie die nodig is. 

Het kwaliteitsteam beoordeelt de bouwaanvraag en komt met een advies over uw aanvraag. Zij geeft u of advies hoe u uw plan kunt verbeteren. Of ze geeft een positief advies ten behoeve van de afhandeling van uw vergunning aanvraag. 

Algemene bouwregels

Op de pagina Bouwregels bouwkavels 2022 Wijnbergen de Kwekerij | Gemeente Doetinchem staan de algemene bouwregels beschreven.

Wonen in Wijnbergen De Kwekerij doen we met respect voor de natuur. We streven naar een hoge biodiversiteit en een groene uitstraling. Dat betekent dat ook de inrichting van de tuinen van Wijnbergen De Kwekerij aan bepaalde voorwaarden moet voldoen. 

Bestaande beplanting en bomen moeten bijvoorbeeld zo veel mogelijk meegenomen worden in het tuinplan

En er zijn meer dingen die gedaan kunnen worden om de tuin zo duurzaam en natuurinclusief mogelijk in te richten. Meer hierover, en over het bijbehorend puntensysteem, leest u in op de pagina Bouwregels bouwkavels 2022  Wijnbergen de Kwekerij. 

Alle kopers van een kavel ontvangen een tuinbon

De tuinbon heeft een waarde van € 250,-. Hij kan ingeleverd worden bij drie tuinontwerpers uit de gemeente Doetinchem. Bij inlevering van de bon krijgt de koper een intake- en adviesgesprek voor het maken van een tuinontwerp. Alle kopers van een kavel ontvangen de tuinbon per e-mail.

De deelnemende tuinontwerpers zijn:

(externe link)

(externe link)

(externe link)

Klik op de afbeeldingen om de website van de tuinontwerpers te bezoeken.

Aan het gebruik van de tuinbon is een aantal regels verbonden

• De bon kunt u alleen gebruiken voor de inrichting van een kavel op project Wijnbergen De Kwekerij.
• De bon kunt u tot één jaar na datum uitgifte inleveren bij één van de drie deelnemende tuinontwerpers.
• De bon kunt u niet overdragen aan een andere kaveleigenaar binnen project Wijnbergen De Kwekerij.
• Per kavel kunt u maximaal één bon inwisselen.

Mocht u vragen hebben, dan kunt u deze richten aan [email protected]. 

Om de wijk te kunnen ontwikkelen moet het bestemmingsplan(externe link) aangepast worden. In het bestemmingsplan zijn de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor het gebied vastgelegd. De gemeenteraad heeft dit bestemmingsplan op 20 oktober 2022 vastgesteld en het ligt vanaf 3 november 2022 zes weken ter inzage voor beroep.

In maart 2022 publiceerden wij onze pilot voor een community met tiny houses. Dit heeft geleid tot de inschrijving van een enthousiaste groep gegadigden. Zij presenteren zich onder de naam: Tiny House in de Wildernis. Op zaterdag 26 november 2022 is de intentieovereenkomst getekend.

De geschiedenis van woongebied Wijnbergen

De plannen voor woningbouw in Wijnbergen zijn niet nieuw. In de jaren ’80 van de vorige eeuw is dit deel van de toenmalige gemeente Bergh bij Doetinchem gevoegd met als doel hier een bedrijventerrein en woningbouw te realiseren. In 1999 heeft de gemeente deze woningbouw planologisch ook mogelijk gemaakt.
Wijnbergen wordt ontwikkeld in twee delen. Het eerste deel bestaat uit het Midden en Westen. Hiervoor zijn in 2010 de plannen uitgewerkt, waarna de bouw is gestart. De bouw van de laatste fase is dit voorjaar begonnen.
Het tweede deel bestaat uit De Kwekerij (voorheen Het Oosten). Voor Het Oosten lagen er in 2012 al uitgewerkte plannen. Deze hebben we in 2013 door de woon- en kredietcrisis ‘in de ijskast’ moeten zetten. Het is altijd de bedoeling gebleven dit gebied te bebouwen. Daarom is het bestemmingsplan dat dit mogelijk maakt van kracht gebleven. Begin 2020 heeft het college van b&w de opdracht gegeven om te onderzoeken hoe we dit woningbouwgebied weer in ontwikkeling kunnen nemen. Dit vanwege de sterk aantrekkende vraag naar woningen in de gemeente Doetinchem.

De Kapperskolk blijft behouden

Naast het plangebied ligt de ecologische verbindingszone (EVZ) Kapperskolk. Deze natuurzone is vooruitlopend op de woningbouw al geheel aangelegd en ingericht. Doordat het plangebied zelf de afgelopen jaren extensief onderhouden is met schapen, hebben zich hier groenstructuren en ruigten met natuurwaarden kunnen ontwikkelen. De bouw van woningen heeft hier zeker invloed op. Daarom hebben we een flora & fauna-onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat het gebied een woon- en leefgebied is voor de beschermde soorten buizerd, steenuil en vleermuizen. Voor de buizerd en steenuil gaat dit gebied verloren. Voor deze soorten zullen we op een andere plek een leefgebied inrichten. We behouden de bestaande groenstructuren in de nieuwe wijk. Zo blijft het leefgebied voor de vleermuizen behouden. Hiervoor hoeven we dus geen extra maatregelen te nemen.
Rond de Kapperskolk komen nog meer, vooral watergebonden, vogelsoorten voor. Uit het flora & fauna-onderzoek blijkt dat de Kapperskolk door deze soorten sporadisch wordt aangedaan. Het is dus geen essentieel leefgebied voor deze soorten. Met de woningbouw en voorzieningen blijven we nadrukkelijk weg bij de Kapperskolk, waardoor deze in de huidige staat behouden blijft en gedeeltelijk zelfs zal worden uitgebreid. De EVZ Kapperskolk blijft dus ook in de toekomst beschikbaar voor deze nu aanwezige soorten.

Hondenlosloopgebied

Toen Wijnbergen Het Oosten in 2013 ‘in de ijskast’ werd gezet, is afgesproken dat het plangebied als tijdelijk hondenlosloopgebied gebruikt kon worden. Het tijdelijke losloopgebied in de huidige grootschalige vorm zal verdwijnen. Ondanks dat is gebleken dat loslopende honden regelmatig voor verstoring van de aanwezige natuurwaarden zorgen, zullen in het nieuwe plan twee losloopgebieden aangewezen worden: de oude kwekerij aan de Torontostraat blijft als hondenlosloopgebied gehandhaafd en er komt in de groenzone ten zuiden van het doorgaande fietspad een extra losloopgebied.

1. Ik heb interesse in een woning in het project. Kan ik mij op een lijst van belangstellenden laten zetten?
Ja, u kunt zich op een belangstellendenlijst laten zetten door een mail te sturen naar [email protected], met daarin vermeld uw naam, telefoonnummer en adresgegevens. U ontvangt dan enkele malen een informatiemail over het project, gericht op de start van de bestemmingsplanprocedure en de verkoop. Bij uw aanmelding graag aangeven dat u toestemming geeft om uw gegevens op deze lijst te plaatsen. Uw aanmelding is nadrukkelijk nog geen inschrijving voor een kavel of woning. Aan de lijst kunnen geen rechten worden ontleend.

2. Hoeveel kavels komen er?
Er komen in totaal ongeveer 135 woningen. Dit aantal is nog niet definitief. Het project kent circa 30 particuliere kavels voor vrijstaande woningen en circa 6 kavels voor 2-onder-1-kap-woningen. Deze kavels worden uitgegeven door de gemeente Doetinchem. Daarnaast is er plek voor 15 tiny houses (waarvan 5 op een eigen kavel) en circa 32 sociale huurwoningen. De overige circa 52 woningen worden projectmatig ontwikkeld. Op dit moment is nog niet duidelijk welke ontwikkelaar bij dit project betrokken wordt.

3. Ik ben geïnteresseerd in een huurwoning. Hoe kan ik mij hiervoor inschrijven?
Sité Woondiensten is de ontwikkelaar voor de huurwoningen. Als er meer bekend is over de huurwoningen dan zullen wij u op onze pagina verder informeren.

4. Hoe kan ik op de hoogte gehouden worden over project Wijnbergen De Kwekerij?
Alle informatie over project De Kwekerij kunt u vinden op www.doetinchem.nl/kwekerij. Deze pagina wordt bijgehouden met alle beschikbare informatie over dit project.

5. Waarom komt er woningbouw op Wijnbergen?
Er is in Doetinchem grote behoefte aan woningen. Plekken waar al eerder initiatieven voor woningbouw lagen, komen hiervoor als eerste in aanmerking. Wijnbergen De Kwekerij is één van deze plekken: hier lag ooit al een plan voor 201 woningen (het toenmalige ecodorp Wijnbergen Het Oosten).

6. Mag de gemeente Doetinchem voorrang verlenen aan eigen inwoners voor project Wijnbergen De Kwekerij?
De gemeente Doetinchem mag geen voorrang verlenen aan eigen inwoners omdat zij een dergelijke voorkeursregeling niet mag toepassen. Wel heeft de gemeenteraad van Doetinchem eind november 2021 ingestemd met de beleidsregels zelfbewoningsplicht. Voor meer informatie zie de pagina Een kavel kopen.

7. Hoe worden de projectmatig gebouwde woningen ontwikkeld?
De projectmatig te bouwen woningen zijn verdeeld over 2 percelen. Perceel 1 ligt in het zuidelijke deel van het plangebied. Hier komen 16 woningen. Perceel 2 ligt in het noordelijke deel van De Kwekerij. Hier komen in totaal 68 kavels. 36 hiervan worden bebouwd met woningen die via een open verkooptraject in de verkoop gaan. De overige 32 kavels worden sociale huurwoningen voor Sité Woondiensten.

Voor beide percelen loopt nu een aanbestedingsprocedure. Na de zomervakantie zal bekend worden welke bedrijven welk perceel zullen ontwikkelen. De woningen worden hierna in ontwikkeling genomen. Oplevering zal naar alle waarschijnlijkheid in 2024/2025 zijn. De start van de inschrijving voor deze woningen wordt onder andere via deze website bekend gemaakt.

8. Welke straatnamen komen terug in Wijnbergen De Kwekerij?
Bij het bepalen van de straatnamen zijn we uitgegaan van de straatnamen die tien jaar geleden al werden gebruikt voor het plan voor Wijnbergen Het Oosten. De werkgroep ‘straatnaamgeving’ en de projectleider van het plangebied zijn betrokken bij deze beslissing. De volgende straatnamen vindt u straks in Wijnbergen de Kwekerij: Stadskwekerij, Moestuin, De Kolk en Pluktuin.

De straatnamen sluiten goed aan bij de plek en de bedoeling van de wijk. De namen verwijzen naar de oude stadskwekerij en het natuurgebied Kapperskolk die aan het gebied grenzen. Ook passen deze namen bij het groene karakter dat de wijk krijgt.

• Beeldkwaliteitsplan Wijnbergen De Kwekerij, september 2022 (pdf, 8 MB)
• IPOR Wijnbergen De Kwekerij, april 2022
• Stedenbouw Wijnbergen De Kwekerij, mei 2021 (pdf. 10 MB)
• Structuurontwerp Wijnbergen Het Oosten, maart 2021 (pdf, 9 MB)

• Bekijk de video Wijnbergen De Kwekerij, maart 2021(externe link)
• ">Bekijk de video Aftermovie infodag 26 november 2022

Algemeen

• Het is een mooi plan, blij met veel aandacht voor een groene invulling.
• Heel vaak is genoemd: verkeersveiligheid Wijnbergeweg/Doetinchemseweg.
  Herinrichting van de Doetinchemseweg wordt via een apart traject opgepakt.
• Komen er winkels, scholen etc?
  Nee, alleen woningen.

Veranderend gebruik

• Behoud van het vrije uitzicht zou fijn zijn, liever niet te hoog bouwen.
  Er komen weliswaar doorzichten, maar een vrij uitzicht zal door de woningbouw verdwijnen.
• Veel bewoners willen de uitgangen aan de achterzijde van hun percelen behouden. Zijn er mogelijkheden voor een pad achter de woningen?
  Dit wordt nadrukkelijk bekeken.
• Met betrekking tot de groenstrook achter de woningen: waarom wordt deze bij sommige woningen wel behouden en bij andere niet?
  Dit is afhankelijk van de verkaveling en beschikbare ruimte.
• Bouwwerken bij voorkeur niet te hoog.
• Komt er weer een overlegstructuur zoals in de tijd van het ecodorp?
  Nee.
• Hoe gaan we om met onderhoud van hagen, schuurtjes etc. die op de erfgrens staan?
  Dit zal in overleg met de nieuwe buren moeten.
• Blijven de bestaande groenvoorzieningen staan?
  Deze worden zo goed mogelijk ingepast.

Gebiedsontsluitingsweg

• De weg is wel erg lang, mogelijk wordt er daardoor hard gereden.
• De snelheid op de Doetinchemseweg is vaak te hoog en de aansluiting in de bochten is daarom niet wenselijk. Die aansluiting is niet optimaal.
  De Doetinchemseweg wordt heringericht waarbij de snelheid omlaag gaat naar maximaal 30 km/u. De aansluiting krijgt extra aandacht.
• Ontsluiting op de Torontostraat vindt niet iedereen wenselijk. Is er nagedacht over alternatieven?
  Deze aansluiting heeft onze aandacht, maar een 2e ontsluiting voor in ieder geval calamiteitendiensten zal nodig zijn. De ontsluiting zoals die ooit bedacht was in combinatie met het doorgaande fietspad komt er wegens de drukte op het fietspad niet.
• Kan de weg verlegd worden zodat de weg achter bestaand perceel loopt en de nieuwe kavels aan de andere kant van de weg liggen?
  Zal worden bekeken bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan.

Parkeren

• De parkeerplaatsen in het middengebied achter de groenstrook: op welke hoogte komen die te liggen? Komt er een overkapping op?
  Deze liggen op maaiveldniveau en krijgen geen overkapping.

Fietsen

• Het centrale fietspad wordt voor autoverkeer gebruikt als doorsteek. De blokken die geplaatst zijn, bieden geen oplossing om het autoverkeer te weren.
  Het moet een veilig fietspad zijn, maar wel toegankelijk voor hulp- en strooidiensten. Nemen we in het ontwerp mee.

Recreanten

• Waar kunnen recreanten die er nu wandelen naar toe als het gebied is volgebouwd?
  De wandelroutes rond de Kapperskolk blijven gewoon in tact en er kan door de wijk gewandeld worden.

Honden

• Komt er een losloopterrein / blijft er een hondenlosloopgebied? Ook in de oude kwekerij?
  Ja. Niet meer in de omvang van het huidige tijdelijke losloopgebied, maar er komt een voorziening terug. De oude kwekerij (behalve de doorsteek) hoort niet bij het plangebied. Als er initiatieven zijn voor een ander gebruik of aangepaste inrichting, dan kan hiernaar gekeken worden.
• Hoe voorkom je dat er honden uitgelaten worden in het groen?
  Het hondenbeleid van de gemeente zal ook hier gelden. Je kan niet alles sturen, maar waar mogelijk zullen we hier met de inrichting op anticiperen.

Bouwinitiatieven

• Is er plek voor initiatieven voor gezamenlijk bouwen (b.v. gezamenlijke tuin, knarrenhof)?
  Ja, maar deze moeten dan uit de samenleving komen. De gemeente biedt ruimte, maar gaat zelf geen woningen ontwikkelen.
• Welke termijn staat er voor het indienen van de plannen?
  Dit wordt later nog bepaald. Het stedenbouwkundig plan is voor de zomer klaar.
• Tip voor woningen op het VIOD terrein: bijzondere bouwvorm: de woningen lijken vrijstaand, maar zijn geschakeld. Een gedeelte heeft meer woonlagen, het andere deel is laagbouw.
  In het project wordt nadrukkelijk ruimte gegeven aan bijzondere woonvormen.
• Is het mogelijk om zelf een kavel te kopen en te ontwikkelen of ligt alles al vast?
  In het bestemmingsplan wordt vastgelegd hoe groot en hoog er gebouwd mag worden, het kavelpaspoort geeft eisen voor het uiterlijk van de woning mee.
• Kun je de woningen plaatsen op die gedeeltes waar de meeste geluidsbelasting is, zodat je meer openbaar groen houdt?
  Zal naar worden gekeken.
• Komen er ook andere daken dan de lessenaar daken?
  Ja, er komt zeker ruimte voor andere daken en diverse bouwstijlen.
• Is Sité betrokken bij de bouw van de goedkope woningen? Starterswoningen zijn belangrijk.
  De eerste contacten zijn gelegd.
• Suggestie: appartementencomplex met kleinere woningen, om ruimte te delen, bijvoorbeeld een groepsruimte, schuur, logeerruimte huren.
• Suggestie: bouwen met hout stimuleren.
• Vindt het een heel mooi plan, er zijn goede afwegingen gemaakt. Goed idee, opgetild maaiveld, met platte daken kun je veel doen. Richt je niet alleen op lessenaar daken voor groene daken, gedeelde tuin lijkt een goed idee. Is er alleen ruimte voor dikke graslagen of is ander groen ook mogelijk?
  De voorkeur heeft dikke groene daken, maar goede alternatieven zijn welkom.
• Dingen gezamenlijk doen heeft de voorkeur en past bij de wijk.
  Plannen om samen iets te de doen moeten door de bewoners opgepakt worden. Natuurlijk kan de website gebruikt worden op centraal te communiceren over bijzondere plannen.

Energievoorziening

• Kan er door bestaande woningen aangetakt worden op de energievoorziening van de nieuwe wijk?
  Dit is onderzocht. Er is geen plek voor een “grote” energiecentrale, vooralsnog gaan we uit van warmtevoorzieningen op individueel- of blok-niveau.
• Zijn er andere mogelijkheden voor energievoorziening dan de warmte- en koudeopslag?
  Uiteindelijk is deze keuze aan de bouwer.

Speelvoorziening

• Kinderen willen graag meedenken hierover.
  Hier maken we graag gebruik van