Landelijk gebied
U leest hier de regels die gelden rondom het gebruik van het landelijk gebied. Waar mag u de grond voor gebruiken? En zijn er verder nog mogelijkheden?
Bestaande situatie: beheersverordening Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022
Op 7 juli 2022 heeft de gemeenteraad de beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' vastgesteld. Deze is op 20 juli 2022 bekendgemaakt en op 21 juli 2022 in werking getreden. Zie de bekendmaking in het gemeenteblad(externe link).
Deze beheersverordening gaat over het hele landelijk gebied van de gemeente Doetinchem met uitzondering van een paar locaties. Die locaties waren ook niet opgenomen in de vorige beheersverordening, ‘Landelijk gebied 2020’.
In deze beheersverordening zijn 3 reparaties op de kaart gemaakt. Ook zijn er een paar verbeteringen in de regels gemaakt. Zo is de leesbaarheid en dus de toepasbaarheid beter. Met deze beheersverordening blijft het ruimtelijk toetsingskader in het landelijk gebied actueel.
Met een beheersverordening leggen we de bestaande situatie vast. Er staan dus geen nieuwe plannen of ontwikkelingen in. Dat betekent dat we vastleggen hoe u de grond nu gebruikt. Maar ook hoe u de grond nog iets anders zou mogen gebruiken. Zo ontstaat er een verzameling aan regels. Die zorgen ervoor dat wat in de beheersverordening staat ook klopt met de werkelijkheid.
Met de beheersverordening zijn kleine (ver)bouwplannen mogelijk. Hebt u bijvoorbeeld bij uw woning nog geen 100 m2 aan bijgebouwen staan? Dan kunt u deze meestal nog bijbouwen tot 100 m2.
De opbouw van een beheersverordening is vergelijkbaar met een bestemmingsplan. Het bestaat uit een toelichting, regels en een verordeningskaart. De digitale versie van de beheersverordening op www.ruimtelijkeplannen.nl(externe link) heeft geen kleuren voor elke functie. In een bestemmingsplan is dat wel het geval. Via deze makkelijk te gebruiken viewer(externe link) op onze website. Zo kunt u dan de beheersverordening beter bekijken. Bekijk de korte handleiding voor hulp bij het bekijken van deze makkelijk te gebruiken viewer.
De beheersverordening zelf is ook geplaatst in het gemeenteblad(externe link).
Beleidsregel voor grotere bouwplannen of veranderingen
Grotere bouwplannen of veranderingen in gebruik van grond, passen meestal niet met de regels van de beheersverordening. Dit soort plannen zien wij als nieuwe ontwikkeling. En regels hiervoor staan niet in de beheersverordening. Ook plannen die zorgen voor meer uitstoot van stikstof passen niet in de beheersverordening. Hiervoor moet u een andere procedure volgen. Dit is omdat dit een grotere invloed kan hebben op uw omgeving.
Een aantal ontwikkelingen die vaker voorkomen heeft de gemeente vastgelegd in de beleidsregel 'Planologisch kader voor het landelijk gebied - 2021'. Deze beleidsregel is ook op 8 juli 2021 door de gemeenteraad vastgesteld.
Aan de hierin genoemde ontwikkelingen kan de gemeente meewerken. Dit kan met een afwijking van de beheersverordening of met een bestemmingsplan. Heeft u een ontwikkeling en voldoet die aan de voorwaarden van de beleidsregel? Dan is de procedure die nodig is sneller door afspraken met de gemeenteraad hierover.
Via de link kunt u deze beleidsregel voor het landelijk gebied(externe link) bekijken.
Heeft u een plan dat niet past in een mogelijkheid in de beleidsregel? Dan wil dat niet zeggen dat de gemeente niet wil meewerken. Maar dan gelden hiervoor in ieder geval nog geen eisen.
Heeft u plannen om iets te ontwikkelen? Neem dan altijd contact op met de gemeente Doetinchem. Voor dit soort plannen is de kans groot dat u een adviseur erbij moet halen. Zoals een bedrijfsadviseur of een architect.
Notitie 'Wonen landelijk gebied gemeente Doetinchem'
Het is mogelijk om nieuwe woningen in het landelijk gebied te bouwen. Dit is geen doel op zich. Dit is een middel om bij te dragen aan het beschermen en versterken van de sociale en fysieke kwaliteit van het landelijk gebied. Daarnaast staat centraal dat het landelijk gebied kort gezegd ook een landelijk gebied moet blijven. De regels hiervoor staan in de Notitie 'Wonen landelijk gebied gemeente Doetinchem'. Deze is op 2 maart 2023 door de gemeenteraad (geactualiseerd) vastgesteld. Hiermee geven we ruimte voor:
- Het splitsen van bestaande burger- en bedrijfswoningen.
- Het toevoegen van woningen als daarvoor (agrarische) bebouwing wordt gesloopt (functieverandering naar wonen).
In de notitie zijn de voorwaarden die daarbij gelden opgenomen. De notitie vindt u op de pagina Notitie 'Wonen landelijk gebied gemeente Doetinchem'. Op grond van het raadsbesluit van 2 maart 2023 wordt bij functieverandering naar wonen ook de uiterlijke verschijningsvorm van bebouwing beoordeeld (welstand). Dit met als doel om de gewenste beeldkwaliteit/omgevingskwaliteit nog beter te borgen.
Wij helpen u graag
Heeft u vragen over de mogelijkheden die u heeft met de beheersverordening? Bijvoorbeeld voor bouwen op of het gebruik van grond? Of over de beleidsregel 'Planologisch kader voor het landelijk gebied - 2021'? Onderaan deze pagina vindt u antwoorden op een aantal veel gestelde vragen. Staat uw vraag er niet tussen? Neem dan contact op met het Loket bouwen en wonen via (0314) 377 377. Tijdens dit gesprek kunnen wij uw persoonlijke situatie en de mogelijkheden die u heeft met u bespreken.
Vragen
Hieronder vindt u diverse vragen met betrekking tot de beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' en de beleidsregel 'Planologisch kader voor het landelijk gebied - 2021'.
Waarom een beheersverordening voor het landelijk gebied?
Voor het landelijk gebied is het nodig om een actueel toetsingskader te hebben. Dit was er niet in 2020. Toen moesten we plannen toetsen aan bestemmingsplannen, meestal uit 2000/2002. We hadden een nieuw bestemmingsplan op kunnen stellen. Daarvoor hadden we veel onderzoeken moeten uitvoeren. Zoals een dure MER-procedure.
En we weten dat landelijk de wetgeving gaat veranderen. In 2023 treedt de Omgevingswet in werking. Dan kunnen we geen bestemmingsplannen of beheersverordeningen meer maken. Dit wordt dan een omgevingsplan. De gemeente Doetinchem is al volop bezig met de voorbereidingen hiervoor. En dan moeten we, ook voor het landelijk gebied, alle regelgeving weer moderniseren. Met ook dan weer de nodige dure onderzoeken.
We wilden niet in een korte tijd twee keer min of meer dezelfde onderzoeken doen, Daarom kiezen we voor deze periode tot het omgevingsplan voor een beheersverordening. Met een beheersverordening leggen we de feitelijke bestaande situatie met geactualiseerde regels en verordeningskaarten vast. Eerst met de beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020'. Deze is in juli 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Daarna werd duidelijk dat we een aantal punten in die beheersverordening wilden repareren. Dat is gedaan met de beheersverordening ‘Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022’.
Waarom is er ook een beleidsregel?
Ontwikkelingen die anders zijn dan het bestaande gebruik mogen we van de wet niet toestaan in een beheersverordening. Maar in het landelijk gebied komen ontwikkelingen wel voor. Dit gaat vaak om dezelfde soort ontwikkelingen. Zoals het vastleggen van een bedrijfswoning als woning na bedrijfsbeëindiging. Daarom is ook een beleidsregel door de gemeenteraad vastgesteld. Dit is het 'Planologisch kader voor het landelijk gebied - 2021'. Daarin staan voorwaarden genoemd voor een aantal ontwikkelingen. Voldoet een plan aan de voorwaarden? Dan kan zo goed als zeker meegewerkt worden.
Hoe is het ‘bestaand gebruik’ bepaald?
Een beheersverordening kan het bestaand gebruik op twee manieren vastleggen.
- Het vastleggen van het feitelijk bestaande gebruik.
- Het vastleggen van het planologisch bestaande gebruik.
Bij optie 1 kan bijvoorbeeld worden gebruik gemaakt worden van een luchtfoto met een inventarisatielijst. Het zal duidelijk zijn dat dit maar weinig rechtszekerheid biedt. Zo zal de precieze plaats van de bebouwing en de bouwhoogte niet duidelijk zijn.
Bij optie 2 worden de mogelijkheden uit de voorafgaande bestemmingsplannen overgenomen. Daarbij hoeven de geldende bestemmingen niet helemaal overgenomen te worden. Het is mogelijk om niet meer gewenst gebruik te verwijderen. Maar ook legalisering van illegaal gebruik kan daarbij gebeuren.
In de beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' wordt vooral het planologisch bestaande gebruik vastgelegd. Dit is overgenomen uit de eerder geldende bestemmingsplannen. Dus optie 2. Daarbij wordt wel, omdat dit niet anders kan, voor een deel ook het feitelijk bestaand gebruik vastgelegd. Hiervoor genoemd als optie 1. Dit laatste gaat vooral over de stikstofsituatie.
Veel voorkomende vragen beheersverordening
Hieronder vindt u veel voorkomende vragen over de beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022'.
Kan ik mijn woning uitbreiden?
In de beheersverordening geldt voor woningen (ook bedrijfswoningen) een maximale inhoud. Voor de meeste woningen geldt een maximale inhoud van 750m3. Heeft u een woning die nog kleiner is? Dan kunt u nog steeds groter maken tot deze maximale inhoud. Is de bestaande woning al groter? Dan geldt deze bestaande situatie als maximum. Deze grotere inhoud moet wel met vergunning gebouwd zijn. Deze woningen kunnen dus niet meer uitbreiden.
Het komt ook voor dat woningen gesplitst zijn. Of die nieuw zijn gebouwd door sloop van bedrijfsbebouwing (vaak aangehaald als 'vab-woning'). Dan kan ook een kleinere inhoud gelden. Dat is dan nu al precies vastgelegd. Als er een kleinere maatvoering geldt, is dat voor die woning opgenomen op de verordeningskaart van de beheersverordening.
Kan ik een schuurtje bij mijn woning bouwen?
In de beheersverordening wat de maximale oppervlakte aan bijgebouwen is. Voor de meeste woningen zal dit 100 m2 zijn. Heeft u minder? Dan kan u dit meestal tot deze oppervlakte uitbreiden. Voor sommige locaties geldt een andere maatvoering. Dat is dan te zien op de verordeningskaart.
Kan ik zonnepanelen op mijn erf plaatsen?
U kunt een vergunning aanvragen voor het plaatsen van zonnepanelen op het erf. Alleen voor eigen gebruik en tot een oppervlakte van maximaal 100 m2. Daarnaast moet u deze landschappelijk inpassen.
Kan de vorm van mijn bouwperceel veranderd worden?
Het bouwvlak zoals dat in de beheersverordening is opgenomen kan niet met een makkelijke procedure worden gewijzigd. Hiervoor moet de uitgebreide procedure gebruikt worden. Dit staat in de beleidsregel 'Planologisch kader voor het landelijk gebied - 2021(externe link).
Kan ik nog gebruik maken van het beleid voor Vrijgekomen Agrarische Bedrijfsbebouwing (VAB-regeling)?
Ja, maar dit is een ontwikkeling die niet in de beheersverordening past. Hiervoor geldt de beleidsregel 'Planologisch kader voor het landelijk gebied - 2021(externe link)'. Maar het kan ook zijn dat hiervoor de beleidsregel 'Notitie Wonen in het landelijk gebied gemeente Doetinchem' geldt. Dit hangt af van uw plan.
Daarbij moet het plan natuurlijk wel passen binnen de voorwaarden die in de beleidsregel staat.
Andere vragen
Neem voor andere vragen contact op met het Loket bouwen en wonen. Bijvoorbeeld vragen die hieronder staan, Dit is gewenst omdat in de beheersverordening hiervoor geen regels opgenomen staan. Of omdat er verder onderzoek nodig is.
- Kan ik gebruik maken van een warmtepomp die gebruik maakt van geothermie?
- Kan ik de stalruimte op mijn agrarische bedrijf groter maken?
- Kan ik een werktuigenloods bij mijn agrarische bedrijf bouwen?
- Kan ik een bedrijfsruimte bij mijn (niet-agrarische) bedrijf bouwen?
- Ik wil mijn woning splitsen. Mag dat?