Plan: | Oude Wehlseweg 15 - 2014 |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R39H080A-0002 |
Op 6 december 2012 heeft de raad van de gemeente Doetinchem het bestemmingsplan Dichteren - 2012 vastgesteld. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: ABRS) heeft dit raadsbesluit vernietigd voor zover het gaat om het plandeel met de bestemming 'Wonen' ter plaatse van de "tweede woning" op het perceel Oude Wehlseweg 15. Zie bijlage 1, waarbij bij de beslissing onder punt II de vernietiging is verwoord.
Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een nieuw bestemmingsplan voor dit plandeel.
Het bestemmingsplan is gelegen aan de Oude Wehlseweg 15 te Doetinchem. Op onderstaande kaart is het plangebied in de ovaal aangegeven.
De uitspraak van de ABRS is gepubliceerd, onder de naam 'Dichteren - 2012 uitspraak RvS', NL.IMRO.0222.R39B077RvS-0003. De plangrens van het vernietigde deel wordt overgenomen als plangrens voor het voorliggende bestemmingsplan. Deze is op de wanden van het betreffende gebouwtje gelegd, gebaseerd op de basiskaart Doetinchem.
Als gevolg van de uitspraak van de ABRS komen weer de 'oude' bestemmingsplannen in beeld.
Binnen het plangebied gelden twee bestemmingsplannen:
Als het bestemmingsplan"Oude Wehlseweg 15 - 2014" onherroepelijk is, zullen deze voor het plangebied vervallen.
Uitspraak ABRS
De ABRS heeft 25 september 2013 een uitspraak gedaan over het bestemmingsplan Dichteren – 2012. Zie bijlage 1 voor de anonieme versie van deze uitspraak.
De ABRS heeft het ingestelde beroep van de eigenaar van het perceel Oude Wehlseweg 15 tegen het bestemmingsplan gegrond verklaard. Het vaststellingsbesluit van de gemeenteraad van 6 december 2012 is vernietigd voor wat betreft het plangedeelte, dat betrekking heeft op de 'tweede woning' (voormalig kippenhok) aan de Oude Wehlseweg 15.
De ABRS is van mening, dat de gemeente de zaak (beter) had moeten onderzoeken en vindt dat het bestemmingsplan Dichteren - 2012 in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel is vastgesteld. In het bestemmingsplan was voor het hele perceel Oude Wehlseweg 15 een woonbestemming opgenomen, waarbij het voormalig kippenhoek de status van bijbehorend bouwwerk (bijgebouw) had gekregen.
In het voorliggende bestemmingsplan wordt de bestemming van het omstreden gebouw opnieuw bepaald.
Onderzoek
Er is uitvoerig dossieronderzoek gedaan en de situatie is ter plaatse bekeken. Op basis hiervan is het volgende geconstateerd:
Geen overgangsrecht
De ABRS heeft in haar uitspraak van 25 september 2013 bepaald, dat de illegale bewoning wellicht viel onder de bescherming van het overgangsrecht van het bestemmingsplan 'Dichteren'. Hiervan kan alleen sprake zijn, als het strijdige gebruik ononderbroken is voortgezet. Voor de gemeente stond dit niet objectief vast.
Aan de eigenaar is verzocht om met bewijzen te komen dat het overgangsrecht nog steeds geldt. Tot de ter inzage legging van het ontwerpplan waren deze bewijzen niet overlegd. Daarom is bij het ontwerpplan de insteek geweest dat, voor zover er al sprake was van overgangsrecht, moet worden geconstateerd dat dit recht is vervallen, aangezien de bewoning langer dan een jaar onderbroken is geweest (zie onder 4 van de hierboven opgenomen opsomming). Dat leidde tot de conclusie dat er formeel geen recht (meer) was op bewoning van het gebouw.
Zienswijze
Bij de zienswijze van de eigenaar op het ontwerpbestemmimngsplan van het gebouw zijn bewijzen overlegd die de conclusie rechtvaardigen dat het gebruik niet onderbroken is geweest. Met name de overlegde getuigenverklaringen zijn hier de basis voor.
Het bestemmingsplan, is om deze reden gewijzigd. In het bestemmingsplan is het gebruik voor permanente bewoning in een 'uitsterfregeling' opgenomen. Deze regeling is toegevoegd aan de regels. De regeling legt vast dat het gebruik voor permanente bewoning voor onbepaalde tijd mag worden voortgezet totdat het vrijwillig wordt beëindigd. Dit recht vervalt als de permenente bewoning langer dan één jaar wordt onderbroken.
Nieuw bestemmingsplan
De gemeenteraad moet in een nieuw bestemmingsplan opnieuw de bestemming van het gebouw vaststellen. Het gebouw wordt aangemerkt als 'bijbehorend bouwwerk' bij het hoofdgebouw, de woning Oude Wehlseweg 15. Het voormalige kippenhok als woning bestemmen is ongewenst. Reden hiervoor is dat de permanente bewoning is illegaal tot stand gekomen (er is geen uitdrukkelijke toestemming of vergunning van het gemeentebestuur).
Het voorliggende bestemmingsplan gaat over een klein terrein, ter plaatse van één gebouwtje, aan de Oude Wehlseweg 15. Het gaat over het vastleggen van de bestaande bebouwing en het juiste gebruik. De haalbaarheidsaspecten, zoals milieuaspecten, zijn hiervoor niet relevant en daarom ook niet verder belicht. In de toelichting van het bestemmingsplan Dichteren - 2012 is voor het hele plangebied van dat bestemmingsplan de haalbaarheid wel, voor zover relevant, belicht.
Het gebouw in kwestie wordt aangemerkt als 'bijbehorend bouwwerk' bij het hoofdgebouw, de woning Oude Wehlseweg 15. Een woonbestemming voor het voormalig kippenhok wordt, gelet op het gestelde in hoofdstuk 2 onder 'nieuw bestemmingsplan, ongewenst geacht. Dit leidt bovendien tot ongewenste precedentwerking. In het voorliggende bestemmingsplan krijgt de betreffende grond daarom (wederom) de bestemming 'Wonen' (zonder bouwvlak). Het gebruik voor permanente bewoning is vastgelegd in een uitsterfregeling. Deze is gekoppeld aan de toegevoegde functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - permanente bewoning toegestaan'.
Daaroverheen ligt de dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting 2. De gebiedsaanduiding voor de molenbiotoop is ook opgenomen. Deze liggen beide over het hele plangebied.
In de regels is een koppeling aangebracht met het bestemmingsplan Dichteren - 2012. De regels van Dichteren - 2012 zijn aangevuld met een uitsterfregeling.
Het voorliggende bestemmingsplan Oude Wehlseweg 15 - 2014 legt de bestaande ruimtelijke situatie in het plangebied vast. Het plan voorziet niet in een nieuwe ontwikkeling. De economische uitvoerbaarheid is niet aan de orde.
Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. De resultaten van de terinzage legging van het ontwerpbestemmingsplan komen niet terug in deze toelichting, maar zullen in het vaststellingsbesluit verwerkt worden.
Het voorliggende bestemmingsplan is een reparatie van het recent vastgesteld plan Dichteren - 2012, na aanleiding van de uitspraak van de ABRS. In het voorliggende plan is dezelfde regeling voor het betreffende terrein opgenomen als in het plan Dichteren - 2012. Daarom is vooroverleg voor het voorliggende plan niet gevoerd. Dit is bij de procedure voor Dichteren - 2012 al gedaan.