| Plan: | Slingeland Ziekenhuis, locatie A18 - 2017 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R07E313A-0002 |
Op 1 juli 2008 is de gewijzigde Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) van kracht geworden. Onderdeel van de Wro is de grondexploitatiewet. Met deze grondexploitatiewet hebben de gemeenten een instrument in handen gekregen om bij een particuliere ontwikkeling de kosten van bijvoorbeeld openbare voorzieningen te verhalen en eisen te stellen aan de ontwikkeling. Dit wordt geregeld in een exploitatieplan. Ook wanneer een gebied geheel door de overheid ontwikkeld gaat worden, maar nog gedeeltelijk in handen van particulieren is, is een exploitatieplan nodig voor het geval een eigenaar in het gebied zelf een deel van het plangebied zou willen ontwikkelen. Op grond van het exploitatieplan wordt een particulier genoodzaakt bij te dragen in de kosten van het plan en te voldoen aan de kwaliteitseisen van de gemeente.
Op 25 maart 2014 heeft de gemeenteraad besloten tot medewerking aan de hervestiging van het Slingeland Ziekenhuis op de locatie gelegen aan de A18, nabij de afslag Doetinchem-Oost. Op 25 maart 2014 is een voorkeursrecht gevestigd. En op 10 april 2015 heeft het college een pré-anterieure overeenkomst gesloten met het Slingeland Ziekenhuis over de medewerking aan een bestemmingswijziging en het verhaal van kosten. Het Slingeland Ziekenhuis onderhandelt met de eigenaren in het gebied over verwerving van de percelen. Zodra het Slingeland Ziekenhuis eigenaar is, kan de pré-anterieure overeenkomst de status van anterieure overeenkomst verkrijgen. Zolang dat niet het geval is, is op grond van de Wro om formele redenen een exploitatieplan nodig als aanvulling op het in procedure te brengen bestemmingsplan. Beide procedures lopen synchroon op.
Inhoudelijk sluit het exploitatieplan aan op hetgeen reeds op hoofdlijnen is vastgelegd in de pré-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015. De reikwijdte van het exploitatieplan kan zeer beperkt zijn, nu de integrale ontwikkeling zich zal voltrekken op het private terrein van het ziekenhuis. Slechts op de plekken waar het ziekenhuisterrein aansluit op de omliggende openbare wegen, groenvoorzieningen en openbare ruimte bestaat er noodzaak om enkele voorschriften te formuleren. De voorschriften over de aan te leggen infrastructuur beperken zich derhalve tot deze onderwerpen, nu het plangebied zelf geheel in eigendom van het Slingeland Ziekenhuis zal blijven. En het Slingeland Ziekenhuis hier ook de verantwoordelijkheid voor zal behouden. Hetzelfde geldt voor de investeringen die het Slingeland Ziekenhuis zal doen in omliggende natuur, door aankoop en aanleg van groenvoorzieningen. Deze maken wel deel uit van het bestemmingsplan en zijn daarin als voorwaarden opgenomen. Het exploitatiegebied van het exploitatieplan bevat ook deze onderdelen.
Het exploitatieplan heeft dus betrekking op de locatie gelegen aan de A18 waar het Slingeland Ziekenhuis voornemens is zich te vestigen. Deze plek biedt een goede ontsluiting en bereikbaarheid ten opzichte van de omliggende gemeenten, en ten opzichte van de A18.
Op basis van de samenwerking tussen gemeente en Slingeland Ziekenhuis is de exploitatie een particuliere exploitatie van het Slingeland Ziekenhuis. De publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor de te doorlopen bestemmingsplanprocedure ligt bij de gemeente Doetinchem. Ruimtelijke onderbouwingen en onderzoeken zijn verricht in opdracht en onder verantwoordelijkheid van het Slingeland Ziekenhuis
De Wro gaat in afdeling 6.4 uit van het verhalen van kosten van openbare werken en werkzaamheden, en van de mogelijkheid om aan deze werken en werkzaamheden eisen te stellen en regels met betrekking tot de uitvoering ervan. Ter uitvoering van de wettelijke regeling in afdeling 6.4 stelt de gemeente ten aanzien van dit plan het exploitatieplan vast en wel onder de naam “Slingeland Ziekenhuis, locatie A18 -2017”. Het exploitatieplan heeft als ontwerp ingaande 27 april 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen.
Het eerste deel van het voorliggende plan bevat overwegend toelichtende tekst. Het voorschrijvende en juridisch bindende gedeelte is vervat in het deel 'Voorschriften' van het plan.
In de navolgende tekst van dit exploitatieplan komen artikelsgewijs aan de orde:
In hoofdstuk 1 van deel A (Toelichting) eerst de algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit, het bestemmingsplan “Ziekenhuis – 2017”, doel en functie van het exploitatieplan, begrenzing van het exploitatieplan, grondeigenaren en de te verwerven gronden alsmede jaarlijkse herziening en eindafrekening,vervolgens toelichtingen op de kaarten (hoofdstuk 2) en de omschrijving van werken en werkzaamheden (hoofdstuk 3) dan in deel B (Voorschriften) hoofdstuk 1 de voorschriften, vervolgens de exploitatieopzet / plankostenscan in hoofdstuk 2, en tenslotte de kaarten en bijlagen.
Opvallend kenmerk van het voorliggende exploitatieplan is verder dat de technische eisen waaraan in het voorkomend geval voldaan moet worden – vanwege het uitwerkingskarakter - nog niet definitief zijn, en dat de totalen waar dit in financiële zin toe leidt, voor nu vooral betrekking hebben op het verhaal van gemeentelijke plankosten en een bijdrage in het Fonds bovenwijkse voorzieningen (hierna: FBW). Veel onderwerpen zijn onlosmakelijk verbonden aan de verdere planvorming bij het Slingeland Ziekenhuis. Bij een eerstvolgende herziening van het exploitatieplan kunnen deze nader gespecificeerd worden.
Dit exploitatieplan is gekoppeld aan het ruimtelijk plan bestemmingsplan “Ziekenhuis - 2017”. Identificatienummer van dit bestemmingsplan is NL.IMRO.0222.R07H303A-0001 (versie ontwerp).
Dit bestemmingsplan (hierna gemakshalve: BP) voorziet in de mogelijkheid het gebied, zoals aangegeven op de plankaart van het ruimtelijk plan, te bebouwen met een ziekenhuis met bijbehorende voorzieningen, en voorts in de aanleg van aansluitingen op openbare voorzieningen als wegen en riolen, groenvoorzieningen e.d. Aan de randen van het gebied gaat het vooral om het aan te leggen groen en verbetering van omliggende infrastructuur. Deze zijn gedeeltelijk wel aan het plangebied toerekenbaar, nu deze daaraan onlosmakelijk verbonden zijn.
Het voorliggende exploitatieplan biedt mede een onderbouwing aan de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Naast de inhoud van de pré-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015.
Voor genoemde bebouwing geldt dat het bouwplannen betreft als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro.
Om te komen tot het BP en het exploitatieplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van openbare voorzieningen te kunnen komen zijn mogelijk werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten zullen moeten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de initiatiefnemer. Voor zover de gemeente werkzaamheden verricht om deze plannen te begeleiden en te toetsen, en deze kosten niet door leges gedekt zijn, dienen ook deze kosten verhaalbaar te zijn.
In dit exploitatieplan wordt het uitgangspunt gehanteerd dat het Slingeland Ziekenhuis bouw- en woonrijp maakt en opdracht verstrekt tot de aanleg van aansluitende openbare voorzieningen en deze ook bekostigt. Hetzelfde geldt voor de ontwikkeling van groen aan de randen van het plangebied, op de wijze zoals voorgeschreven in het bestemmingsplan.
Daar waar de gehele planontwikkeling of delen daarvan vanwege de in paragraaf 1.6 genoemde redenen onvoldoende gewaarborgd zijn, zal de gemeente deze gronden zo nodig onteigenen ten dienste van de ontwikkeling van het ziekenhuis. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro. Het plan bevat een voorlopige berekening die laat zien wat op netto contante waarde per 1 januari 2017 de te verhalen exploitatiekosten bedragen. Deze berekeningen zullen bij de eerstvolgende herziening verder gespecificeerd worden.
De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om:
De begrenzing van het bestemmingsplangebied is aangegeven op de plankaart bij het bestemmingsplan “Ziekenhuis – 2017” Voor dit exploitatieplan is ervoor gekozen de begrenzing van het exploitatiegebied exact te laten aansluiten op die van het bestemmingsplan.
Het Slingeland Ziekenhuis voert tot op heden minnelijk overleg over de verwerving van de benodigde percelen. Omdat de urgentie is toegenomen, zullen direct na vaststelling van het bestemmingsplan de verdere voorbereidingen voor een onteigeningsprocedure ter hand worden genomen. De urgentie is met name gelegen in de noodzaak van voortgang in de realisering van het ziekenhuis als voorziening ten algemene nutte.
Verwerving is mogelijk ook van belang voor die delen van het plan die deel uitmaken van de hoofdinfrastructuur, te weten de hoofdontsluitingsweg. Een enkel perceel is inmiddels verworven.
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan tenminste een keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning is verkregen.
Aan het einde van de exploitatie – of zoveel eerder als een bouwer om eindafrekening verzoekt - vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) Daarbij worden de exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dit artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover groter dan 5 % , naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de bouwvergunning of aan diens rechtsopvolger.
In hoofdstuk 1 is al verwezen naar kaarten voor de begrenzing van het exploitatiegebied en van de door de gemeente beoogde verwervingen. Bij dit exploitatiegebied behoort een aantal kaarten. De functie hiervan wordt hierna toegelicht.
De grondgebruikskaart is de benaming voor de overkoepelende kaartenset. Het geheel is de visualisering van de aannames in de exploitatieopzet.
De grondgebruikskaart wordt gevormd door de volgende sub-onderdelen:
De realisatie van het Slingeland Ziekenhuis is een langdurig project. Het omvat veel werkzaamheden en is afhankelijk van veel factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van meerdere eigenaren in het exploitatiegebied is het noodzakelijk in dit exploitatieplan de integraliteit van de uitvoering te waarborgen. De langdurigheid, de vele werkzaamheden, de vele afhankelijkheden en de noodzaak van een integrale uitvoering vormen de basis voor de voorschriften. De voorschriften zijn waar mogelijk zo geformuleerd dat de gemeente daadwerkelijk handhavend kan optreden indien ervan wordt afgeweken. Overtreding van de voorschriften is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit.
Fasering en koppelingen
De fasering van de realisering van het ziekenhuis wordt – althans voor wat betreft de aanleg van infrastructuur en de hoofdindeling - ook in de voorschriften opgenomen. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie.
Daadwerkelijke start in 2018 is voorzienbaar. Uitgangspunt voor de planning van het totale project is dat dit in zijn geheel in 2025 voltooid is.
Aanbesteding
Op grond van Europees recht en eigen beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om werken, leveringen en diensten. Om te waarborgen dat deze mededinging ook daadwerkelijk plaatsvindt, zal het Slingeland Ziekenhuis in dit gebied uiteraard handelen naar de geldende aanbestedingsregels. Om te waarborgen dat deze aanbestedingen conform regelgeving en gemeentelijk beleid worden gehouden, schrijft de gemeente voor dat de voorgenomen besluiten tot gunning van openbare werken door haar worden getoetst op de naleving hiervan. Bij niet-naleving is uitvoering niet toegestaan.
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden (voor zover van toepassing door de nutsbedrijven) de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:
Voor de inrichting van het toegankelijke gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het gebruiksrijp maken):