Kruisbergseweg 181 - 2010

2.2.1 Streekplan Gelderland

Het Streekplan Gelderland 2005, kansen voor de regio, d.d. 29 juni 2005, (Concept herziening herbegrenzing EHS d.d. 13 februari 2008) bevat de beleidskaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in Gelderland voor de komende 10 jaar.

Hoofddoel van het streekplan is de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen en te bevorderen. De publieke en private partijen moeten daarin de benodigde ruimte vinden, op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en ruimtelijke kenmerken. Concrete doelstellingen daarbij zijn ondermeer:

• De vitaliteit van het landelijk gebied en de leefbaarheid van daarin aanwezige kernen versterken;
• De waardevolle landschappen verbeteren en de Ecologisch Hoofdstructuur realiseren;
• Bijdragen aan een evenwichtige regionaal gedifferentieerde ruimtelijke ontwikkeling, door de cultuurhistorische identiteiten en ruimtelijke kenmerken als inspiratiebron te hanteren in de ruimtelijke planning.

Streekplankaart: Ruimtelijke ontwikkeling, uitsnede doetinchem

De ruimtelijke hoofdstructuur in het streekplan is tweeledig; het rode raamwerk en het groenblauwe raamwerk. Het rode raamwerk heeft betrekking op de gebieden met hoogdynamische functies zoals de hoofdinfrastructuur en de intensieve vormen van ruimtegebruik.

Het groenblauwe raamwerk heeft betrekking op functies en kwaliteiten die afhankelijk zijn van een lage ruimtelijke dynamiek en welke kwetsbaar zijn voor intensieve vormen van ruimtegebruik. Algemene doelstellingen va het groenblauwe raamwerk zijn:

• Bescherming bestaande natuur en waardevolle open gebieden;
• Behoud en ontwikkeling ecologische verbindingszones (EVZ);
• Afbakening en bescherming waterbergingsgebieden;
• Maatregelen Ruimte voor de Rivier;

Specifiek voor de Achterhoek wordt genoemd:

• Behoud en ontwikkeling EV: Groenblauwe as Graafschap-Winterswijk.

De delen die buiten het rode en groenblauwe raamwerk vallen liggen in het multi functioneel gebied. Op dit gebied wordt door de provincie geen expliciete provinciale sturing gericht. Wel worden handreikingen gegeven ten aanzien van landbouw, landschap, recreatie en toerisme, functieverandering, verevening, nieuwe landgoederen en bossen.

Het multifunctioneel gebied beslaat het grootste deel van de provincie. Dit gebied omvat de steden, dorpen, buurtschappen buiten de provinciaal ruimtelijke hoofdstructuur, waardevolle landschappen en het multifunctioneel platteland. Op de streekplankaart ligt het projectgebied in het 'multifunctioneel platteland en wordt het aangemerkt als 'waardevol landschap'.

De vitaliteit van het multifunctionele platteland wordt bevorderd door planologische beleidsvrijheid te geven aan gemeenten wat betreft de grondgebonden landbouw en nieuwe economische dragers voor vrijkomende agrarische bebouwing. Het ruimtelijke beleid boor waardevolle landschappen is het behouden en versterken van de landschappelijke kwaliteiten.

Het projectgebied is daarbij gelegen in het waardevolle landschap Hummelo-Keppel, Slangenburg, die de volgende kernkwaliteiten toe worden gedicht:

• rivierduinen met hoge ruggen en veel microreliëf;
• gave open essen en broekgebieden
• afwisselende landgoederen;
• karakteristieke spreiding van dorpen, gehuchten, landhuizen en hoeven;
• waardevolle beken, weteringen en oude rivierlopen, grotendeels parallel aan de Oude IJssel.

Het plangebied Kruisbergseweg 181 - 2010 is gelegen binnen het multifunctioneel gebied en aan de rand van het groenblauwe raamwerk.

In het Streekplan Gelderland 2005 staan tevens ontwikkelingen beschreven voor het plangebied Kruisbergseweg 181 - 2010 - a wat betreft de functieverandering van het buitengebied.

Vanwege ontwikkelingen in sectoren als land- en tuinbouw, zorg en defensie, verliezen in de komende periode veel (vooral agrarische) gebouwen en bouwpercelen in het buitengebied hun huidige functie, of hebben die functie al verloren. Ook zijn er agrariërs die hun agrarische gebouwen deels willen gebruiken voor niet-agrarische activiteiten. De provincie wil bevorderen dat deze gebouwen op een goede wijze kunnen worden (her)gebruikt.

In het provinciale beleid wordt functieverandering van voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing onder voorwaarden mogelijk gemaakt. De provincie wil hiermee bevorderen dat deze leegstaande gebouwen op een goede wijze worden (her)gebruikt. De doelen hiervan zijn de volgende:

• land- en tuinbouwbedrijven de mogelijkheid geven niet-agrarische nevenfuncties te vervullen;
• het bieden van ruimte aan de behoefte aan landelijk wonen en in tweede instantie aan werken in vrijgekomen gebouwen in het landelijk gebied. Hiermee kan een impuls worden gegeven aan de leefbaarheid en vitaliteit van het landelijk gebied;
• het bieden van ruimte aan niet-agrarische bedrijvigheid die gebonden is aan de kwaliteiten en de functies van dat buitengebied;
• verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vrijgekomen gebouwen te hergebruiken en door op het perceel waar functieverandering plaatsvindt de resterende vrijgekomen gebouwen te slopen.

Bij een functieverandering naar wonen wordt uitgegaan van een reductie van tenminste 50% van de bebouwing, exclusief de bedrijfswoning. Het resterend oppervlak aan gebouwen kan worden hergebruikt voor wonen. De gebouwen die niet als woning en bijgebouw worden hergebruikt, dienen te worden gesloopt. Als hergebruik van de aanwezige gebouwen voor wonen niet mogelijk is, kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden, met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.

Met de verandering van de functie van gebouwen veranderen ook de 'eisen' die door bewoners en gebruikers aan de omgeving en publieke ruimte kunnen worden gesteld.

Uitgangspunt is dat door de initiatiefnemer voor de functieverandering wordt bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en de publieke functie die het buitengebied kent, gerelateerd aan de locatie waar functieverandering aan de orde is.

Het bewerkstelligen van omgevingskwaliteit en verbetering van publieke voorzieningen kan op twee schaalniveaus worden bereikt. Zo is het binnen de vigerende wet- en regelgeving is het mogelijk om op gebiedsniveau (in de directe omgeving van en gekoppeld aan de locatie waar functieverandering aan de orde is) voorzieningen te treffen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en daarvoor met een exploitatieovereenkomst een proportionele bijdrage van de initiatiefnemer overeen te komen. Op locatieniveau kan de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd door sloop van overtollige bebouwing, verkleining van het bouwvlak en herbestemming van het vrijkomende deel met een 'groene' bestemming, maatregelen ter verbetering van de openbare toegankelijkheid van het buitengebied, maatregelen ter verbetering van de waterhuishouding en uitvoeringsmaatregelen als gevolg van een beeldkwaliteitsplan, waaronder groenvoorzieningen en realisering natuurelementen. Vereveningsbijdragen daaraan kunnen in natura of in financiële zin worden gerealiseerd.

Het beleid ten aanzien van functieverandering moet zijn vertaling krijgen in een regionale beleidsinvulling voor functieverandering, welke goedgekeurd moet worden door Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland.

De ontwikkeling sluit aan op de doelstellingen zoals aangegeven in het streekplan.

Toets plan

In de volgende alinea's wordt ingegaan op de nieuwe ontwikkeling en hoe dit initiatief een versterking voor de omgevingskwaliteit vormt.

Nieuwestraat 13 te Wehl:

Het plan voldoet aan de systematiek daar waar het gaat om bij knelgevallen te bouwen op een vervangende nieuwe maagdelijke locatie. Het is niet mogelijk om functieverandering naar wonen toe te passen op een locatie die direct grenst aan de snelweg. Akoestisch zijn er op het perceel Nieuwestraat 13 te Wehl geen mogelijkheden om nieuwe woningen op te richten. Daarmee is de Nieuwestraat te Wehl een knellocatie en kan elders worden gebouw.

Recentelijk is de parapluherziening van het bestemmingsplan Buitengebied door de Gemeenteraad vastgesteld. In deze voorliggende herziening zijn de regels verwerkt van hoe om te gaan met functieverandering. Dit initiatief voldoet aan de methodiek van zoeken naar een vervangende locatie die een opwaartse richting heeft naar het dorp/de stad toe.

In het Streekplan van 29 juni 2005 heeft de provincie haar streekplan vastgesteld. In dit streekplan zijn voor vrijkomende agrarische bebouwing mogelijkheden gegenereerd voor functieverandering. In ruil voor het beëindigen van het bedrijf en de sloop van stallen kan vervangende nieuwbouw voor een nieuwe functie “wonen” worden opgericht. De Regio Achterhoek heeft dit beleid uitgewerkt in de notitie Functies zoeken plaatsen zoeken functies. Tevens wordt op 19 december 2006 door de Provincie Gelderland toestemming gegeven om het functieveranderingbeleid van de Regio Achterhoek te accorderen en ten behoeve daarvan af te wijken van het streekplan Gelderland 2005. In paragraaf 4.5 van deze notitie wordt de methodiek van deze functieverandering naar wonen beschreven. Het uitgangspunt bij functieverandering naar wonen is dat de bebouwingsoppervlakte wordt gereduceerd met 50%. Om maatwerk te kunnen leveren zijn de gezamenlijke gemeenten van oordeel dat, net als bij de functieverandering naar werken, naast of in de plaats van sloop, verkleining van het bouwvlak, behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing, natuurontwikkeling, landschappelijke inpassing, verbetering infrastructuur, aanleg recreatieve voorzieningen en een financiële bijdrage vormen van verevening zijn, die kunnen worden ingezet al naar gelang de specifieke situatie ter plaatse en de mate van functieverandering dit verlangt.

Van bovengenoemde uitgangspunten kan tevens gemotiveerd worden afgeweken indien het initiatief leidt tot een substantiële verbetering van de ruimtelijke-, milieu – en/of de sociale kwaliteit. In dat geval kan het gewenst zijn de totaal bestaande oppervlakte aan bebouwing te benutten. Onderhavig initiatief leidt tot een substantiële verbetering van de ruimtelijke-, milieu- en sociale kwaliteit. Het 'om niet' verkrijgen van de locatie inclusief maalderij met daarbij de tegemoetkoming in de kosten (ad EUR 50.000 excl. btw) voor de restauratie van de initiatiefnemer komen op andere manier niet 'zomaar' in handen van de gemeente.

De gemeente Doetinchem heeft in april 2010 een bouwhistorisch onderzoek laten uitvoeren dat de bouwgeschiedenis van het complex inzichtelijk maakt. Dit onderzoek is verricht door Arcx, buro voor monumentenzorg en cultuurhistorie. Het concept van dit onderzoek is als bijlage toegevoegd. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat het complex aan de Nieuwestraat 13 te Wehl een zeldzaam voorbeeld is van een traditioneel en kleinschalig maalderijbedrijf. Het complex is representatief voor de sociaal-economische ontwikkeling van de landbouw in de eerste helft van de vorige eeuw. In architectonisch opzicht zijn vooral de oorspronkelijke maalderij uit 1907 en de uit 1922 gebouwde boerderij van belang. De maalderij is een verzorgd ontwerp van het in molenbouw gespecialiseerde bedrijf van J. Kleinbussing uit Apeldoorn. De redelijk gaaf bewaarde boerderij uit is ontworpen door de bekende Doetinchemse architect H.J.L Ovink. Het complex is 1 van zijn laatste werken waarvan de indeling aangepast is op de specifieke wensen van de opdrachtgever en dat wat betreft de vormgeving en constructie aansluit bij de toenmalige boerderijbouw. Zowel de boerderij als de maalderij hebben een hoge monumentwaarde. Het rapport van Arcx is toegevoegd in de bijlage.

Er wordt met onderhavige ontwikkeling ingespeeld op de behoefte aan landelijk wonen en er wordt cultuurhistorische waarde behouden. De gemeente kan op deze locatie een sociaal bedrijf -met een lage drempel- starten in combinatie met bijvoorbeeld een museum. Hierover zijn binnen de gemeente al diverse gesprekken gevoerd.

Het initiatief voldoet niet daar waar het gaat om het verplaatsen van een bestaande woning aan de Nieuwestraat 13 te Wehl voor zover wordt verzocht om de herbouw van een bestaande woning van 1.400 m³ in twee nieuwe vrijstaande woningen aan de Kruisbergseweg 181 te Doetinchem. Feitelijk wordt daarmee een woning in twee vrijstaande woningen gesplitst en dit is een afwijking van het beleid. Het splitsen van 1.400 m³ in twee wooneenheden inpandig zou op locatie wel mogelijk zijn. De sloop van de schuren en deze omzetten naar een woning is conform de regels wel mogelijk.

Gezien onderhavig plan leidt tot een substantiële verbetering van de ruimtelijke-, milieu- en sociale kwaliteit is het te rechtvaardigen om drie nieuwe woningen te bouwen van 650 m³ met 100 m² aan aan- en bijgebouwen per woning.

Conclusie: De locatie aan de Nieuwestraat 13 te Wehl is een knellocatie waardoor er elders mag worden teruggebouwd. Dit gebeurt aan de Kruisbergseweg 181 te Doetinchem. Doordat er extra verevening plaatsvindt mag er extra inhoud worden gebouwd en kan er een woningsplitsing plaatsvinden.

Wardsestraat 6 te Wehl:

In het Streekplan van 29 juni 2005 heeft de provincie haar streekplan vastgesteld. In dit streekplan zijn voor vrijkomende agrarische bebouwing mogelijkheden gegenereerd voor functieverandering. In ruil voor het beëindigen van het bedrijf en de sloop van stallen kan vervangende nieuwbouw voor een nieuwe functie “wonen” worden opgericht. De Regio Achterhoek heeft dit beleid uitgewerkt in de notitie Functies zoeken plaatsen zoeken functies. Op 19 december 2006 is er door de Provincie Gelderland toestemming gegeven om het functieveranderingbeleid van de Regio Achterhoek te accorderen en ten behoeve daarvan af te wijken van het streekplan Gelderland 2005. De gemeente Doetinchem heeft per raadsbesluit van 19 april 2007 haar aanvullend eigen beleid vastgesteld. In afwijking van het streekplan- en regiobeleid is hier dan ook de mogelijkheid opgenomen om vrijstaande woningen op te richten.

Op het perceel aan de Kruisbergseweg 181 vindt geen sloop plaats. Er wordt gebruik gemaakt van de bijzondere mogelijkheid om elders te slopen en zodoende een nieuwe woning te kunnen bouwen. In dit geval betreft het sloop van de Wardsestraat 6 te Wehl waar 413 m² wordt gesloopt. De totale sloopoppervlakte van de schuren bedraagt 413 m².

Naast de sloop van de Wardsestraat 6 (ad 413 m²) en de overdracht (om niet), aanleg en openstellen van 1 hectare natuur aan de Kruisbergseweg 181 is het te rechtvaardigen -en is het in lijn met de vereveningsregeling- dat in ruil hiervoor een woning wordt gebouwd met een inhoud van 650 m³ en 75 m² aan- en bijgebouwen. De 50% reductienorm van bebouwd oppervlak zoals omschreven in het Streekplan wordt hiermee ruimschoots gehaald.

Daarbij vindt door natuurontwikkeling, aansluitend op de EHS, een verhoging van de omgevingskwaliteit plaats. Ook wordt het gebied opengesteld, zodat de publieksfunctie van het landelijk gebied wordt versterkt. Het projectgebied ligt daarbij in een waardevol landschap. In het huidige plan wordt dit niet uit het oog verloren, aangezien ook één hectare natuur wordt ontwikkeld. Dit onderhavig plan leidt tot een substantiële verbetering van de ruimtelijke-, milieu- en sociale kwaliteit. In dit geval mag men dus afwijken tot 100%.

Tenslotte heeft initiatiefnemer -in overleg met de gemeente- er voor gekozen om alle in bezit hebbende 'rechten' te bundelen en in te zetten op 1 plek aan de Kruisbergseweg 181. Hierdoor is versnippering van bouwplannen niet aan de orde.

Conclusie: De sloop aan de Wardsestraat 6 is geen knellocatie, echter omdat de sloop plaatsvindt in combinatie met natuuraanleg kan toch op de Kruisbergseweg 181 worden gebouwd. De natuurontwikkeling vormt extra verevening voor de extra inhoud die de woning krijgt.