| Plan: | Oosseld en Wijnbergen - 2013 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R20B001A-0003 |
De juridisch planologische kaders hiervoor zijn reeds vastgelegd in het vastgestelde bestemmingsplan "Woongebied Wijnbergen 1e uitwerking Het Oosten" en de "artikel 19.1 WRO procedure Wijnbergen het Oosten" .
Het bestemmingsplan en de vrijstellingsprocedure artikel 19.1 bieden ruimte aan de ontwikkeling van 201 woningen. In het woongebied wordt de ontwikkeling van een divesiteit aan woonmilieus voorgestaan.
Wonen in de ecozone:
De aan de westzijde gelegen ecologische verbindingszone wordt doorgetrokken in het woongebied. Een glooiend landschap biedt ruimte aan half verdiepte rijwoningen. De ecozone loopt door in het grasdak van deze woningen. De woningen hebben geen privé-tuinen, maar wel terassen. Het merendeel van de woningen is geschakeld, waarbij de schakels incidenteel worden verbroken door één a twee vrijstaande woningen.
Wonen aan het dorpsplein
In het centrum van het woongebied wordt een dorpsplein ontwikkeld. Het plaan staat in verbiding met het "oude centrum" van Wijnbergen, de kerk. Op het plein staat ontmoeting, verblijf en actititeit centraal. Rondom het dorpsplein zijn twee grotere meergezinshuizen voorzien en rijwoningen in de tuinenzone. De meergezinshuizen in de ecozone staan in het openbaar groen. De rijwoningen in de tuinen hebben een privétuin.
Wonen in de tuinen
Het woonmilieu van de tuinen strekt zich in noord-zuid richting uit langs de oostzijde van het plangebied. In een tuinenlandschap liggen de woningen met hun privé-tuinen. De vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen worden rond centrale hofjes of doodlopende straatjes gegroepeerd. De rijwonin-gen worden haaks op de ecologische verbindingszone gesitueerd.
Wonen in de moestuinen
Het wonen in de moestuinen heeft een geheel eigen sfeer, waarbij de open structuur gewaarborgd dient te worden. De nadruk ligt in dit deelgebied op de gemeenschappelijkheid. De rijwoningen hebben deels een privétuin en delen daarnaast de buitenruimte. Deze gemeenschappelijke tuin bestaat uit moestuinen, ontmoetingsplekken, bloementuinen en een boomgaard. De woningen bestaan voornamelijk uit rijwonin-gen. Verspreid worden enige twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen gesitueerd, met privé-tuinen en parkeergelegenheid op eigen terrein.
Het stedenbouwkundigplan voor Wijnbergen Het Oosten is als bijlage bij dit actualisatieplan gevoegd.
De ontwikkelingsmogelijkheden uit dit uitwerkingsplan zijn één op één overgenomen in voorliggend actualisatieplan.
Woningbouw in het gebied Wijnbergen Het Midden en Het Westen. De juridisch planologische kaders hiervoor zijn reeds vastgelegd in het vastgestelde bestemmingsplan "Tweede Uitwerkingsplan Wijnbergen - Het Midden en Het Westen".
Dat uitwerkingsplan voorziet in de realisatie van circa 740 woningen, waarvan 24 appartementen. In het gebied worden voornamelijk woningen ontwikkeld met een grote diversiteit aan woningtypen.De woningen worden in een viertal buurten ontwikkeld (zie verderop). Iedere buurt krijgt zijn eigen karakter met bijpassende dichtheid en woningtypen. Binnen de buurten wordt waar wenselijk differentiatie voorgestaan. Verschillende woningtypen worden binnen de buurten gemengd. Alleen Het Westen Zuid bevat enkel rijwoningen en heeft daarmee de hoogste dichtheid.
Naast de woningen zal er op de rand van de Kapperskolk een Multifunctioneel centrum worden voor welzijnsvoorzieningen op het gebied van onderwijs, sociaal cultureel werk en kinderopvang op wijkniveau. De functies in dit centrum vallen binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. Zoals gezegd bestaat dit plangebied uit vier buurten met ieder hun eigen identiteit:
Oude Doetinchemseweg
De buurt Oude Doetinchemseweg ligt centraal in de wijk en bouwt voort op het bestaande landelijke karakter van de landweg. De verkaveling sluit aan op de huidige bebouwingsstructuur (agrarische gebruik, afwisselende en open verkaveling, boerderijen). Als referentie voor de verkaveling is gekozen voor het boerenerf. Het principe van de boerenerf wordt vertaald in een afwisselende en open verkaveling waarbij meerdere vrijstaande gebouwen (woningen) steeds geclusterd worden in door hagen omkaderde erven. Groene doorsteken tussen de erven zorgen ervoor dat de erven vrij in het groen aan de Oude Doetinchemseweg liggen en daarmee het landelijke karakter van de landweg zoveel mogelijk behouden blijft. De woningen oriënteren zich op ofwel de Oude Doetinchemseweg, de Groene slenken of de groene doorsteken. Deze groene doorsteken zijn de ontsluiting van de woningen en daarnaast voetgangersverbindingen door de buurt heen. De auto-ontsluiting vindt aan de achterzijde van de woningen plaats.
In de buurt de Oude Doetinchemseweg sluit de woningtypologie aan op de huidige bebouwingsstructuur. De vrije karakter komt terug in het toegevoegde programma van voornamelijk vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen. Voor de gewenste differentiatie is er binnen de buurt ook ruimte voor rijwoningen.
De noordelijke punt van Wijnbergen aan de Oude Doetinchemseweg wordt losgekoppeld van de rest van de wijk door de doorsnijding van de Kapperskolk. Dit plandeel is wel onderdeel van de buurt Oude Doetinchemseweg, maar heeft een afwijkende stedenbouwkundige opzet, traditioneler met woningen aan de straat en niet met het boerenerf als referentie. De samenhang met de rest van de buurt komt tot uiting in de beeldkwaliteit.
Een deel van de bestaande bebouwing langs de Oude Doetinchemseweg is geïntegreerd in het plan. Hoewel behoud van de bestaande bebouwing in het plangebied één van de algemene uitgangspunten is in het bestemmingsplan Wijnbergen Woningbouw, is niet alle bebouwing behouden vanwege hun uitstraling en verlies van functie (agrarische schuren) of vanwege bouwkundige redenen.
Aangezien in de buurt Oude Doetinchemseweg de huidige bebouwing als uitgangspunt genomen is past de bestaande bebouwing die behouden blijft naadloos in de nieuwe buurt. De huidige bebouwing krijgt net als de nieuwe bebouwing een erfafscheiding die bestaat uit gemengde hagen. De ontsluiting van de bestaande bebouwing blijft via de Oude Doetinchemseweg lopen.
Het Westen Noord
De structuur van de buurt Het Westen Noord spant zich op tussen de twee groene ruimtes, de wijkentree en de Kapperskolk en ligt evenwijdig aan de Wijnbergse Loopgraaf en de Groene slenk. Door het noord-zuidlopende stratenpatroon wordt er een duidelijk verschil gemaakt met de in oostelijke richting afbuigende Oude Doetinchemseweg. Dit wordt versterkt door een groene buffer tussen de buurt en deze weg aan de noordzijde.
Binnen de hoge dichtheid in de buurt wordt er gestreefd naar een dorps karakter door een natuurlijk, gebogen verloop van de straten en groene speelplekken in de straat. Deze speelplekken fungeren als dorpsruimten in de buurt. Daarnaast zorgen rijen van verschillende lengte afgewisseld met tweekappers voor een gevarieerd straatbeeld. De landschappelijke kwaliteiten van het groene raamwerk worden met de speelplekken verbonden door een voetgangersroute door de buurt. De grote groene ruimtes zijn hierdoor ook vanuit het hart van de buurt bereikbaar en beleefbaar.
Het Westen Zuid
Bij het Westen Zuid bevinden de groene kwaliteiten zich aan de west, noord en oostzijde. Aan de zuidzijde grenst de buurt aan de woningboulevard. Om voor alle woningen de landelijke kwaliteiten beleefbaar te maken worden de straten opgespannen tussen de Wijnbergse Loopgraaf en de Groene Slenk. De dichtheid is ook in deze buurt hoog en bestaat geheel uit rijwoningen, maar ook hier wordt een dorps karakter nagestreefd. De straten hebben een lichte slinger en kijken aan beide zijden uit op het groene raamwerk. De rijwoningen verspringen in de rooilijn per één, twee of drie woningen waardoor een gevarieerd straatbeeld ontstaat. Centraal in de buurt ligt een speelplek die gekoppeld is aan een langzaam verkeersroute die alle straten verbindt. Aan de noordzijde van de buurt staan geen rijen maar tweekappers. Deze begeleiden de wijkentree en geven de entree extra allure. Qua beeld passen de tweekappers bij Het Westen Noord zodat de entree één geheel is.
Het Midden
Aan de andere zijde van de Oude Doetinchemseweg ligt de buurt Het Midden, direct aan de Kapperskolk. Het zicht op deze ecologische verbindingszone is leidend voor de structuur. Door het radiale stratenpatroon hebben de straten een directe relatie met de Kapperskolk.
De dichtheid is in Het Midden lager dan in Het Westen met veel tweekappers en vrijstaande woningen en enkele korte rijen. De woningen bevinden zich op ruime kavels waarbij tuinen zorgen voor een groen beeld. Het groene beeld van de buurt wordt versterkt door een groene voetgangersroute die verschillende speelplekken met elkaar verbindt. De speelplekken bevinden zich zowel in de achterhoven als op de groene plekken in de buurt. Een groenstrook aan de zuidrand als verlenging van de Groene slenk verzacht de confrontatie tussen de woningen in Het Midden en de bestaande bedrijvigheid aan de Doetinchemseweg. Het Midden heeft door al deze groene ingrediënten ook naar buiten toe een groene uitstraling en deze kwaliteiten zijn in de hele buurt bruikbaar en beleefbaar.
Op de rand tussen Het Midden en de Kapperskolk staan een aantal woningen prominent aan deze groene ruimte. De woningen sluiten aan bij de verkaveling van Het Midden, maar hebben een tweezijdige oriëntatie om optimaal gebruik te maken van deze bijzondere plek. Ook het appartementengebouw in de noordelijke punt van deze buurt heeft een bijzondere relatie met de Kapperskolk, niet alleen door de plaats, maar ook door het uitzicht hierop.
Bijzondere plekken
Naast deze vier buurten zijn er ook een tweetal bijzonder plekken:
Het Multifunctioneel centrum ligt op de rand van de Kapperskolk als centraal knooppunt in de wijk. Het zicht over de weidse groene ruimte van de ecologische verbindingszone maakt dit dé geschikte plek voor welzijnsvoorzieningen op het gebied van onderwijs, sociaal cultureel werk en kinderopvang op wijkniveau.
Daarnaast liggen er een aantal woningen op de grens van de Kapperskolk aan de Oude Doetinchemseweg ten noorden van het Westen. Deze bijzondere ligging van de woningen maakt dat ze niet bij één van de vier buurten horen en maakt dat ze in beeld en structuur dan ook geheel onafhankelijk zijn. Ze zijn gericht op de ecologische verbindingszone in combinaties van twee woningen, voor- en achterwoning. De natuur rondom de woningen sluit aan op de Kapperskolk.
Het stedenbouwkundigplan voor Wijnbergen Het Midden en Het Westen is als bijlage bij dit actualisatieplan gevoegd.
De ontwikkelingsmogelijkheden uit dit uitwerkingsplan zijn één op één overgenomen in voorliggend actualisatieplan.
De herstructurering van Oosseld is deels afgerond. In het gebied zijn enkele verspreid gelegen kavels aanwezig inclusief bouwvergunning (met name aan de zuidkant van het gebied) die door Stichting Site woondiensten te koop worden aangeboden. De verkoop hiervan valt tegen, dit is reden voor de woningbouwvereniging om de bouwplannen te heroverwegen. In het bestemmingsplan zijn de in het verleden afgegeven bouwvergunningen opgenomen inclusief doorvertaling van het gemeentelijke planologisch beleid. Dit biedt ruimte om enigzins/beperkt te schuiven met de bouwplannen. Voor de kavels in de parkzone is gewerkt met een globale bestemming 'Woongebied'. Dit biedt de mogelijkheid om woningtypen uit te wisselen. Verder zijn er via wijzigigingsbevoegdheden mogelijkheden om bouwplannen op onderdelen aan te passen, waarbij onder andere de haalbaarheid en een goede ruimtelijke ordening wel aangetoond dienen te worden.
Ook het voormalig schoolgebouw aan de Dennenweg is eigendom van Stichting Sité woondiensten. De woningbouwvereniging is voornemens om een zorgvoorziening in het gebouw te vestigen. Hiermee is in de bestemming reeds rekening gehouden. Via de opgenomen wijzigingsbevoegdheden en/of afwijkingensregels is het mogelijk een andere invulling aan de kavel te geven, mits dit passend is de opgenomen toetsregels.
Verder is Stichting Sité woondiensten voor drie wat grote gebieden plannen aan het voorbereiden. Het gaat daarbij om het gebied rondom de Asterstraat - Vergeetmenietstraat, de strook grond langs de spoorlijn en het gebied nabij de kruising Meester Lovinklaan - Patrijslaan. In het bestemminsplan is voor die gebieden de bestemming 'Woongebied - uit te werken' opgenomen. Binnen deze uitwerkingsbevoegdheid zijn diverse bestemming mogelijk (oa. 'woningen, in de vorm van vrijstaande, twee-onder-een-kap, aangebouwde en gestapelde woningen en zorgwoningen, maar ook maatschappelijk, verkeer, etc). Het aantal te ontwikkelen woningen is daarbij gemaximeerd. De afspraken uit de raamovereenkomst tussen gemeente Doetinchem en Site woondiensenten betreffende de herstructurering zijn daarbij leidend geweest.
Verder zijn er in het plangebied geen ontwikkelingen bekend die zo ver zijn, dat ze meegenomen worden in dit bestemmingsplan.