| Plan: | Woonwijk De Huet 2008 - 1e wijziging (Belderstraat 16) |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R38W305A-0002 |
De ontwikkeling op het perceel Belderstraat 16 te Doetinchem is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Een herziening van dat plan is daarom noodzakelijk. Met dit bestemmingsplan Woonwijk De Huet 2008 - 1e wijziging (Belderstraat 16) geeft de gemeente inhoud aan de wijziging van de bestemming 'Maatschappelijk' in de bestemming 'Wonen'. In de regels van het geldende bestemmingsplan is hiervoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Bij het opstellen van bestemmingsplannen voor het grondgebied van de gemeente Doetinchem wordt in principe overal dezelfde plansystematiek gehanteerd. De bestemmingen en regels uit het voorliggende bestemmingsplan sluiten daardoor grotendeels aan op de bestemmingen en regels uit andere bestemmingsplannen. Daarmee wordt de rechtsgelijkheid en rechtszekerheid van de burgers vergroot.
Het perceel Belderstraat 16 te Doetinchem is gelegen in woonwijk De Huet en is kadastraal bekend als Ambt Doetinchem, sectie A, nummer 4454 (ged.). Het perceel is gelegen in een zogenoemde groene zone die het noordelijk deel van de woonwijk scheidt van het zuidelijk deel. Op het perceel is bebouwing aanwezig.
Het bestemmingsplan Woonwijk De Huet 2008 - 1e wijziging (Belderstraat 16) is een wijziging van de in het plangebied geldende bestemmingsplan 'Woonwijk De Huet 2008'. Voor het plangebied gelden daarnaast nog een aantal paraplubestemmingsplannen die na het onherroepelijk worden van dit wijzigingsplan voor het plangebied blijven gelden:
De grond en de aanwezige bebouwing (voormalig woonhuis met bijbehorend bouwwerk) zijn in eigendom van de gemeente Doetinchem. De gebouwen zijn de laatste jaren in gebruik geweest als onderkomen en opslag voor de gemeentelijke groenvoorziening. De gemeente heeft het perceel te koop aangeboden.
Het perceel is gelegen in de bestemming 'Maatschappelijk' en heeft een nadere aanduiding 'groenbeheer'. Om verkoop voor bewoning mogelijk te maken is de bestemming 'Wonen' noodzakelijk. Door middel van dit wijzigingsplan 'Woonwijk De Huet 2008 - 1e wijziging' wordt deze bestemming 'Wonen' mogelijk gemaakt.
Er is een verzoek ingediend om de bestaande woning te slopen en om een nieuw woonhuis te mogen bouwen. De woning wordt gekanteld en komt dus anders op het perceel te liggen.
Het perceel is gelegen in een groene zone waarbij de bestemming ook hoofdzakelijk 'Groen' is. Het bestaande maatschappelijke bestemmingsvlak wordt dan ook omgezet in 'Wonen'. De omliggende bestemming 'Groen' blijft gehandhaafd.
Zoals in paragraaf 1.1 is aangegeven, is dit wijzigingsplan gebaseerd op de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Woonwijk De Huet 2008' onder artikel 6.5. In deze paragraaf is het plan getoetst aan deze wijzigingsbevoegdheid.
Huidig bestemmingsplan
Op het perceel gelden de volgende bestemmingen, maatvoeringen en aanduidingen:
| - bestemming | Maatschappelijk |
| - dubbelbestemming | geen |
| - maximale goothoogte | 6 meter |
| - maximale bouwhoogte | 10 meter |
| - maximum bebouwingspercentage | 35% |
| - aanduiding (gb) | groenbeheer |
| - wro-zone | ja |
Wijzigingsbevoegdheid 6.5
Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd de bestemming Maatschappelijk -M- te wijzigen - voor zover deze gronden nader op de plankaart zijn aangeduid met "Wro-zone wijzigingsgebied" - in de bestemmingen Wonen -W- en Tuin -T- onder voorwaarden dat:
De bouw- en gebruiksregels in de artikelen 12 (Wonen -W-) en 8 (Tuin -T-) zijn van overeenkomstige toepassing.
Toetsing:
Parkeren is alleen op eigen terrein mogelijk. Om het perceel te bereiken moet het fietspad worden overgestoken en via een eigen toegagsweg, welke is gelegen in de groene zone, wordt het perceel bereikt. Parkeren op of langs het fietspad en in de groenzone is niet toegestaan. De hinder in de omgeving zal naar verwachting minder gaan worden omdat het aantal mensen en het aantal voertuigen dat van het perceel en de bebouwing gebruik zal maken of op het perceel aanwezig zal zijn zal verminderen. De uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd. Er wordt hiervoor verwezen naar hoofdstuk 4 'Haalbaarheid' en 6 'Economische uitvoerbaarheid'.
Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het plan voldoet aan de wijzigingsbevoegdheid.
In artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ontwikkeling is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen. Als een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldaan worden aan de voorwaarden van deze ladder.
Uit de toelichting op de ladder, en ook uit jurisprudentie (o.a. ABRS 14 januari 2014, 201308263/2/R4, Midden-Delfland), blijkt dat bij de bouw van één woning geen sprake is van 'stedelijke ontwikkeling'. Daarmee voldoet een verzoek voor één woning, ongeacht de verdere voorwaarden, aan artikel 3.1.6 lid 2. Het voorliggende bestemmingsplan voldoet hier dus aan.
De provincie heeft in 2014 de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. In de omgevingsvisie is de Gelderse aanpak van de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Na de regionale programmering staat binnen bestaand stedelijk gebied hergebruik, transformatie en revitalisering van de bestaande voorraad aan gebouwen hoog in het vaandel. Het voorliggende plan draagt hieraan bij, omdat een voormalige boerderij wordt hergebruikt en/of gesloopt en waarvoor dan een nieuwe woning wordt gebouwd. Dit hergebruik of transformatie van gebouwen zal plaatsvinden in bestaand stedelijk gebied.
In de Omgevingsverordening staan verder geen punten die van invloed zijn op het voorliggende plan.
Op 25 april 2013 heeft de gemeenteraad de taskforce woningbouwprojecten vastgesteld. In de taskforce is opgenomen dat een verdere reductie van het aantal nieuwbouwwoningen noodzakelijk blijft om overprogrammering te voorkomen. Eén van de uitgangspunten is dat het aantal initiatieven en het aantal woningen per project niet meer naar boven mag worden aangepast, behoudens voor het oplossen van eventuele grote knelpunten.
Daarbij is een uitzondering benoemd: niet alle nieuwe ontwikkelingen kunnen worden uitgesloten, omdat in geldende bestemmingsplannen de omzetting van andere functies, zoals winkel of kantoor naar een woonbestemming, soms mogelijk is. Er is bewust voor gekozen om deze uitzondering te handhaven.
In dit plan is geen sprake van het toevoegen van een woning. Het gaat om een bestaande woning (voormalige boederij 'De kleine Huet') die wordt vervangen door een nieuwe woning. Hiermee wordt dan ook voldaan aan de taskforce woningbouw.
Het Groenstructuurplan Doetinchem (1992) heeft als doel richting te geven aan de gewenste opbouw en ontwikkeling van het groen in de stad. De hoofddoelstelling van het groenbeleid is het in stand houden en realiseren van groenvoorzieningen die bijdragen aan het welzijn van de inwoners van de gemeente. De waarde van het groen wordt bepaald door de kwaliteit – gevormd door de structurerende betekenis, de functionele betekenis en beplantings- en onderhoudstechnische aspecten – en de kwantiteit (aantal vierkante meters per inwoner).
De groenstructuur in het plangebied bestaat uit een groene zone met veel water. De groene zone blijft gehandhaafd en wordt door de gewenste wijziging van de bestemming en het toekomstige gebruik van het perceel niet verstoord en/of aangetast.
Voor het wijzigingsplan 'Woonwijk De Huet 2008 - 1e wijziging (Belderstraat 16)' zijn in het groenstructuurplan geen concrete ontwikkelingen opgenomen. Dit wijzigingsplan past binnen de uitgangspunten van dit beleid.
De bescherming, de herplant en het kappen van bomen is geregeld in de gemeentelijke bomenverordening. De beleidsregels voor toepassing van deze regelgeving zijn opgenomen in de Bomenverordening 2015. Deze verordening bevat regels ten aanzien van de beoordeling kapaanvragen en belangenafweging, bijzondere bomen en de duurzame instandhouding en bescherming van bomen. Het bomenbeleid is in essentie gericht op het behoud van (toekomstig) waardevolle bomen en boomstructuren.
Bomen dragen in belangrijke mate bij aan de structuur, identiteit, belevingswaarde, ecologische waarde en gebruikswaarde van de (woon)omgeving en worden dan ook beschouwd als de belangrijkste groenelementen in de stedelijke omgeving. Hierbij geldt dat naarmate bomen ouder zijn de waarde voor de omgeving toeneemt. Om deze reden is het van belang in de bestaande situatie en bij nieuwe ontwikkelingen met zorg om te gaan met aspecten van beheer en inrichting van de boom en zijn groeiplaats.
De aanwezige waardevolle bomen worden beschermd middels de kapverordening en de kapvergunning. In dit bestemmingsplan zijn derhalve geen maatregelen opgenomen.
Het onderhavige bestemmingsplan Woonwijk De Huet 2008 - 1e wijziging (Belderstraat 16) sluit daarmee aan op dit beleid.
Op 6 januari 2011 heeft de gemeenteraad van Doetinchem ingestemd met het Planologisch Beleid 2011. Het planologisch beleid vormt het ruimtelijk beleidskader voor woningen en bijbehorende bouwwerken. In de nota wordt beleid geformuleerd voor kleine bouwplannen met betrekking tot woningen. Ook voorziet de nota in een belangrijke verruiming en versoepeling van de tot nu toe gehanteerde bouwvoorschriften. In de voorgestelde regeling is een onderscheid gemaakt tussen:
Daarnaast zijn een aantal relatief ondegeschikte bouwactiviteiten die voorheen als afwijking verleend kon worden, nu als 'bij recht' toegestane bouwactiviteiten opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld erkers, toegangspartijen en overkappingen in de voortuin van een woning. Verder zijn versoepelingen doorgevoerd voor:
Met het Planologisch Beleid 2011 ligt er een vernieuwde basis voor omgevingsvergunningen en bestemmingsplannen. Daarnaast is het beleid de basis voor nieuwe planontwikkelingen.
De uitgangspunten van het Planologisch Beleid 2011 zijn verwerkt in het wijzigingsplan Woonwijk De Huet 2008 - 1e wijziging (Belderstraat 16).
Dit hoofdstuk geeft de randvoorwaarden van de milieukundige aspecten en overige aspecten waarmee rekening gehouden moet worden bij het bouwen en bij de inrichting en het beheer van het plangebied. Deze aspecten kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van bepaalde locaties.
Bij een bestemmingsplan moet worden bepaald dat de bodem geschikt is voor de beoogde bestemming. De bodem van het perceel Belderstraat 16 is daarom verkennend onderzocht. De resultaten van dit onderzoek zijn beschreven in het rapport verkennend bodemonderzoek van Rouwmaat Milieu d.d. 25 januari 2012 met nr. MT.21383. Dit rapport is als bijlage toegevoegd.
Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat er op grond van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen bezwaar voor het toekomstige gebruik van het terrein.
Bij een bestemmingsplan moet tevens de verwachtingswaarde worden bepaald voor de aanwezigheid van archeologische waarden binnen een plangebied en of deze door eventuele toekomstige bodemingrepen kunnen worden aangetast. Hiervoor heeft er een archeologisch bureauonderzoek en een gecombineerd verkennend en karterend booronderzoek plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn beschreven in het rapport van Econsultancy met nummer 15075920. Dit rapport is als bijlage toegevoegd.
Het rapport is door de regionaal archeoloog beoordeeld. Hij geeft aan dat er geen aanleiding is tot het maken van (inhoudelijke) opmerkingen. Op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek wordt geen vervolgonderzoek geadviseerd.
Op basis van de onderzoeksresultaten vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.
Het perceel Belderstraat 16 te Doetinchem is gelegen in een groenzone die de noordelijke woonwijk De Huet scheidt van het zuidelijke deel van deze woonwijk. Het perceel is dus gelegen in het midden van een bestaande woonwijk. Het perceel is niet gelegen in een zone van een weg of spoorlijn waardoor de geluidsbelasting van deze weg of spoorweg niet behoeft te worden bekeken. Het perceel is ook niet gelegen in een zone voor industrielawaai.
In de directe omgeving van het perceel is geen risicivolle inrichting aanwezig zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Het perceel zal de toekomstige ontwikkelingen van bedrijven niet belemmeren. Het luchtaspect zoals fijnstof vormt gezien de grote afstanden tot aan wegen en bedrijventerreinen ook geen belemmering voor de beoogde planvorming.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met eventuele ecologische waarden in of nabij het projectgebied. De Flora- en faunawet regelt de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is geregeld dat ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren getoetst dienen te worden aan de algemene verbodsbepalingen. Hiervoor heeft er een quickscan Flora- en fauna onderzoek plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn beschreven in het rapport van Econsultancy met nummer 15075921. Dit rapport is als bijlage toegevoegd.
In het rapport wordt geconcludeerd dat bij renovatie- en/of sloopwerkzaamheden op het perceel er een aanvullend ecologisch onderzoek moet plaatsvinden naar de aanwezigheid van nest- en verblijffuncties van de huismus, gierzwaluw en vleermuizen. Dit aanvullend onderzoek zal moeten plaatsvinden in het voorjaar.
Dit wijzigingsplan maakt onder andere renovatie van de bestaande woning mogelijk maar ook de bouw van een nieuw woonhuis. Het oude woonhuis kan hierbij volledig worden gesloopt. Voor de sloop van de bouwwerken is een sloopvergunning nodig. Indien de sloop op korte termijn gaat plaatsvinden is aanvullend ecologisch onderzoek niet meer mogelijk. Er zal dan onder begeleiding van een ecoloog moeten worden gesloopt om mogelijke nesten te kunnen verwijderen. Dit zal als eis bij de sloopvergunning worden opgelegd.
Daarnaast geldt ten allen tijde de wettelijk bepaalde zorgplicht bij bouwen en verbouwen.
Op basis van de onderzoeksresultaten vormt het aspect flora- en fauna geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.
Eind 2000 heeft het kabinet het standpunt “Anders omgaan met water” vastgesteld. Het op een andere manier omgaan met water én ruimte is nodig om in de toekomst bescherming te bieden tegen overstromingen en wateroverlast. De watertoets is een instrument dat ruimtelijke plannen toetst aan de mate waarin zij rekening houden met het beleid om het water meer ruimte te geven. De watertoets heeft als doel om in een vroegtijdig stadium alle relevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies. De toets heeft betrekking op alle wateren en alle waterhuishoudkundige aspecten die van betekenis zijn voor het gebruik en de functie van het plangebied en de directe omgeving van het gebied, bijvoorbeeld veiligheid (overstromingsgevaar), wateroverlast en waterkwaliteit. Deze toets is opgenomen in subparagraaf 4.6.2.
| Thema | Toetsvraag | Relevant |
| Hoofdthema's | ||
| Veiligheid | 1. Ligt in of nabij het plangebied een primaire of regionale waterkering? 2. Ligt in of nabij het plangebied een kade? |
nee nee |
| Riolering en afvalwaterketen |
1. Is er een toename van het afvalwater (DWA)? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van waterschap? |
nee nee nee |
| Wateroverlast (oppervlaktewater) | 1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak? 2. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 3. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes? |
ja ja nee |
| Grondwater- overlast | 1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Bevindt het plangebied zich in de invloedzone van de Rijn of IJssel? 3. Is in het plangebied sprake van kwel? 4. Beoogt het plan dempen van slootjes of andere wateren? |
nee nee nee nee |
| Oppervlaktewater- kwaliteit | 1. Wordt vanuit het plangebied water op oppervlaktewater geloosd? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Ligt het plangebied geheel of gedeeltelijk in een Strategisch actiegebied? |
nee nee nee |
| Grondwater- kwaliteit | Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking? | nee |
| Volksgezondheid | 1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstarten uit het gemengde of verbeterde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)? |
nee nee |
| Verdroging | Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur? | nee |
| Natte natuur | 1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur? |
nee nee |
| Inrichting en beheer | 1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel? |
nee nee |
| Aandachtsthema's | ||
| Recreatie | Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt? | nee |
| Cultuurhistorie | Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig? | nee |
De vragen die met 'ja' zijn beantwoord zijn hieronder nader toegelicht.
Wateroverlast
1. Door de ontwikkelingen in het plangebied neemt het verhard oppervlak met omgeveer 55 m2 toe doordat de nieuwe woning en het bijbehorend bouwwerk groter worden uitgevoerd dan de bestaande bebouwing. Om wateroverlast, kwantitatief en kwalitatief, nu en in de toekomst te voorkomen wordt het regenwater niet afgevoerd naar het rioolstelsel maar volgens de trits vasthouden - bergen – afvoeren behandeld. In het plan wordt ruimte gereserveerd voor infiltratievoorzieningen. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen van het nieuwe woonhuis met bijbehorend bouwwerk zal hier extra aandacht aan worden besteedt.
2. Door de ontwikkelingen in het plangebied is het mogelijk om verhard oppervlak af te koppelen van het rioolstelsel zodat de kans op wateroverlast door toekomstige regenbuien wordt verminderd. Het gaat hierbij om het verharde oppervlak van het gehele perceel. Dit afgekoppelde regenwater wordt volgens de trits vasthouden - bergen – afvoeren behandeld zoals hierboven onder punt 1. al is aangegeven.
Onderzoek heeft plaatsgevonden naar de cultuurhistorische waarde van de aanwezige bebouwing op het perceel Belderstraat 16 te Doetinchem. Dit cultuurhistorisch onderzoek is uitgevoerd door Econsultancy en verwoord in het onderzoeksrapport met nummer 15075922. Dit rapport is als bijlage toegevoegd.
Het rapport is door de cultuurhistorisch medewerkster van de gemeente Doetinchem beoordeeld. Zij geeft aan dat bij toekomstige plannen met het pand aandacht moet worden besteedt aan behoud en hergebruik van de aanwezige gevelsteen met de tekst 'De kleine Huet'. Bij het verlenen van een toekomstige omgevingsvergunning onderdeel bouwen zal hier aandacht aan worden besteedt.
Op basis van de onderzoeksresultaten vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.
Het perceel is gelegen in de groene zone in een bestaande woonwijk. Het perceel heeft geen aansluiting met een openbare weg maar is alleen via een fietspad en een eigen toegangsweg bereikbaar. Verkeersoverlast zal dan ook niet plaatsvinden.
Parkeren dient op eigen terrein te geschieden. Parkeren in de bestemming 'Groen' en op of aan het fietspad is niet toegestaan.
Geconcludeerd kan worden dat er ter plaatse sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij het bewonen van de bestaande woning of bij het realiseren van een nieuwe woning aan de Belderstraat 16 in Doetinchem. Op basis van de in dit hoofdstuk onderzochte aspecten zijn er geen aspecten die het woon- en leefklimaat zodanig beïnvloeden dat er sprake is van een niet aanvaardbare situatie.
Dit bestemmingsplan heeft tot doel het wijzigen van het bestemmingsplan 'Woonwijk De Huet 2008' voor de locatie Belderstraat 16 in Doetinchem. De regels van het bestemmingsplan 'Woonwijk De Huet 2008' zijn hierbij van toepassing, met de in het voorliggende wijzigingsplan eventueel opgenomen aanvullingen.
De bestemming 'Wonen'
Door de wijziging van de bestemming geldt op deze locatie de bestemming 'Wonen' uit het bestemmingsplan 'Woonwijk De Huet 2008'. In artikel 2 van de regels zijn de regels van de bestemming 'Wonen' uit 'Woonwijk De Huet 2008' van toepassing verklaart.
Dit plan, 'Woonwijk De Huet 2008 - 1e wijziging (Belderstraat 16)', regelt primair de ruimtelijke situatie in het plangebied zoals overeengekomen met de eigenaren. De kosten voor het te realiseren initiatief zijn geheel voor rekening van de verzoeker.
Ook voor het overige zijn er geen gemeentelijke financiën met het project gemoeid. De kosten voor wijziging van het bestemmingsplan zijn voor rekening van de gemeente maar deze kosten zijn opgenomen in de verkooppprijs van de grond.
De gemeente loopt geen ontwikkelingsrisico. Er wordt geen planschade verwacht. Hiervoor is een quick scan uitgevoerd op 21 oktober 2015.
Deze wijziging van het bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Ook wordt het plan op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening overlegd worden met de besturen van waterschap, provincie en Rijk. In dit hoofdstuk zullen de resultaten van deze procedure en overleggen worden behandeld.
Het ontwerp wijzigingsplan heeft voor een ieder van 29 oktober 2015 tot en met 9 december 2015 ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingekomen.
Het plan zal alleen met het waterschap overlegd worden. Op basis van provinciale en rijksoverheidsrichtlijnen is vooroverleg met deze instanties niet nodig.