Bosstraat 50 - 2011

3.2.1 Ruimtelijke uitgangspunten

De ruimtelijke uitgangspunten die voor het stedenbouwkundige plan van het terrein een rol hebben gespeeld kunnen met een aantal afbeeldingen worden geïllustreerd. De eerste afbeelding is een kaartje uit het beeldkwaliteitsplan van de wijk Dichteren. Het plangebied met de bestaande woning is daar ingetekend. Uit het kaartje blijkt dat aan het plangebied geen aparte functie is toegekend maar dat het gezien wordt als een deel van het omliggende woongebied. Verder vormt de westrand van het plangebied onderdeel van de “groene route” waarin ook water een plaats moet hebben.

Visie op het plangebied in het kader van het beeldkwaliteitsplan Dichteren

De tweede afbeelding (zie hieronder) brengt de uitgangspunten in beeld die de basis vormen voor het inrichtings- en verkavelingsplan. Deze afbeelding laat zien dat de hofjes in het Stadskwartier elkaars spiegelbeeld vormen. Om dit te illustreren zijn de hofjes met de omliggende bebouwing en de ontsluiting op de tekening van een ononderbroken rode contour voorzien. Het nieuwe hofje met de omliggende bebouwing is van een onderbroken rode lijn voorzien. De contour maakt duidelijk dat het hofje dezelfde omvang en dezelfde lengterichting heeft als de bestaande hofjes in het Stadskwartier.

Uitgangspunten bij de inrichting en verkaveling van het plangebied

Bij het ontwerp van het nieuwe hofje en de omringende bebouwing is rekening gehouden met de stedenbouwkundige uitgangspunten die voor de wijk Dichteren in 1993 zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan Dichteren. Deze uitgangspunten zijn de volgende.

• De pleintjes zijn vaak symmetrisch, wat consequent wordt doorgezet in de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte.
• Bebouwingswanden worden als een compositorische eenheid vormgegeven, de expressie van de individuele woningen is ondergeschikt aan het totaalbeeld.
• De meeste woningen kunnen eenvoudig zijn, zonder extra's of opsmuk.
• Bouwblokken zijn vaak gesloten, niet altijd door uitzonderlijke hoekwoningen te maken, maar vaak door aanbouwen, tuinmuren, bergingen en garages zodanig te situeren en vorm te geven dat ze het beeld van de straatwanden completeren.
• De bebouwing volgt nauwkeurig de van tevoren bepaalde rooilijnen.

Bovenstaande uitgangspunten hebben geleid tot de stedenbouwkundige verkavelingsschets. Onderstaande afbeelding geeft een beeld van deze verkaveling van het plangebied.

De stedenbouwkundige verkavelingsschets

Het nieuwe hofje is, zoals de overige hofjes in het Stadskwartier, rechthoekig van vorm. Het hofje ontsluit naar het westen toe. Deze ontsluitingsrichting is een spiegeling van de ontsluitingsrichting van het Hof van Antwerpen dat ten oosten ligt van het Hof van Parijs. De ontsluiting ligt in het verlengde van de Ebro aan de overkant van de (door te trekken) watergang en komt uit op het Hof van Parijs. Aan het Hof van Orleans zal ook een uitgang komen, maar deze zal worden afgezet met een paaltje, zodat er geen doorgaand autoverkeer langs kan rijden. Deze afsluiting zal middels een verkeersbesluit worden vastgelegd. Wel blijft deze noordelijke ontsluiting open voor fietsers en voetgangers en kan de paal bij calamiteiten tijdelijk verwijderd worden. De ontsluiting van het nieuwe hofje zal normaalgesproken via het Hof van Parijs plaatsvinden.

3.2.2 Het stedenbouwkundige plan

Het hofje wordt aan de noord-, de oost-, en de zuidzijde bebouwd met 14 woningen. De bebouwing ten noorden en ten zuiden van het hofje vormt elkaars spiegelbeeld. De 12 woningen aan de noord- en zuidzijde van het hofje worden uitgevoerd als twee onder één kapwoningen en zijn middels de garages aan elkaar geschakeld. Deze woningen bestaan uit 2 bouwlagen met kap. De kaprichting van de daken is parallel aan de lengterichting van het hofje.

De 2 woningen die het hofje aan de oostzijde afsluiten zijn vrijstaande woningen. Ook zij vormen elkaars spiegelbeeld. Vanuit de rij van twee onder één kap woningen zijn deze vrijstaande woningen als het waren naar voren geschoven om het hofje af te ronden en te beëindigen. De tuinen zijn blijven liggen terzijde van de twee onder één kap woningen. Zodoende zijn deze woningen georiënteerd op de ten noorden en ten zuiden van beide woningen gelegen tuin. De kaprichting van beide woningen liggen noord-zuid georiënteerd. De hoofdingang van beide woningen ligt aan de westkant van deze woningen aan de kant van het hofje. De bijgebouwen van deze woningen kunnen in deze tuinen gebouwd worden of tussen beide woningen in.

De afstand tussen de woningen rondom het hofje en de bestaande woningen eromheen is ruim voldoende om de vereiste privacy te waarborgen. Toch worden de beide woningen aan de oostzijde van het hofje zó gebouwd dat de privacy van de bewoners van de woningen aan de Hof van Parijs ten oosten van het nieuwe hofje optimaal gewaarborgd kan worden. De reden is dat de afstand tussen beide woningen aan de oostzijde van het nieuwe hofje en de bestaande woningen aan de Hof van Parijs kleiner is dan de afstand tussen de woningen aan de zuid- en noordzijde van het nieuwe hofje en de bestaande woningen aan de Hof van Parijs en de Hof van Orleans.

Om de mogelijkheid tot inkijk tot een minimum te kunnen reduceren worden de beide nieuwe woningen aan oostzijde voorzien van één bouwlaag met daarop een grote kap. Via privaatrechtelijke weg zal worden voorkomen dat op het oostelijke kapvlak van beide woningen dakkapellen worden geplaatst. Wel kunnen lichtopeningen worden aangebracht, maar deze mogen niet transparant zijn.

Ten westen van het hofje langs de doorgetrokken watergang worden 5 vrijstaande woningen gebouwd. De woningen zijn georiënteerd op de watergang. De woningen bestaan uit 2 bouwlagen met kap. De kaprichting staat loodrecht op de richting van de watergang. De meest noordelijk gelegen woning is voorzien van een ruimtelijk accent in de vorm van een zijbeuk. Deze woning is namelijk de laatste aan een doodlopend insteekstraatje langs het water. Tevens vormt deze zijbeuk een reactie op de ten noorden van de woning gelegen weg langs de bestaande doorgaande watergang.

3.2.3 Inrichting groen en watergang

Het bestaande groen aan de noord-, de oost-, en de zuidzijde van het hofje wordt zoveel mogelijk gehandhaafd en, waar nodig na de bouw van de woningen en de inrichting van het gebied, aangevuld en hersteld. De groenstrook langs de noordzijde van het plangebied is eigendom van de gemeente. Op de grens van deze groenstrook en de achtertuinen van de woningen aan de noordzijde van het nieuwe hofje zal een afscheidende beukenhaag worden geplaatst met een hoogte van minimaal 2 meter. De groenstroken langs de oostzijde en de zuidzijde van het plangebied behouden/krijgen een breedte van 6 meter. Waar nodig zullen deze stroken worden verdicht met inheemse beplanting op zodanige wijze dat doorkijk niet (meer) mogelijk is. Ter illustratie wordt verwezen naar het inrichtingsplan, dat als bijlage bij het plan is gevoegd. Dit inrichtingsplan maakt deel uit van afspraken, die gemaakt zijn tussen de initiatiefnemer en de omwonenden.

Profiel van de nieuwe watergang met aangrenzende oevers

Het bovenstaande profiel geeft een indruk van de wijze waarop de nieuwe watergang en beide oevers worden ingericht. Langs de oostoever loopt de ontsluitingsstraat van het plangebied.

3.2.4 Ontsluiting en parkeren

Op boven benoemde straat langs de watergang wordt ook het nieuwe hofje aangesloten. De straat loopt naar het noorden toe voor het autoverkeer dood. Voor fietsers en wandelaars wordt de straat doorgetrokken naar het Hof van Orleans. Deze uitgang kan tevens bij calamiteiten worden gebruikt door het verwijderen van de paal. Naar het zuiden toe sluit dit straatje aan op de Hof van Parijs.

Gekozen is voor aansluiting op deze straat omdat de Hof van Parijs voor de auto de meest directe verbinding vormt met de rest van de stad. Zo wordt de rest van de wijk het minst belast met het verkeer van en naar het nieuwe hofje. Het hofje en het straatje langs de watergang worden ingericht als een 30 km-gebied.

Het beleid van de gemeente is erop gericht dat parkeren op eigen terrein opgelost moet worden. De parkeernormen die worden gehanteerd zijn ontleend aan de CROW-publicatie, Parkeerkencijfers-Basis voor de parkeernormering (publicatie 182, september 2008).

vrije sector (woning duur) 2,0

vrije sector (woning midden) 1,8

sociale sector (woning goedkoop) 1,6

seniorenwoning (aanleunwoning) 0,6

In het openbaar gebied dient tenminste 0,3 pp/woning te worden aangelegd voor bezoekers.

Bij nieuwbouw wordt aanbevolen om bij de invulling van de openbare ruimte en in het uitwerkingsplan, ruimte te reserveren voor extra parkeerplaatsen. Deze plaatsen kunnen voorlopig met groen worden ingevuld, maar als de parkeerbehoefte daarvoor aanleiding geeft, is er een mogelijkheid om parkeergelegenheid aan te brengen.

De benodigde parkeerplaatsen dienen grotendeels op het eigen erf te worden aangelegd. De gemeente Doetinchem heeft daarvoor de volgende normen ontwikkeld (afkorting ”pp” betekent parkeerplaatsen).

Woningen met garage	Aantal pp op erf	Opmerking
-	Geen oprit	0,4
-	Enkele oprit	1,0	Oprit is minimaal 6,0 meter diep.
-	Lange oprit	1,3
-	Dubbele oprit	1,8	Oprit is minimaal 4,5 meter breed.

Alle woningen in het plangebied zijn voorzien van een oprit die voldoende plaats biedt voor minimaal één auto. In het midden van het hofje worden 20 parkeerplaatsen aangelegd. Dat betekent dat elke woning de beschikking heeft over 2 parkeerplaatsen (1 op het erf en 1 in de openbare ruimte). In de regels is de mogelijkheid opgenomen om op gronden met de bestemming 'Groen' in de toekomst extra parkeerplaatsen aan te leggen.

3.2.5 Het kwalitatieve bouwprogramma

Alle woningen zullen zó worden gebouwd dat alle essentiële woonruimten (slaapkamer, badkamer, keuken, woonkamer en wasruimte) in principe op de begane grond kunnen worden gegroepeerd. Deze mogelijkheid maakt de woningen tot levensloopbestendige woningen. Ruimtelijke voorwaarde daarvoor is dat alle woningen minimaal een breedte hebben van 6 meter.

De woningen zijn koopwoningen in een hoge en middelhoge prijscategorie. Zij dragen daardoor bij aan de verbreding van het woningaanbod in de wijk. Dit werkt de doorstroming in de hand omdat door de bouw van deze woningen aan de onderkant van de markt goedkope woningen vrijkomen.

3.2.6 Mogelijkheid aan huis gebonden beroep of bedrijf

In alle woningen bestaat de planologische mogelijkheid om een aan huis gebonden beroep of bedrijf uit te oefenen. In de bijlage bij de regels is een lijst opgenomen van de aard van de beroepen en bedrijven die in dat verband toegelaten kunnen worden.