| Plan: | Vijverberg zuid - 2011 1e wijziging (Crouwellstraat ong) |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R03W007A-0002 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
In 2011 is het bestemmingsplan Vijverberg zuid - 2011 vastgesteld. In het gebied zijn een aantal kavels bebouwd, echter tot een volledige ontwikkeling is het vanwege de economische lastige tijden, niet gekomen.
Met ontwikkelaars in het gebied wordt continu gekeken op welke wijze het gebied nu toch verder tot ontwikkeling gebracht kan worden. Inmiddels zijn er voor een deel van het gebied plannen uitgewerkt die op korte termijn ontwikkeld kunnen worden.
Het betreft een beperkte aanpassing van de oorspronkelijke plannen waarbij de hoofdstructuur van het plan en ook het maximaal aantal wooneenheden ongewijzigd blijven. Het betreft een verschuiven van bouwgrenzen, uitwisseling van woningaantallen per bouwblok en gewijzigde woningsegmenten.
Met voorliggend bestemmingsplan Vijverberg zuid - 2011 1e wijziging (Crouwellstraat ong) wordt de juridische basis gelegd.
1.2 Plangebied
Het plangebied beslaat een gedeelte van het 'middengebied' van de wijk Vijverberg - Zuid. Vijverberg zuid wordt begrensd door de Rekhemseweg - Dennenweg - Koekendaalseweg / spoorlijn en natuurgebied De Koekendaal.
Op onderstaande afbeelding is globaal het plangebied aangegeven. De exacte ligging van het plangebied is opgenomen op de plankaart behorende bij het wijzigingsplan.
Afbeelding globale ligging
1.3 Geldende bestemmingsplannen
Het bestemmingsplan Vijverberg zuid - 2011 1e wijziging (Crouwellstraat ong) is de eerste wijziging van het bestemmingsplan Vijverberg zuid - 2011. Dit bestemmingsplan is op 6 oktober 2011 door de raad vastgesteld. Het plan is op 1 december 2011onherroepelijk geworden.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
2.1 Ontwikkelingen
In oktober 2011 is het bestemmingsplan Vijverberg zuid - 2011 vastgesteld. Betreffend bestemmingsplan is op zich flexibel van aard. Echter, de woningbouwprogrammering was per bouwvlak wat specifieker aangeven vanwege de afgesloten overeenkomsten met marktpartijen. In die overeenkomsten zijn afspraken vastgelegd welke partij op welke locatie welk type woningen zou gaan ontwikkelen.
De realisatie van Vijverberg Zuid blijft achter bij de aanvankelijke prognoses. Dit project, aan de rand van natuurgebied Koekendaal wordt gezien als toplocatie voor het duurdere marktsegment. Een andere toplocatie, het Veemarktterrein is wel uitstekend gelopen, vooral ook omdat deze locatie nog op de markt is gebracht voor de crisis.
Verkopen in Vijverberg Zuid vinden slechts sporadisch plaats. Het overgrote deel van de in het bestemmingsplan opgenomen maximum van 193 woningen moet nog worden gerealiseerd. Het oorspronkelijk programma betrof zowel gestapelde woningen, rijwoningen, 2/1 kappers als vrijstaande woningen.
Om de verkopen een impuls te geven heeft het college op 16 oktober 2012 ingestemd met een nieuw verkavelingplan. In dit plan neemt het totaal aantal woningen niet toe ten opzichte van het bestemmingsplan, maar vindt wel een herprogrammering plaats. Er is meer ruimte voor de realisering van rijwoningen door de gestapelde bouw te schrappen. Ook zijn kavels kleiner geworden met een meer courante maat. Voorliggend bestemmingsplan betreft de planologisch-juridisch doorvertaling hiervan voor een aantal bouwvlakken in het 'middengebied'. Over deze bouwvlakken zijn met ontwikkelaars nieuwe afspraken vastgelegd.
2.2 Stedenbouwkundige voorwaarden
Het voorliggende bestemmingsplan betreft 3 bouwstroken in het middengebied van Vijverberg zuid. Hieronder is per bouwstrook de doorgevoerde wijzigingen benoemd. Voor het overige blijven de regels uit het bestemmingsplan 'Vijverberg zuid' van toepassing.
Oostelijke bouwstrook
In het 'moederplan' is deze bouwstrook opgedeeld in drie bouwvlakken, te weten:
- een bouwvlak met de mogelijkheid voor de bouw van maximaal 5 aaneengebouwde woningen;
- een bouwvlak met de mogelijkheid voor maximaal 17 gestapelde woningen;
- een bouwvlak met de mogelijkheid voor de bouw van maximaal 8 aaneengebouwde woningen.
In het voorliggende wijzigingsplan is zijn deze drie bouwvlakken samengevoegd tot één 'bouwstrook' waarbinnen maximaal 30 woningen gebouwd mogen worden binnen de categorieën 'gestapeld', 'twee-aaneen', 'aaneengebouwd' en 'vrijstaand'. Het maximum aantal te bouwen blijft binnen de bouwstrook gelijk. Wel is een verruiming toegestaan van de woningcategorieën. Verder zijn de grenzen van de bouwvlakken op sommige punten enkele meters opgeschoven.
De wijzigingen zijn mogelijk op basis van artikel 6.5.1 (verschuiven bouwvlak), artikel 6.5.2 (wijzigen bouwaanduiding) en artikel 6.5.3 (wijzigen maatvoering) van het 'moederplan' 'Vijverberg zuid - 2011'.
De bouwregels zoals opgenomen in de voorschriften van 'moederplan' Vijverberg zuid - 2011 zijn van toepassing.
Door deze wijzigingen zijn de bouwmogelijkheden in de bewuste bouwstrook dusdanig verruimd dat de verwachting is dat in de huidige markt tot planrealisatie overgegaan kan worden. Hierover zijn reeds concrete afspraken met een ontwikkelaar vastgelegd.
Noordwestelijke bouwstrook
In het 'moederplan' maakte deze bouwstrook onderdeel uit van de bouwstrook die de hoek afbuigt naar de Duikerstraat. De bouwstrook kent in het moederplan de bouwmogelijkheid voor maximaal 17 woningen in de categorieën vrijstaand, aaneengebouwd en twee-aan-een.
In het voorliggende wijzigingsplan mogen binnen deze bouwstrook maximaal 9 woningen worden gebouwd in de categorieën twee-aan-een, aaneengebouwd en vrijstaand. Daarnaast is de bouw grens aan de achterzijde opgerekt.
De wijzigingen zijn mogelijk op basis van artikel 6.5.1 (verschuiven bouwvlak) en artikel 6.5.3 (wijzigen maatvoering) van het 'moederplan' 'Vijverberg zuid - 2011'.
De bouwregels zoals opgenomen in de voorschriften van 'moederplan' Vijverberg zuid - 2011 zijn van toepassing.
Door deze wijzigingen zijn de bouwmogelijkheden in de bewuste bouwstrook dusdanig verruimd dat de verwachting is dat in de huidige markt tot planrealisatie overgegaan kan worden.
Zuidwestelijke bouwstrook
In het 'moederplan' is deze bouwstrook opgedeeld in twee bouwvlakken, te weten:
- een bouwvlak met de mogelijkheid voor de bouw van maximaal 4 aaneengebouwde woningen;
- een bouwvlak met de mogelijkheid voor maximaal 11 gestapelde woningen;
In het voorliggende wijzigingsplan is zijn deze twee bouwvlakken samengevoegd tot één 'bouwstrook' waarbinnen maximaal 15 woningen gebouwd mogen worden binnen de categorieën 'twee-aaneen', 'aaneengebouwd' en 'vrijstaand'. Het maximum aantal te bouwen blijft binnen de bouwstrook gelijk. Wel is een verruiming toegestaan van de woningcategorieën. Verder zijn de grenzen van de bouwvlakken op sommige punten enkele meters opgeschoven.
De wijzigingen zijn mogelijk op basis van artikel 6.5.1 (verschuiven bouwvlak), artikel 6.5.2 (wijzigen bouwaanduiding) en artikel 6.5.3 (wijzigen maatvoering) van het 'moederplan' 'Vijverberg zuid - 2011'.
De bouwregels zoals opgenomen in de voorschriften van 'moederplan' Vijverberg zuid - 2011 zijn van toepassing.
Door deze wijzigingen zijn de bouwmogelijkheden in de bewuste bouwstrook dusdanig verruimd dat de verwachting is dat in de huidige markt tot planrealisatie overgegaan kan worden. Hierover zijn reeds concrete afspraken met een ontwikkelaar vastgelegd.
Beeldkwaliteitplan
Voor het gebied Vijverberg zuid is in 2011 een nieuw beeldkwaliteitplan vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan bevast uitgangspunten voor de opdrachtgever en de architect voor het ontwerp van de woning. De uitgangspunten vormen het toetsingskader voor de welstand om ontwerpen op kwaliteit te beoordelen.
Het beeldkwaliteitplan is ongewijzigd en als bijlage bijgevoegd.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
3.1 Algemeen
Dit hoofdstuk beschrijft het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit hoofdstuk verwoord en afgewogen en indien noodzakelijk op de verbeelding en in de regels vertaald.
In de toelichting van het bestemmingsplan 'Vijverberg zuid - 2011' is uitvoering gemotiveerd dat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het gebied, past binnen de beleidskaders van de gemeente Doetinchem en de hogere overheden. Omdat het voorliggende plan een wijzigingsplan betreft, kan een nadere beoordeling van het beleid achterwege blijven en kan kortheidshalve verwezen worden naar 'hoofdstuk 3 beleidkader in het bestemmingsplan Vijverberg zuid - 2011.
Hoofdstuk 4 Haalbaarheid
4.1 Algemeen
Dit hoofdstuk geeft de randvoorwaarden van de milieukundige aspecten en overige aspecten waarmee rekening gehouden moet worden bij het bouwen en bij de inrichting en het beheer van het plangebied.
In het kader van de bestemmingsplanprocedure Vijverberg zuid - 2011 zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn nog bruikbaar voor voorliggende wijzigingsporcedure. Onderstaand wordt een kort overzicht gegeven van de uitgevoerde onderzoeken en de uitkomsten daarvan.
4.2 Bodem
Bij een bestemmingsplan moet worden bepaald dat de bodem geschikt is voor de beoogde bestemming. Om de bouw van woningen mogelijk te maken is in 2007 een vrijstellingsprocedure (art. 19, lid 1 Wro) doorlopen. In het kader van deze procedure is een bodemonderzoek uitgevoerd (Ecopart, 19 december 2005). Hoewel het bodemonderzoek inmiddels ouder is dan vijf jaar, wordt het onderzoek representatief geacht voor het weergeven van de actuele bodemkwaliteit. Dit omdat er geen aanwijzingen zijn dat in de achterliggende jaren het terrein (ernstig) verontreinigd is geraakt. Er is sprake van een voor bodemverontreiniging onverdacht terrein, waarvoor naar analogie van de bouwverordening niet langer een verplichting voor bodemonderzoek geldt. Gemakshalve wordt voor het onderzoek verwezen naar de bijlagen van het moederplan 'Vijverberg zuid - 2011'. Uit het onderzoek blijkt dat de grond en het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie licht verontreinigd zijn, met uitzondering van een sterke nikkelverontreiniging in het grondwater. Gelet op de reeds bekende problematiek rondom nikkel in grondwater wordt een vervolgonderzoek voor de ontwikkellocatie niet noodzakelijk geacht. Wel geldt een gebruiksbeperking voor grondwater.
Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Bij een bestemmingsplan moet worden bepaald dat de bodem geschikt is voor de beoogde bestemming.
4.3 Akoestiek
4.3.1 Wegverkeerslawaai
Wegverkeer kan overlast bij woningen of geluidsgevoelige functies veroorzaken. In de Wet geluidhinder zijn daarom geluidsnormen en voorkeursgrenswaarden opgenomen.
Er is van rechtswege een zone gelegen langs iedere weg, met uitzondering van woonerven en 30 km gebieden. Voor alle woningen en geluidgevoelige bestemmingen die binnen de zone van die weg liggen, moet de geluidbelasting als gevolg van verkeerslawaai berekend worden.
Voor de bestemmingsplanprocedure voor Vijverberg zuid - 2011 is een akoestisch onderzoek (Milieuonderzoek, Bestemmingsplan Vijverberg zuid – 2011 gemeente Doetinchem, d.d. 8 juni 2011, werknummer 156.301.12 door KuiperCompagnons) uitgevoerd. Gemakshalve wordt voor het onderzoek verwezen naar de bijlagen van het moederplan 'Vijverberg zuid - 2011'. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat ter plaatse van het bouwvlak binnende bestemming Wonen de voorkeurswaarde niet wordt overschreden.
Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.
4.3.2 Railverkeerslawaai
Voor railverkeerslawaai geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Er is van rechtswege (Wet geluidhinder) een zone gelegen langs iedere spoorlijn (die zone bedraagt binnen de gemeentegrens Doetinchem 100 meter).
Voor de bestemmingsplanprocedure van Vijverberg zuid - 2011 is een akoestisch onderzoek (Milieuonderzoek, Bestemmingsplan Vijverberg zuid – 2011 gemeente Doetinchem, d.d. 8 juni 2011, werknummer 156.301.12 door KuiperCompagnons) uitgevoerd. Gemakshalve wordt voor het onderzoek verwezen naar de bijlagen van het moederplan 'Vijverberg zuid - 2011'. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat ter plaatse van het bouwvlak binnen de bestemming Wonen de voorkeurswaarde vanwege railverkeerslawaai niet wordt overschreden.
Het aspect railverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.
4.3.3 Industrielawaai/bedrijfszonering
In het plangebied zijn geen bedrijven c.q. bedrijfsbestemmingen gevestigd. Daarnaast voorziet het bestemmingsplan niet in nieuwe bedrijfsbestemmingen.
Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.
4.4 Lucht
In de 'Wet luchtkwaliteit' (hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer) zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen om o.a. de verkeersgerelateerde emissies (o.a. fijnstof en stikstofdioxide) te reguleren. Bij ieder (ruimtelijk) project moet toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit plaatsvinden, met andere woorden het moet duidelijk zijn welke gevolgen het project heeft voor de luchtkwaliteit. Uitgangspunt is dat de luchtkwaliteit niet verslechtert c.q. dat het project 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een project draagt NIBM bij aan de luchtkwaliteit als de luchtkwaliteit als gevolg van het project met ten hoogste 3% verslechterd.
In het kader van de bestemmingsplanprocedure voor Vijverberg zuid - 2011 is er een luchtkwaliteitsonderzoek (Milieuonderzoek, Bestemmingsplan Vijverberg zuid – 2011 gemeente Doetinchem, d.d. 8 juni 2011, werknummer 156.301.12 door KuiperCompagnons) uitgevoerd. Gemakshalve wordt voor het onderzoek verwezen naar de bijlagen van het moederplan 'Vijverberg zuid - 2011'.
De ontwikkelingen binnen het plan kunnen worden aangemerkt als NIBM. Toetsing aan de normen van de Wet luchtkwaliteit is daarom niet aan de orde. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zijn de concentraties luchtverontreinigende stoffen bepaald ter plaatse van de nieuwe woningen. Uit deze berekening blijkt dat de grenswaarden voor NO2 en PM10 niet worden overschreden. Het aspect luchtkwaliteit leidt daarom niet tot belemmeringen voor de ontwikkeling in dit plan.
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.
4.5 Externe veiligheid
Externe veiligheid betreft de beheersing van de risico's en richt zich op het gebruik, de opslag, de productie van gevaarlijke stoffen en het transport van gevaarlijke stoffen. De gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen, stationaire bronnen zoals een chemische fabriek of een LPG vulpunt en mobiele bronnen zoals transport van gevaarlijke stoffen over wegen en door leidingen. Voor inrichtingen (bedrijven) is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' van belang. In dit besluit wordt externe veiligheid omschreven als 'de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen de inrichting waar een gevaarlijke stof bij betrokken is'.
Voor transport is de 'Wet vervoer gevaarlijke stoffen' van belang. Daarnaast zijn er een aantal besluiten en regelingen vastgesteld waarin het beleid verder uitgewerkt is. Bij externe veiligheid wordt een onderscheidt gemaakt tussen een groepsrisico en een plaatsgebonden risico. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het plaatsgebonden risico biedt de burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen.
In de omgeving van het plangebied zijn geen mobiele en/of stationaire bronnen aanwezig. Een onderzoek naar externe veiligheid is derhalve niet noodzakelijk. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
4.6 Bedrijvigheid
In de omgeving van het plangebied zijn bedrijven aanwezig die belemmerd worden danwel die de ontwikkeling belemmeren.
Het aspect bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
4.7 Flora en fauna
Binnen de grenzen van de gemeente Doetinchem is de Zumpe aangewezen als beschermd natuurgebied. Overige beschermde gebieden in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998, waarin de gebiedsbescherming vanuit de Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn is geïmplementeerd, zijn binnen de gemeente Doetinchem niet aanwezig. De Flora- en faunawet is per 1 april 2002 van kracht. In die wet is de zorgplicht, artikel 2, opgenomen. De zorgplicht houdt in dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving.
De zorg houdt in ieder geval in dat een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen voor flora of fauna kunnen worden veroorzaakt, verplicht is dergelijk handelen achterwege te laten voor zover zulks in redelijkheid kan worden gevergd, dan wel alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde die gevolgen te voorkomen of, voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken. Naast de zorgplicht voor álle dieren en planten zijn in de Wijziging Regeling vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten Flora- en faunawet van 25 januari 2005 (Staatscourant, 2 februari 2005), drie tabellen opgenomen met een overzicht van beschermde inheemse dieren en planten. Ter voorkoming van verontrusting, verstoring, doden, vernieling van vaste rust- of verblijfplaatsen e.d. van beschermde soorten dient voorafgaand aan plan- en visievorming, uitvoering, verstrekken van vergunningen (bouw-, sloop-, aanleg-, en milieuvergunningen) en aanleg- of reconstructiewerken een inventarisatie plaats te vinden van de beschermde flora- en faunasoorten, met daaraan gekoppeld een beschrijving van de effecten en eventuele mitigerende (maatregelen om het fysische effect van barrières te verminderen) en compenserende maatregelen om de eventuele negatieve effecten te beperken of te voorkomen. Op basis van de aangetroffen soorten dient er een afweging plaats vinden voor de instandhouding van de biodiversiteit en hun ecotoop.
Bij het verlenen van een vergunning op grond van het bestemmingsplan, dienen de verbodsbepalingen artikel 8 t/m 12 van de Flora- en faunawet in acht te worden genomen. Dat houdt in dat, voorafgaand aan de verlening van een vergunning, onderzoek dient te worden uitgevoerd naar het voorkomen van dier- en plantsoorten die op grond van de Flora- en faunawet bescherming genieten. Met name binnen de stedelijke omgeving dient aandacht te worden geschonken aan de aanwezigheid van en de invloed op vleermuizen. Tevens dient te worden onderzocht in hoeverre de verstoring, vernieling of verontrusting van de beschermde soorten plaatsvindt. Indien inbreuk wordt gepleegd op de verbodsbepalingen die op grond van de bepalingen van de Flora- en faunawet zijn vastgesteld, kan een vrijstelling gelden of een verzoek tot ontheffing worden aangevraagd.
In het kader van de in 2007 doorlopen vrijstellingsprocedure is een quick scan in het kader van de Flora & Faunawet uitgevoerd (Bureau Waardenburg, 28 februari 2005). De quickscan geeft aan dat de voorgenomen ingreep naar verwachting geen significant effect zal hebben op beschermde natuurgebieden rond het plangebied. Wel kan het recreatieve gebruik van het bosgebied De Wrange ten gevolge van de nieuwe bewoners toenemen, wat meer verstoring in het gebied tot gevolg kan hebben. Op dit moment wordt het gebied reeds vrij intensief gebruik door bewoners van Doetinchem. Voor flora en fauna zal de voorgenomen ingreep naar verwachting niet leiden tot een wezenlijke verstoring (met wezenlijke invloed). Voor enkele soorten geldt dat er sprake is van een lokaal verlies van de biotoop, maar voor deze soorten is voldoende geschikt biotoop in de omgeving aanwezig.
Omdat het onderzoek in 2006 is uitgevoerd, is een actualisatie van de uitgevoerde quick scan nodig. Deze actualisatie (Stichting Staring advies, mei 2011, rapportnummer 1173, projectnummer 1681) is als bijlage bijgevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat er ten behoeve van de Flora en Fauna wet geen nader onderzoek nodig is. Tevens is geen ontheffing noodzakelijk.
Het aspect Flora en Fauna vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
4.8 Water
4.8.1 Watertoets
Eind 2000 heeft het kabinet het standpunt “Anders omgaan met water” vastgesteld. Het op een andere manier omgaan met water én ruimte is nodig om in de toekomst bescherming te bieden tegen overstromingen en wateroverlast. De watertoets is een instrument dat ruimtelijke plannen toetst aan de mate waarin zij rekening houden met het beleid om het water meer ruimte te geven. De watertoets heeft als doel om in een vroegtijdig stadium alle relevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies. De toets heeft betrekking op alle wateren en alle waterhuishoudkundige aspecten die van betekenis zijn voor het gebruik en de functie van het plangebied en de directe omgeving van het gebied, bijvoorbeeld veiligheid (overstromingsgevaar), wateroverlast en waterkwaliteit.
4.8.2 Waterhuishoudkundige aspecten
In het kader van de doorlopen vrijstellingsprocedure in 2007 is een waterhuishouding- en rioleringsplan inclusief waterparagraaf opgesteld (TAUW 2006). Het onderzoek is bruikbaar voor dit bestemmingsplan. Gemakshalve wordt voor het onderzoek verwezen naar de bijlagen van het moederplan 'Vijverberg zuid - 2011'.
Het rapport behelst de vaststelling van de waterhuishouding- en rioleringssituatie en het in beeld brengen van de mogelijkheden en beperkingen om te komen tot duurzaam waterbeheer voor het plangebied. Er wordt (mede aan de hand van de uitkomstsen van talrijke proefboring) een beschrijving gegeven van de geohydrologie van het plangebied, richtlijnen vanuit de gemeente en waterschap voor het ontwerp van de hemelwaterafvoer en de droogweerafvoer en alternatieve voor de droogweerafvoer aan bod. De uitkomsten van het onderzoek zijn vertaald in het stedenbouwkundig plan.
Voorliggende wijzingsbevoegdheid betreft slechts een beperkte verschuiving van bouwgrenzen en uitwisseling van woningtypen. Het aantal woningen blijft gelijk. De hoofdopzet van het stedenbouwkundigplan blijft overeind.
4.9 Cultuurhistorie
4.9.1 Historisch landschappelijk en stedenbouwkundig erfgoed
Het echte plangebied bestaat feitelijk uit een akkerland. Hier is geen waardevolle landschappelijke en/of stedenbouwkundige erfgoed meer aanwezig.
4.9.2 Archeologisch erfgoed
Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen.
Met het in werking treden van de Wet op de archeologische monumentenzorg in september 2007 is het verdrag wettelijk verankerd en is de Monumentenwet 1988 herzien. Het belangrijkste doel van deze wet is het behoud van het archeologisch erfgoed ter plekke. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden en een afweging te maken. Vroegtijdig onderzoek maakt ruimte voor de overweging om archeologievriendelijke alternatieven toe te passen. Wie dan ondanks de aanwezigheid van archeologische waarden toch de grond in wil, moet archeologisch (voor)onderzoek doen en de kosten daarvan op zich nemen. Ook als het onderzoek uiteindelijk tot een opgraving leidt.
Het archeologiebeleid van de gemeente Doetinchem is er op gericht om het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Indien dat niet mogelijk is, wordt voorafgaande aan de bodemverstoring archeologisch onderzoek verricht. De wijze van onderzoek wordt bepaald op basis van de vast te stellen archeologische waarden en de aard en omvang van de bodemingrepen. De archeologische (in bredere zin: cultuurhistorische) kennis die hierbij wordt vergaard, levert informatie op die ook als inspiratiebron kan dienen voor het ontwerp van een gebouw of bij het inrichten van de openbare ruimte. Zo kan het 'verhaal van de plek' ook door toekomstige generaties nog worden gelezen.
Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief. In haar rol van bevoegd gezag kan de gemeente van initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen vragen aan te geven wat de effecten van de voorgenomen bodemingrepen zullen zijn op de eventueel aanwezige archeologische waarden. Om deze reden heeft de gemeente Doetinchem (mede als uitvoering van de nota cultuurhistorie) een archeologische beleidskaart laten opstellen waarop de archeologische vindplaatsen en verwachtingszones zijn aangegeven. Afhankelijk van de (verwachtings)waarde in een (deel)gebied zal het beschermingsregime meer of minder streng zijn. De archeologische beleidskaarten zijn samen met de erfgoedverordening op 18 november 2010 door de gemeenteraad van Doetinchem vastgesteld. De archeologische beleidskaarten zijn terug te vinden op www.doetinchem.nl/Leven/Cultuurhistoriewelkom/Cultuurhistorie/Rapporten.aspx
In het kader van de doorlopen vrijstellingsprocedure is een door RAAP archeologisch adviesbureau een archeologisch vooronderzoek (RAAP-rapport 1018) uitgevoerd. Gemakshalve wordt voor het onderzoek verwezen naar de bijlagen van het moederplan 'Vijverberg zuid - 2011'.
Voor het plangebied gold bij aanvang van het onderzoek een (middel)hoge archeologische verwachting voor sporen van bewoning uit alle archeologische perioden vanaf de oude steentijd. Deze verwachting is gebaseerd op de ligging van het plangebied in een rivierduinlandschap en de aanwezigheid van bekende archeologische vindplaatsen in de nabije omgeving. Uit het archeologisch vooronderzoek blijkt dat verspreid over het plangebied grote bodemverstoringen hebben plaatsgevonden. Deze verstoringen bestonden uit het vergraven en egaliseren van het plangebied. Dit heeft ertoe geleid dat in een groot gedeelte van het plangebied het oorspronkelijke bodemprofiel is verdwenen. Tijdens het inventariserend archeologisch onderzoek zijn geen aanwijzingen aangetroffen voor de aanwezigheid van archeologische resten in het plangebied. Een vervolgonderzoek wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.
Wel dient te allen tijde rekening te worden gehouden met de wettelijke meldingsplicht (ex artikel 53 Monumentenwet 1988) in verband met de mogelijkheid tot toevalsvondsten.
4.10 Verkeer en parkeren
Uitgangspunten bij de inrichting van de wegen binnen het plangebied zijn:
- de functie van de weg conform het wegencategoriseringsplan (wegennetvisie), dit betekent voor erftoegangswegen 30km/h en voor ontsluitingswegen 50 km/uur;
- de inrichting van de weg (het wegbeeld) moet het gewenste rijgedrag en de rijsnelheid 'afdwingen';
- herkenbare inrichting van de verschillende verkeersruimtes door materiaal/kleur;
- de (kwaliteit van de) leefomgeving staat centraal;
- de weg dient na realisatie goed te beheren te zijn (beheerbewust ontwerpen);
- snelheidsremmende maatregelen worden getroffen in erftoegangsstraten en op gebiedsontsluitingsstraten waar kwetsbare verkeersdeelnemers de weg moeten kruisen.
De kwaliteit van de leefomgeving dient centraal te staan. Kunstmatig ingepaste maatregelen, zoals veel borden en bloembakken op de weg hebben vaak wel een kort effect op de rijsnelheid, maar zijn geen duurzame oplossingen. De omgeving en weg als geheel moeten zorgen voor het gewenste rijgedrag zodat deze kunstingrepen overbodig zijn.
Een duidelijk onderscheid aanbrengen tussen de verschillende verkeersruimtes zorgt er voor dat de verkeersdeelnemer duidelijk zijn plek en die van anderen op de weg weet en zo de verkeersruimte op de juiste wijze gebruikt. Op drukke erftoegangsstraten is het belangrijk dat voetgangers veilig kunnen lopen op een trottoir. Voor rustige erftoegangsstraten kan worden overwogen alle verkeersdeelnemers gebruik te laten maken van dezelfde ruimte. Een smalle weg die gebruikt wordt door iedereen leidt tot een lagere rijsnelheid.
Fysieke maatregelen als drempels ondervinden een steeds grotere weerstand bij de gebruikers en omwonenden en hulpdiensten. Ze leiden tot trillingshinder en toename van de geluidsoverlast. Met deze bij-effecten moet al rekening worden gehouden bij het ontwerp. Bij voorkeur wordt gezocht naar maatregelen die een lagere snelheid afdwingen, maar die geen of beperkte bij-effecten hebben voor de leefomgeving en hulpdiensten. Voorbeelden zijn: een smaller wegprofiel, toepassing andere materialen en kleuren, afwisselend parkeren aan weerszijden van de weg, afwisseling met groen, doorzicht beperken, beperken rechtstanden etc. Drempels en plateaus die op een logische plaats zijn gesitueerd (rekening houdend met de afstand tot de woning) en volgens de richtlijnen van het CROW (publicatie 172) zijn aangelegd kunnen bij uitzondering worden toegepast.
Voetgangers
In het plan zijn alleen in het middengebied trottoirs aangegeven. Op de lus om het “centrumgebied” zullen voetgangers gebruik moeten maken van de rijloper. Naar verwachting levert dit geen problemen gezien de te verwachten verkeersintensiteit.
Fietsstructuur
In het plangebied wordt voorzien in informele voet-/fietspaden te zijn. Een is geen vrijliggend fietspad door de wijk opgenomen.
Parkeren
Het beleid van de gemeente is erop gericht dat parkeeroplossingen bij woningen meer worden gezocht op eigen terrein of in clusters. Voorwaarde is wel dat de kwaliteit van de openbare ruimte gewaarborgd blijft.
Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen
5.1 Dit bestemmingsplan
Dit bestemmingsplan is een ontwikkelingsplan, waarbij flexibiliteit wenselijk is. Voor een deel is dat mogelijk met de in het plan opgenomen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Daarmee kunnen reeds voorziene maar ook onvoorziene ontwikkelingen planologisch worden geregeld zoals verschuiving binnen de bedrijfsbestemmingen en uitbreidingen van gebouwen en functies. Het plan is daarom opgezet als een globaal bestemmingsplan. Op hoofdlijnen is duidelijk waarvoor gronden en gebouwen mogen worden gebruikt en wat er aan bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt voldoende rechtszekerheid voor de burger.
5.2 Toelichting op de regels
De regels bestaan uit de volgende onderdelen:
- hoofdstuk I: Inleidende regels;
- hoofdstuk II: Bestemmingsregels;
- hoofdstuk III: Algemene regels;
- hoofdstuk IV: Overgangs- en slotregels.
5.2.1 Inleidende regels
De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen en afkortingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2).
5.2.2 Bestemmingsregels
In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven.
De regels van het bestemmingsplan 'Vijverberg zuid 2011', zoals vastgesteld door de gemeenteraad van gemeente Doetinchen op 6 oktober 2011, zijn van toepassing op dit plan.
Elke bestemmingsregel is in beginsel opgebouwd uit:
- een bestemmingsomschrijving: een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
- de bouwregels: deze bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
- nadere eisen;
- afwijken van de bouwregels;
- specifieke gebruiksregels;
- afwijken van de gebruiksregels;
- omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden;
- wijzigingsbevoegdheid.
5.2.2.1 Wonen
De bestemming Wonen omvat alle percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten.
De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak ligt in principe om de bestaande bebouwing en heeft een afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van drie meter. Het bouwvlak is 15 meter diep. Daarmee wordt aangesloten op het Planologisch Beleid 2011. Daarnaast wordt aangesloten op de reeds vigerende mogelijkheden. De diepte van het bouwvlak is op de plankaart aangegeven. De maximaal toegestane goothoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen zijn in een maatvoeringssymbool op de plankaart opgenomen. Vanwege het behoud van het karakter van de woning zijn afwijkende maten, ook al zijn deze bestaand, niet direct toegestaan.
Bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan binnen het bestemmingsvlak Wonen en het daarin gelegen bouwvlak. Zij dienen op minimaal 1 meter achter de voorgevel van de woning te worden gebouwd. Deze afstand sluit aan op de stedenbouwkundige opzet van de wijk en voorkomt brede gevelaanzichten. Overdekte zwembaden (binnenbaden) zijn aan te merken als gebouwen. Op binnenbaden zijn daarom de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken van toepassing.
Ten behoeve van het bouwen van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak en de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de achterste perceelsgrens kan onder bepaalde voorwaarden een afwijking van het in het bestemmingsplan bepaalde worden verleend.
Op gronden met de bestemming Wonen is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming Wonen nadrukkelijk uitgesloten.
5.2.3 Algemene regels
De algemene of aanvullende regels tenslotte vormen een set algemene regels die op alle onderdelen van het plan van toepassing zijn. De algemene regels bestaan onder meer uit afwijking- en wijzigingsbepalingen.
De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten.
De algemene ontheffingsregels voorzien in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. De in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels.
5.2.4 Overgangs- en slotregels
In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld in hoeverre deze afwijkingen positief bestemd worden. Daar waar maten van bestaande legale bouwwerken op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp meer bedragen dan is voorgeschreven in het nieuwe bestemmingsplan, gelden deze maten ingevolge het in het bestemmingsplan neergelegde overgangsrecht als maximum.
De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
Het voorliggende bestemmingsplan Vijverberg zuid - 2011 1e wijziging (Crouwellstraat ong) betreft een beperkte aanpassing van de oorspronkelijke plannen. Het gebied is reeds bouwrijp gemaakt en de kavelverkoop is gestart. De wijziging (beperkte verschuiving bouwvlakken, uitwisseling maximaal aantal te bouwen wooneenheden per bouwvlak en uitwisseling woningsegmenten) hebben geen grootschalige aanpassing van de hoofdstructuur tot gevolg. De wijzigingen beogen het plan binnen de vastgestelde kaders flexibeler te maken voor eigenaren.
Bij de ontwikkeling van het gebied is in het verleden reeds rekening gehouden met het risico van planschade. In de bijgehorende grondexploitatie is een post opgenomen tbv eventuele planschade.
Hoofdstuk 7 Procedure
7.1 Algemeen
Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. In dit hoofdstuk zullen de resultaten van deze procedure en overleggen worden behandeld. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Dit maakt onderdeel uit van het raadsvoorstel en -besluit omtrent de vaststelling.
7.2 Inspraak
Recent is besloten dat anders omgegaan wordt met inspraak bij bestemmingsplannen. Een voorontwerpbestemmingsplan wordt formeel niet meer 6 weken ter inzage gelegd. Inspraak wordt verzorgd door de initiatiefnemer. In dit geval betreft het slechts een zeer beperkte wijziging van het oorspronkelijke plan waarbij formele inspraak niet nodig is geacht.
7.3 Vooroverleg
Het plan is alleen aan het Waterschap Rijn en IJssel voorlegd in het kader van art. 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening. Op basis van provinciale- en rijksoverheidsrichtlijnen is vooroverleg met deze instanties niet nodig. Het Waterschap Rijn en IJssel heeft aangegeven geen op- of aanmerkingen op het plan te hebben.