Hofstraat - 2017

5.2.1.1 Tuin

De gronden met de bestemming "Tuin" maken juridisch en feitelijk deel uit van de bouwpercelen waarop woningen zijn gesitueerd. In de bestemmingsomschrijving is daartoe een koppeling aangebracht met de bestemming "Wonen".

De bestemming "Tuin" is toegekend aan de gronden aan de voorzijde van en tot 1 meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens van het bouwvlak waarbinnen de woning mag worden gesitueerd. Vanwege het behoud van het straatbeeld en het zicht op de woningen is binnen deze bestemming alleen een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor het bouwen van vlaggenmasten, speeltoestellen, en dergelijke. In het algemeen geldt dat gebouwen op deze gronden dan ook niet zijn toegestaan. Alleen de bouw van bijbehorende bouwwerken (een erker, toegangspartij en overkapping) is binnen deze bestemming mogelijk.

Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming "Tuin" om te zetten naar de bestemming "Wonen". Deze wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om maatwerk mogelijk te maken, voor het realiseren van bijgebouwen ter plekke van de opgenomen bestemming "Tuin".

5.2.1.2 Verkeer

De bestemming "Verkeer" is toegekend aan de gronden met een ontsluitende en verkeersdoorstromende functie. Ook is de bestemming toegekend aan bermen, parkeerplaatsen en niet structurele groenvoorzieningen. In de regels van deze bestemming is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen ten behoeve van de bestemming zoals bushokjes en nutsvoorzieningen. Er is een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, straatverlichting, en dergelijke. Binnen de regels zijn afwijkingsregelingen opgenomen om onder voorwaarden van de maximale bouwhoogte te mogen afwijken.

5.2.1.3 Wonen

De bestemming "Wonen" omvat alle percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten.

De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak ligt in principe om de bestaande bebouwing en heeft een afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van 3 meter. De diepte van van de woning is afhankelijk van het type woning. Zo is een vrijstaande woning tot een diepte van 15 meter toegestaan. Daarmee wordt aangesloten op het Planologisch beleid 2011. Daarnaast wordt aangesloten op de al geldende mogelijkheden. Het bouwvlak van de monumentale pand aan de Ds van Dijkweg 14 is verkleind tot aan alleen het monumentale hoofdgebouw. Dit is gedaan om te voorkomen dat er bijgebouwen binnen het bouwvlak gebouwd kunnen worden.

De bouwvlakken zijn voorzien van een bouwaanduiding 'vrijstaand'.

De diepte van het bouwvlak is op de plankaart aangegeven. De maximaal toegestane goothoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen zijn in een maatvoeringssymbool op de plankaart opgenomen. Vanwege het behoud van het karakter van de woning zijn bestaande legale afwijkende maten, via de bestaande maten regeling toegestaan.

Bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan binnen de bestemming "Wonen" en het daarin gelegen bouwvlak. Zij moeten op minimaal 1 meter achter de voorgevel van de woning worden gebouwd. Deze afstand sluit aan op de stedenbouwkundige opzet van de wijk en voorkomt brede gevelaanzichten. Overdekte eigen zwembaden (binnenbaden) zijn aan te merken als gebouwen. Op binnenbaden zijn daarom de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken van toepassing.

Ten behoeve van het bouwen van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak en het plaatsen en gebruiken van een tijdelijke woonunit als woonruimte voor mantelzorg kan onder bepaalde voorwaarden een afwijking van het in het bestemmingsplan bepaalde worden verleend.

Op gronden met de bestemming "Wonen" is de uitoefening van een vrij beroep en een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. Voor een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf geldt dat deze niet meer dan 40% van de totale oppervlakte van de woning mag zijn. Ter plekke van de aanduiding 'beroep aan huis' is het toegestaan om vrijstaande bijbehorende bouwwerken te realiseren en te gebruiken voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf. Dit mag tot maximaal 150 m2. Dit is inclusief de oppervlakte van 40% van de totale woning voor het gebruik van een aan huis gebonden beroep en/of bedrijfsfunctie in de woning. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming "Wonen" nadrukkelijk uitgesloten.

5.2.1.4 Waarde

Archeologie

De dubbelbestemming “Waarde - Archeologische verwachting 1” is eerder in de toelichting van de ruimtelijke onderbouwing al uitgelegd. Zie hiervoor paragraaf 4.8 Archeologie & cultuurhistorie uit bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Hofstraat - 2017.

5.2.1.5 Referentiekader nadere eisen- en afwijkingsbevoegdheden

Een aantal planregels geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening.

De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing. Deze kunnen toegepast worden als het concrete bouwplan voor de genoemde onderdelen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een ongewenst gevolg voor de omgeving heeft.

Binnen de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden komen veelal de volgende voorwaarden voor:

• a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende beschaduwing en gebruiksmogelijkheden van die percelen;
• b. geen verkeersonveilige situatie ontstaat;
• c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende bedrijven, gronden en bouwwerken niet onevenredig wordt aangetast;
• d. het woon- en leefklimaat niet verslechterd;
• e. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is;
• f. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

Deze voorwaarden zijn als volgt uit te leggen:

• a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende beschaduwing en gebruiksmogelijkheden van die percelen:
  als een afwijking of wijziging op een aangrenzend perceel van zodanige invloed is dat deze grond, onder andere door meer schaduw, minder goed te gebruiken is dan het was, dan is het niet mogelijk om aan de afwijking of wijziging mee te werken;
• b. geen verkeersonveilige situatie ontstaat:
  ten aanzien van de binnen de regeling toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;
• c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende bedrijven, gronden en bouwwerken niet onevenredig wordt aangetast:
  ten aanzien van de binnen een regeling toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de omliggende bedrijven, gronden en bouwwerken, als deze daardoor kunnen worden beïnvloed;
• d. het woon- en leefklimaat niet verslechterd:
  Het is niet toegestaan dat het woon- en leefklimaat door een verandering slechter wordt dan dat deze in de bestaande situatie is;
• e. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is:
  ten aanzien van de binnen een regeling toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieu- en andere aspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking. Als hierdoor de omgeving nadelig belast wordt, dan is medewerking niet mogelijk;
• f. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is:
  de (met name) financiële uitvoerbaarheid van een plan moet hierbij onderbouwd worden. Aan een (financieel) niet haalbaar plan kan niet meegewerkt worden.

5.2.1.6 Specifieke gebruiksregel parkeren

Daar waar het relevant is voor de bestemming, is een specifieke gebruiksregel voor parkeren opgenomen. Op grond van artikel 3.1.2. tweede lid Bro mogen parkeernormen worden neergelegd in een beleidsregel. In Doetinchem ligt het parkeerbeleid vast in de Parkeernota Doetinchem 2016-2020. In het bestemmingsplan wordt tot uitdrukking gebracht, dat bij de toets op het onderdeel parkeren, deze beleidsregel betrokken moet worden bij bouw, uitbreiding of vervangende nieuwbouw en/of wijziging van gebruik.

Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State blijkt, dat een zogenoemde dynamische verwijzing in het bestemmingsplan acceptabel is. Daarom is aan de parkeerbepaling in het bestemmingsplan de zinsnede 'met dien verstande, dat wanneer de beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging. Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht, dat in principe te allen tijde wordt getoetst aan de meest actuele versie van het beleid. Tussentijdse wijzigingen van het beleid zijn dus gedurende de planperiode van het bestemmingsplan mogelijk.

5.2.2.1 Anti-dubbeltelregel

Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

5.2.2.2 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen.

De regeling voor bestaande maten is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit plan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan.

In het artikel 'Ondergronds bouwen' is aangegeven dat de opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor bouwwerken boven de grond.

5.2.2.3 Algemene gebruiksregels

De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten.

5.2.2.4 Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingen een plaats krijgen. De volgende algemene aanduidingsregels komen in dit bestemmingsplan voor:

Wetgevingszone - wijzigingsgebied

De 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' biedt burgemeester en wethouders de mogelijkheid om, als de woningen niet op tijd gerealiseerd worden, gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid om de woningbouwmogelijkheid ook daadwerkelijk planologisch te schrappen. Dit in kader van de Herziene woningbouwstrategie (raadsbesluiten d.d. 5-11-2015 en d.d. 22-9-2016). Met het op tijd realiseren wordt bedoeld, dat de start van de bouw ook fysiek echt gestart moet zijn en daarna ook volledig afgebouwd moet worden. Met de start van de bouw wordt bedoeld de start van de bouwkundige werkzaamheden van de woning(en). Zoals het aanbrengen van een fundering.

De "wetgevingszone - wijzigingsgebied" is opgenomen om de bestemmingen "Tuin" en "Wonen" met bijbehorende bouwvlak en maatvoering om te zetten naar de bestemming "Groen".

Het schrappen van de woningbouwmogelijkheid en het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid gebeurt als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

• a. een termijn van tenminste één jaar is verstreken na vaststelling van dit bestemmingsplan en;
• b. gedurende die periode geen woning(en) is (zijn) opgericht, dan wel op dat moment in oprichting is (zijn) en;
• c. de verleende omgevingsvergunning(en) voor het bouwen van de woning(en) is (zijn) ingetrokken.

5.2.2.5 Algemene afwijkings- en wijzigingsregels

De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen. De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels.

De wijzigingsregels voorzien in de mogelijkheid om in voorkomende gevallen de bestemmingsgrens met maximaal 5 meter en de bouwgrens met maximaal 10 meter te verschuiven. Verder kan het plan gewijzigd worden om kleine gebouwen van openbaar nut op te richten en om bouwvlakken anders te situeren of uit te breiden. Voorwaarde daarbij is dat de oppervlakte van het gewijzigde bouwvlak met maximaal 20% van de oorspronkelijke oppervlakte toeneemt.

5.2.2.6 Overige regels

Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.