Vijverberg zuid - 2011

3.1 Ontwikkelingen

Op 17 juli 2007 is het stedenbouwkundig plan door de gemeenteraad van Doetinchem vastgesteld.

Het stedenbouwkundig plan dd. 17 juli 2007 is als bijlage bij het plan gevoegd.

Nadere uitwerking stedenbouwkundigplan

Deze toelichting is een nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan dat de gemeente Doetinchem eerder vaststelde. Met de nadere uitwerking wil de gemeente het aanbod meer afstemmen op de vraag. Tegelijkertijd wil de gemeente meer inhoud geven aan de eigen slogan 'Maak van je droom een huis'. Het oorspronkelijke plan drukte teveel een eigen stempel op de ontwikkeling. Het daaruit voortkomende toetsingskader ervoeren de meeste potentiële kopers en ook de gemeente als te knellend. Door de criteria konden veel geïnteresseerden de eigen 'droomwoning' niet realiseren. Het toetsingskader kwam onvoldoende tegemoet aan de wensen van de doelgroep. De gemeente wil nu de mogelijkheden verruimen zonder afbreuk te doen aan de essentie van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan.

Daarnaast is het planologisch beleid 2011 doorvertaald in de bijbehorende regels.

Essentie van het plan

De locatie Vijverberg Zuid is onderdeel van een oude rivierduinzone. Door de bijzondere grondslag is deze zone een goede bodem om de bomen tot in de hemel te laten reiken. De forse eiken en beuken in de omgeving van Koekendaal getuigen daarvan. De bosrand, die als een ring rond de locatie ligt, vormt de basis voor het plan. Het doel van de verkaveling is om woningen echt in het groen te situeren, zodat de lommerrijkheid van Koekendaal zich over de hele locatie uitstrekt. Hierdoor ontstaat het gevoel in het bos te wonen zonder de kwaliteiten van het bestaande bos aan te tasten. Door kavels langs de bestaande bosrand te leggen komen veel woningen direct in contact met groen. In het plangebied vormt de belangrijkste openbare ruimte een nieuwe ringvormige bosrand. De invulling van deze brede bosrand is een bomenweide met eiken, beuken en kastanjes en een gevarieerde natuurlijke onderbegroeiing. Hierdoor ontstaat ook bij de meeste woningen in het middendeel van het plangebied het gevoel in het bos te wonen. Het groen op de kavel – hagen op de erfgrens met de openbare ruimte en bomen voor en achter op de kavel – versterkt dat effect. Door de ruimte tussen de woningen ontstaan doorzichten naar het groen in de achtertuin, in de tuinen van de buren en in de bosrand.

Het plan kent in hoofdlijnen twee woonvormen: ruim en groen wonen aan de bosrand en compact en dorps wonen in het midden van het plangebied. De tweede woonvorm is te vinden in het centrum van het plangebied, waar twee dorpse straatjes uitkomen op een pleintje.

Verruiming mogelijkheden - Coulisseneffect vervalt

Het coulisseneffect was een thema in het oorspronkelijke plan. Het effect zou ontstaan door het benadrukken van 'natuurlijke' verspringingen in de rooilijn. Door het verspringen van de plaats van de woningen op de kavels, de één staat verder naar voren dan de ander of staat in een andere richting, zou het effect ontstaan dat de woningen zich als coulissen in het groen presenteren. Het groen in de voor-, zij- en achtertuin zou daardoor extra in het oog springen. Een prominente voorgevel aan de woningen zou het coulisseneffect versterken. De voor(zet)gevel zou een eigentijdse interpretatie van een klassieke gevel moeten zijn. De architectuur zou waardigheid aan de ringvormige bosrand geven.

Het thema coulissen vervalt. Door de bochtige verloop van de ringweg liggen de voorste perceelsgrenzen nergens in één lijn. De rooilijnen verspringen daardoor vanzelf al 'natuurlijk'. Zonder prominente voorzetgevel kan architectuur ook waardigheid aan de ringvormige bosrand geven. Het coulisseneffect is een ontwerpgedachte die in praktische zin de essentie van het plan niet echt versterkt. De gemeente verruimt daarom de ontwerpvrijheid en legt de nadruk alleen op architectonische kwaliteit. Daarvoor stelde de gemeente een nieuw beeldkwaliteitplan op met meer algemene kwaliteitscriteria.

Verruiming mogelijkheden - Voorgeschreven bouwvlak vervalt

Het bestemmingsplan schrijft de plek van de woning en de bijbehorende gebouwen niet meer voor. Het bouwvlak is zo groot als de kavel minus de standaard aan te houden afstanden tot de perceelsgrenzen. Voor de situering van de woning geldt dat de minimale afstand tot de voorste erfgrens 5 meter moet zijn, tot de zijerfgrens 3 meter en tot de achterste perceelsgrens 8 meter. Deze afstanden komen overeen met de algemene richtlijnen van het gemeentelijk Planologisch Beleid.

Het oorspronkelijke plan schreef de positie van de woning en de bijbehorende gebouwen op de kavel voor. De garage moest los en achter de woning te staan. De asymmetrische positie van de woning en de losstaande garage moesten zorgen voor een open en daardoor groene straatwand en voor transparantie tussen de woningen. Door de situering vrij te laten wordt de verkaveling traditioneler en de transparantie van de straatwand in theorie minder. Door de kavelvormen en de kavelgroottes zal de vrije plaatsing op de kavel in het algemeen weinig afbreuk doen aan de wenselijke transparantie en groene wandvorming. De gemeente verruimt daarom de bouwmogelijkheden op de kavel. Dat die mogelijkheden overeenkomen met het algemene Planologisch Beleid ziet de gemeente als een voordeel. Dat biedt de burger meer duidelijkheid.

Als gevolg van het vrijlaten van de positie van de woning vervallen een aantal ontwerpeisen, zoals de gesloten wand aan de zijde van de meest nabije zijerfgrens, de verplichte plek van de entree en het ten opzichte van elkaar verspringen van twee-aaneen-woningen. De gemeente verruimt de ontwerpvrijheid en legt de nadruk alleen op architectonische kwaliteit. Daarvoor stelde de gemeente een nieuw beeldkwaliteitplan op met meer algemene kwaliteitscriteria. Het beeldkwalitietsplan is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.