Gaanderenseweg 381 - 2019

5.2.2.1 Horeca

Binnen de bestemming 'Horeca' is de functieaanduiding 'horeca categorie 1' opgenomen. Hierbij moet je denken aan dagzaak, hotel, pension, restaurant en snackbar/cafetaria. De minder overlast gevende horeca dus.

De bebouwing moet binnen het bouwvlak gerealiseerd worden, waarbij de oppervlakte mag niet meer bedragen dan het bestaande oppervlakte, vermeerderd met 10%. De goot- en bouwhoogte is gebaseerd op de bestaande situatie en blijft ongewijzigd.

Onder voorwaarden is daar voor bepaalde ondergeschikte bouwwerken een afwijking mogelijk.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - glazenkas', is uitsluitend een glazenkas toegestaan.

Binnen de bestemming 'Horeca' zijn geen bedrijfswoningen en woningen toegestaan.

5.2.2.2 Wonen

De bestemming Wonen omvat alle percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten.

De hoofdgebouwen moet binnen het bestemmingsvlak worden gebouwd. Dit bestemmingsvlak is op basis van het gestelde in de nota Uitgangspunten, deel 2, hoofdstuk 7 bepaald. De inhoud van de woning is 750 m3, tenzij de bestaande inhoud al meer is. Per woning is 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan.

Op gronden met de bestemming Wonen is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming Wonen nadrukkelijk uitgesloten.

Afwijkende regeling voor bepaling oppervlakte bedrijf of beroep aan huis
Deze regeling staat in het planologische beleid uit 2011. Dit beleid is gebaseerd op situaties binnen de bebouwde kom. Uitgangspunt in het planologische beleid is dat 40% van het vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning én de bijbehorende bouwwerken van de woning voor een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep gebruikt mag worden. In het buitengebied komen vaak situaties voor dat bij een woning veel meer bijbehorende bouwwerken staan dan in de basis bij een woning is toegestaan (100 m2). Als we de algemene regel zouden aanhouden dan leidt dit tot ongewenst grote bedrijven 'aan huis' in het buitengebied.
Het is daarom gewenst om vast te leggen dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning met daarbij maximaal 100 m2 van de vloeroppervlakte van de bijbehorende bouwwerken voor een bedrijf gebruikt mag worden. Aanwezige bijbehorende bouwwerken die de grens van 100 m2 overschrijden tellen hierdoor niet mee bij de bepaling van de 40% van de vloeroppervlakte voor het aan huis gebonden bedrijf of beroep. Dit is in lijn met het planologische beleid.

Rekenvoorbeeld 1:
Vloeroppervlakte woning: 250 m2 
Totaal oppervlakte bijbehorende bouwwerken: 320 m2
Toegestaan vloeroppervlakte voor een bedrijf aan huis:
40% van (250 m2 + 100 m2) = 40% van 350 m2 = 140 m2 

Rekenvoorbeeld 2:
Vloeroppervlakte woning: 250 m2 
Totaal oppervlakte bijbehorende bouwwerken: 80 m2 
Toegestaan vloeroppervlakte voor een bedrijf aan huis:
40% van (250 m2 + 80 m2) = 40% van 330 m2 = 132 m2

Cultuurhistorie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het gewenst het gemeentelijk monument, de voormalige T-boerderij Gaanderenseweg 381 extra te beschermen. Het monument wordt beschermd in het kader van de Erfgoedverordening, maar uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is een aanvullende regeling gewenst. Het gaat met name om de bescherming van het vrije zicht op de monumentale boerderij. Hiervoor is in het bestemmingsplan een extra bepaling opgenomen, die in nauw overleg met de gemeentelijke monumentendeskundige tot stand is gekomen. Het advies van deze deskundige is als bijlage 5,bij de regels opgenomen (advies van het Gelders Genootschap van 5 april 2019, referentie 2019-022-ww).

Rond het monument is een bebouwingsvrije zone gelegd, die op het huidige huisperceel, (bestemming 'Wonen') en het erfgedeelte waarop de bijbehorende -eveneens monumentale -schuur staat (bestemming 'Horeca'). Op de plankaart is hiertoe de bouwaanduiding 'bebouwing uitgesloten' opgenomen, gekoppeld aan een bouwverbod voor (nieuwe) bouwwerken. Dit bouwverbod geldt zowel voor vergunningplichtige als vergunningvrije bouwwerken. Een bouwverbod zou niet zinvol zijn, als ter toch nog vergunningvrije bouwwerken zouden kunnen worden geplaatst op het erf. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) blijkt, dat in een bestemmingsplan de wettelijke regeling voor vergunningvrij bouwen kan worden ingeperkt. Dit kan in beginsel uitsluitend ingeval van locatie-specifieke omstandigheden, waarbij sprake is van veel bestaande bebouwing op een perceel. Dit gegeven in combinatie met de wens om vrij zicht op het monument te behouden vormt de basis voor de regeling. Door een deel van het perceel uit te sluiten als 'erf' in de zin van de wet, kan er ook niet vergunningvrij worden gebouwd.

Op het perceel blijft er in het bouwvlak nog voldoende ruimte om de woning te vergroten c.q. uit te breiden met bijbehorende bouwwerken. Daarnaast is er op het perceel in de westhoek een strook voorzien van de aanduiding 'één bouwwerk toegestaan'. Daar kan desgewenst een vrijstaand bouwwerk worden gerealiseerd. Een bouwwerk op deze plek zal het zicht op het monument niet belemmeren.

Voor het bouwwerk is een omgevingsvergunning nodig, die uitsluitend kan worden verleend met een afwijking van de bouwregels (artikel 4.4.2). Het bouwwerk moet aan een aantal voorwaarden voldoen: maximaal 30 m2 en goot- en nokhoogte moeten beperkt zijn en niet te dominant ten opzichte van de voormalige boerderij. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de genoemde afwijkingsbepaling. Voorts moet er sprake zijn van traditionele vormgeving (zadeldak of kapschuurmodel) met traditioneel materiaalgebruik, bijvoorbeeld oranje keramische pannen en houten gevelbekleding (donker hout, potdekselwerk) en mag er niet te veel extra verharding worden aangebracht (maximaal 10% van het onbebouwde erf rond de voormalige boerderij en bij voorkeur halfverharding, zoals grasbetontegels). Deze aspecten zijn als voorwaarden opgenomen in een voorwaardelijke verplichting (artikel 4.5.4) Overigens zullen ze ook terugkomen in het verplichte advies van de adviseur erfgoed van de commissie welstand en monumenten. Dit advies moet voorafgaande aan de vergunningverlening worden ingewonnen.

Aan de noordoost-zijde van de voormalige boerderij kan een nieuwe woning worden gebouwd. Gelet op de monumentale status van de boerderij worden er een aantal eisen gesteld aan de uiterlijke vormgeving van de nieuwe woning. te weten;

- eenheid met het bestaande cultuurhistorisch waardevolle ensemble(voormalige boerderij en schuur);

- verwant aan de bestaande monumentale schuur, zadeldak en eenvoudige kap;

- aansluiten bij het gebouwtype agrarische schuur;

- kleinschalig karakter, eenvoudige uitstraling.

Een en ander is in de ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1) op pagina 5 en 6 weergeven.

5.2.2.3 Waarde

De dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting 1

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' is aan het gehele plangebied toegekend ter bescherming van de archeologische waarden in het plangebied. Dit houdt in dat bij bodemingrepen groter dan 250 m2 en dieper dan 40 cm er een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

5.2.3.1 Anti-dubbeltelregel

Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

5.2.3.2 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen.

De regeling voor bestaande maten is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit plan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan.

In het artikel 'Ondergronds bouwen' is aangegeven dat de opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor bouwwerken boven de grond.

5.2.3.3 Algemene gebruiksregels

De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten.

5.2.3.4 Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingen een plaats krijgen. De volgende algemene aanduidingsregel komt in dit bestemmingsplan voor:

Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

De gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' is bedoeld voor de waterwinning en de bescherming van de kwaliteit van het grondwater, ten behoeve van de drinkwatervoorziening. Als er werkzaamheden plaatsvinden die verboden zijn in de Omgevingsverordening Gelderland, dan moet de initiatiefnemer een melding doen bij de provincie Gelderland.

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden uit te voeren:

• het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
• het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen, parkeervoorzieningen en andere oppervlakteverhardingen;
• het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
• het gebruiken, storten en opslaan van meststoffen, bestrijdingsmiddelen, verontreinigde grond en/of schadelijke stoffen;
• het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- en/of communicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
• andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling.

5.2.3.5 Algemene afwijkings- en wijzigingsregels

De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen. De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels.

De wijzigingsregels voorzien in de mogelijkheid om in voorkomende gevallen de bestemmingsgrens met maximaal 5 meter en de bouwgrens met maximaal 10 meter te verschuiven. Verder kan het plan gewijzigd worden om kleine gebouwen van openbaar nut op te richten en om bouwvlakken anders te situeren of uit te breiden. Voorwaarde daarbij is dat de oppervlakte van het gewijzigde bouwvlak met maximaal 20% van de oorspronkelijke oppervlakte toeneemt.

5.2.3.6 Overige regels

Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.