Oosseld en Wijnbergen 2013 1e wijziging (Doetinchemseweg 3-5 Doetinchem)

1.3.1 Bestemmingsplan 'Oosseld en Wijnbergen - 2013'

Het bestemmingsplan 'Oosseld en Wijnbergen 2013 1e wijziging (Doetinchemseweg 3-5 Doetinchem)' is een wijziging van het bestemmingsplan 'Oosseld en Wijnbergen - 2013', GML-bestand NL.IMRO.0222.R20B001A-0003. Dit bestemmingsplan, 'Oosseld en Wijnbergen - 2013', is vastgesteld door de raad op 27 juni 2013 en onherroepelijk geworden op 19 september 2013.

Ter plaatse van het plangebied geldt de enkelbestemming 'Horeca (artikel 8)', waarbinnen uitsluitend horeca uit categorie 1 en woningen op de verdiepingen zijn toegestaan.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Oosseld en Wijnbergen - 2013'

De westzijde van het bestemmingsvlak 'Horeca' is voorzien van de aanduiding 'bouwvlak' met daarbinnen een maximum goot- en bouwhoogte van 6,0 m respectievelijk 10,0 m. Een smalle strook aan de noordzijde van het plangebied is verder voorzien van de gebiedsaanduiding ´geluidzone - industrie'. Binnen deze aanduiding zijn zonder een ontheffing van hogere grenswaarden geen geluidsgevoelige gebouwen (zoals woningen) toegestaan. In het overige deel van het plangebied geldt deze voorwaarde niet.

De beoogde ontwikkeling van het plangebied past om diverse redenen niet binnen geldende bestemming. Het is zodoende noodzakelijk om de strijdigheid met het bestemmingsplan 'Oosseld en Wijnbergen - 2013' op te heffen. Daarvoor wordt een beroep gedaan op de wijzigingsbevoegdheid in artikel 8.6.1 van het bestemmingsplan 'Oosseld en Wijnbergen - 2013'. Op basis van deze wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de bestemming 'Horeca' onder de volgende voorwaarden wijzigen in de bestemming 'Wonen' en/of de bestemming 'Tuin':

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken mogen niet onevenredig worden aangetast;
• de ruimtelijke uitwerking van de wijziging is aanvaardbaar;
• de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is gewaarborgd;
• de bouw- en gebruiksregels van de bestemming 'Wonen' en/of 'Tuin' gelden.

In hoofdstuk 3 wordt de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan deze voorwaarden toegelicht.

1.3.2 Parapluherzieningen

Naast het bestemmingsplan 'Oosseld en Wijnbergen - 2013' gelden ook de volgende parapluherzieningen:

• 'Parapluherziening Parkeren - 2018', vastgesteld op 1 november 2018;

• 'Parapluherziening Uitsluiten woningbouw bestemmingen Centrum en Gemengd - 2018', vastgesteld op 28 juni 2018;

2.2.1 Algemeen

De eigenaar van de locatie Doetinchemseweg 3-5 c.q. het plangebied houdt voor de beoogde ontwikkeling van het plangebied een tweetal varianten open.

2.2.2 Invulling voorwaarden principemedewerking

Met de in paragraaf 1.1 genoemde principemedewerking heeft de gemeente Doetinchem een aantal voorwaarden meegegeven voor de verdere ontwikkeling van het plangebied, zodat de boogde ontwikkeling wat maat, schaal en vormgeving betreft moet aansluiten op het beeld van de omgeving. Deze zijn hierna weergegeven, waarbij cursief is aangegeven hoe aan de voorwaarden invulling wordt gegeven.

• 1. Nieuwbouw speelt in op de rooilijnen van de aangrenzende woningen op de percelen Doetinchemseweg 1 en 9. De nieuwbouw ligt op eenzelfde lijn of tussen de twee lijnen: niet dichter op de weg en ook niet verder daar af. In de variant 'gedeeltelijke nieuwbouw' ligt de nieuw te bouwen vrijstaande woning (aan de noordzijde van het plangebied) in de rooilijn van de woning op het perceel Doetinchemseweg 1. In de variant 'complete nieuwbouw' ligt  de nieuw te bouwen vrijstaande woning (aan de noordzijde van het plangebied) ook in de rooilijn van nr. 1. Daarnaast ligt de nieuw te bouwen vrijstaande woning (aan de zuidzijde na sloop van het bestaande pand) vanwege de te realiseren groene voet tussen de twee rooilijnen van de woningen op de percelen Doetinchemseweg 1 en 9.
• 2. De woningen richten zich met de voorkant op de Doetinchemseweg. De voorgevel(s) van de nieuwe woning(en) is/ zijn gericht op de Doetinchemseweg.
• 3. De hoogte van de woningen is maximaal twee lagen met een kap. De nieuwe woningen zijn maximaal twee bouwlagen met kap (maximum goothoogte 6,0 m, maximum bouwhoogte 10,0 m).
• 4. De woningen hebben aan de straatzijde een groene voet: voor de woning ligt een tuin. In de variant 'gedeeltelijke nieuwbouw' krijgt de nieuwe vrijstaande woning een groene voet. Bij handhaving van het bestaande hoofdgebouw is het uiteraard niet mogelijk om extra groen voor de woning aan te leggen, maar alleen ernaast. In de variant 'complete nieuwbouw' krijgen beide nieuwe woningen wel een groene voet.
• 5. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Dat betekent dat er bij elke woning minimaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein komen. In subparagraaf 6.11.2 van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1) is aangetoond dat voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd worden. 
• 6. Regenwater moet zoveel mogelijk op eigen terrein geborgen worden. In subparagraaf 6.9.4 van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1) is aangegeven dat het water niet afgevoerd wordt naar het rioolstelsel maar volgens de trits vasthouden - bergen – afvoeren wordt behandeld. Het hemelwater wordt ter plaatse geïnfiltreerd.

2.2.3 Beoogde bestemmingswijziging

Het voorliggende bestemmingsplan verandert, op grond van de in paragraaf 1.3 genoemde wijzigingsbevoegdheid, de bestemming van de gronden binnen het plangebied van de bestemming 'Horeca' naar de bestemming 'Wonen' en de bestemming 'Tuin'.

5.2.1 Voorwaardelijke verplichting m.b.t. archeologische verwachtingen

Om recht te doen aan de uitkomsten van het archeologisch bureauonderzoek (zie hoofdstuk 4) is aan artikel 15.2.1 de bepaling toegevoegd dat ingrepen in het plangebied groter dan 250 m² en dieper dan 30 cm -Mv uitsluitend mogen plaatsvinden nadat aanvullend archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

In de ruimtelijke onderbouwing (en bijbehorend archeologisch bureauonderzoek) is het advies van de Omgevingsdienst Achterhoek als bevoegd gezag opgenomen om bij ingrepen kleiner dan 250 m² en dieper dan 30 cm -Mv de lokale afdeling van amateur archeologen mee te laten kijken bij de graafwerkzaamheden en eventuele grotere ingrepen eerst vooraf worden gegaan door een verkennend en karterend booronderzoek mogeljik gevolgd door een gravend archeologisch onderzoek. Het adviesbureau dat het archeologisch bureauonderzoek heeft uitgevoerd geeft in hun rapport aan dat een aanvullend archeologisch onderzoek bij ingrepen roter dan 250 m² en dieper dan 30 cm -Mv, gezien de verwachting op het aantreffen van archeologische waarden uit vrijwel alle periodes, waarschijnlijk het beste kan worden uitgevoerd in de vorm van Inventariserend Veldonderzoek door middel van Proefsleuven (IVO-P).

5.2.2 Gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie'

Op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Oosseld en Wijnbergen - 2013' is een gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie' opgenomen. Deze is ongewijzigd overgenomen en waarmee bij de positionering van het bouwvlak voor de nieuw te bouwen vrijstaande woning aan de noordzijde van het plangebied rekening is gehouden.

5.2.3 Toepassing bestaande matenregeling

Om daarnaast de twee varianten zoals genoemd in paragraaf 2.2.1 planologisch mogelijk te maken, wordt voor de wijze van bestemmen uitgegaan van de variant 'complete nieuwbouw'. Dit betekent dat de positionering van de bouwvlakken ook gebaseerd is op de bouw van twee nieuwe vrijstaande woningen, waarbij ook voor de Doetinchemseweg 5 de zogenaamde 'groene voet' in acht wordt genomen. In het geval dat het huidige bestaande pand uiteindelijk niet zal worden gesloopt en daarmee de variant 'gedeeltelijke nieuwbouw' wordt uitgevoerd, betekent dit dat het bestaande pand (Doetinchemseweg 5) deels buiten het opgenomen bouwvlak is gesitueerd. In dat geval c.q. de variant 'gedeeltelijke nieuwbouw' wordt de situatie planologisch mogelijk geacht op basis van de bestaande matenregeling als bedoeld in artikel 29.3 van het bestemmingsplan 'Oosseld en Wijnbergen - 2013'. Tot slot zijn binnen het plangebied een aantal kadastrale wijzigingen doorgevoerd. Met de positionering van bestemmingsvlakken en bouwvlakken (conform variant 'complete nieuwbouw') is uitgegaan van deze gewijzigde kadastrale situatie om te voldoen aan het planologisch beleid.