| Plan: | Happert en Kruisberg - 2012 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.R19B050A-0003 |
De regels bestaan uit de volgende onderdelen:
De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen en afkortingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2).
In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, overeenkomstig de RO-Standaarden 2008 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2008), in beginsel opgebouwd uit:
De bestaande agrarische gronden waarop geen bedrijventerreinontwikkeling voorzien is, is voorzien van de bestemming Agrarisch. Naast de functie agrarisch zijn enkele gelieerde activiteiten toegelaten zoals extensieve dagrecreatie en fiets- en wandelpaden. De gronden kunnen tevens, net als alle overige bestemmingen, gebruikt worden ten behoeve van waterlopen, waterbergingen en waterinfiltratievoorziengen. Ten behoeve van de bestemming is een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, straatverlichting, e.d. Binnen de regels zijn afwijkingsregelingen opgenomen om onder voorwaarden van de maximale bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen te mogen afwijken.
Aansluitend aan de grond met de bestemming Agrarisch is een volkstuinencomplexje aanwezig. Als er behoefte is om dit complex te vergroten, dan kan dit met een afwijking van de gebruiksregels binnen deze bestemming.
In het plangebied is de bestemming Bos toegekend aan die gebieden die onderdeel uitmaken van de ecologische hoofdstructuur. Dit is in dit plangebied gelegen op gronden ten noorden van de Kelderlaan en gronden bij de PI de Kruisberg. Binnen de bestemming Bos mag niet worden gebouwd. Voor diverse activiteiten, onder ander het aanleggen van verharde wegen en paden, is bepaald dat een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' nodig is. Daarbij dient aangetoond te worden dat er geen significante aantasting plaatsvindt van de kernkwaliteiten van de EHS, dan wel dat door het treffen van compenserende of mitigerende maatregelen hieraan voldoende tegemoet kan worden gekomen.
Binnen de bestemming mogen wandel- en fietspaden aanwezig zijn. Dit om de aanwezige natuurwaarden te beschermen en te kunnen behouden.
Voor verlichting is het, met een afwijking van de bouwregels, mogelijk masten met een bouwhoogte tot 6 m toe te staan.
Binnen de bestemming Groen is in hoofdzaak het structurele groen van het plangebied geregeld. Dit structurele groen is gelegen op de volgende locaties:
Al deze groenvoorzieningen zijn van belang voor de leefbaarheid van deze wijken en woonbuurten.
Verder zijn er langs de Haareweg en de Kruisbergseweg gebieden aanwezig met de bestemming Groen, gecombineerd met de functieaanduiding 'verkeer'. Deze gebieden zijn in het bestemmingsplan 'Haareweg Kruisbergseweg - 2010' ook op deze manier bestemd. Dit voor de herinirichting van deze twee straten. In het voorliggende bestemmingsplan is deze regeling één op één overgenomen. Zo is continuïteit van dit recente bestemmingsplan in het voorliggende bestemmingsplan gewaarborgd.
In de regels is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen (nutsvoorzieningen) en bouwwerken geen gebouwen zijnde (straatverlichting, straatmeubilair, e.d.) ten behoeve van de bestemming. Ten behoeve van extensieve dagrecreatie mogen fiets- en wandelpaden worden aangelegd zonder een direct verbindend karakter. Onder extensieve dagrecreatie wordt tevens verstaan het plaatsen van o.a. bankjes, tafels en prullenbakken.
Voor de gronden met de functieaanduiding 'verkeer' zijn een aantal ruimere gebruiks- en bouwmogelijkheden geregeld.
De bestemming Horeca is toegekend aan hotel-restaurant Villa Ruimzicht en hotel-restaurant De Kruisberg. Overlast gevende horecafuncties, zogenaamde "nachthoreca", is niet toegestaan. Daarmee wordt voorkomen dat er een gefrustreerde situatie ontstaat ten opzicht van de woonomgeving.
Voor De Kruisberg zijn ruime bebouwingsmogelijkheden opgenomen. Veelal is hier in het verleden al gebruik van gemaakt. In principe dient de bebouwing binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Met deze bepaling wordt zoveel mogelijk voorkomen dat bebouwing grenst aan de achterliggende veelal aanwezige woonbestemmingen. Onder voorwaarden is daar voor bepaalde ondergeschikte bouwwerken een afwijking mogelijk. Dit valt onder de 'wro-zone - ontheffingsgebied 1'
Voor Villa Ruimzicht zijn de bebouwingsmogelijkheden beperkt. Dit omdat het eigendom van rondom het hotel beperkt is en de villa, het arboretum eromheen en de theekoepel rijksmonumenten zijn. Verdere uitbreiding van bebouwing bij dit hotel is niet gewenst en daarom ook niet mogelijk.
Het parkeren bij deze horeca-gelegenheden is op dit moment geregeld. Als men gaat uitbreiden en/of herontwikkelen, dan moet voldaan worden aan de parkeernormen zoals deze in het gemeentelijke beleid zijn vastgelegd. Deze normen zijn met een specifieke gebruiksregel gekoppeld aan de bestemming.
Aan de Haareweg 85 is een kantoorpand aanwezig. Deze is in het verleden met een vrijstelling ex artikel 19 WRO toegestaan. Dit rechtvaardigd de bestemming Kantoor voor deze locatie. De bebouwing moet binnen het bouwvlak komen. Bijbehorende bouwwerken op één meter achter de voorgevel zijn toegestaan tot een maximum oppervlakte.
Een luifel aan het pand is onder voorwaarden met een afwijking mogelijk.
Het parkeren bij dit kantoor is op dit moment op eigen terrein geregeld. Als men gaat uitbreiden en/of herontwikkelen, dan moet voldaan worden aan de parkeernormen zoals deze in het gemeentelijke beleid zijn vastgelegd. Deze normen zijn met een specifieke gebruiksregel gekoppeld aan de bestemming.
In het plangebied zijn een aantal maatschappelijke voorzieningen aanwezig:
Deze locaties hebben allemaal de bestemming Maatschappelijk. Op deze gronden en bijbehorende bouwwerken zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Voor al deze locaties geldt dat voorzieningen voor een 24-uurs begeleidwonenvoorziening met zorgplekken voor dak- of thuislozen met een verslavingsproblematiek of jusitieel verleden niet zijn toegestaan.
Binnen deze bestemming is een grote uitwisselbaarheid van verschillende maatschappelijke voorzieningen mogelijk gemaakt. Onder maatschappelijke voorzieningen vallen educatieve, sociale, medische en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen voor openbare dienstverlening, of een combinatie daarvan. Ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen is ook toegestaan.
Binnen de bestemming zijn ruime bebouwingsmogelijkheden opgenomen. Veelal is hier in het verleden al gebruik van gemaakt. In principe dient de bebouwing binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Met deze bepaling wordt zoveel mogelijk voorkomen dat bebouwing grenst aan de achterliggende veelal aanwezige woonbestemmingen. Onder voorwaarden is daar voor bepaalde ondergeschikte bouwwerken een afwijking mogelijk.
Bij de jusitiële inrichting De Kruisberg is achter de woningen aan de Klootsemastraat een zone opgenomen waarbinnen geen bouwwerken geen gebouwen mogen komen. Op deze manier kan bijvoorbeeld geen muur direct achter deze woningen komen. In het bestemmingsplan ''De Kruisberg 2001' was dit ook opgenomen.
In het huidige bestemmingsplan is het mogelijk de bestemming voor de bebouwing op de hoek van de Klootsemastraat en de Hogenslagweg, de boerderij, te wijzigingen naar een woonbestemming met maximaal drie woningen. Deze wijzigingsbevoegdheid is overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Deze mogelijkheid blijft dus bestaan.
Het parkeren bij de maatschappelijke voorzieningen is op dit moment veelal op eigen terrein geregeld. Als men gaat uitbreiden en/of herontwikkelen, dan moet voldaan worden aan de parkeernormen zoals deze in het gemeentelijke beleid zijn vastgelegd. Deze normen zijn met een specifieke gebruiksregel gekoppeld aan de bestemming.
Het gezondheidscentrum aan de Leerinkstraat 43 is cultuurhistorisch waardevol. Om die reden is daar een aanduiding opgenomen, gekoppeld aan een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk. Meer hierover staat in paragraaf 4.3.
In het gebied ten westen van de Kruisbergseweg en ten noorden van de Kelderlaan is een volkstuinencomplex aanwezig. Ook tussen de Kruisbergseweg en de Velswijkseweg zijn volkstuinen aanwezig. Met deze bestemming worden deze complexen op een juiste, passende manier bestemd, waarbij permanent bewoning is uitgesloten. Ook wordt het bij recht mogelijk om kleine gebouwtjes te bouwen in de volkstuinen.
Deze bestemming is aangeven voor de gymzaal aan het Van Gorkomhof 1. Binnen deze bestemming zijn alle vormen van sport mogelijk. Sporten met motorvoertuigen wordt daarbij wel uitgesloten. Gebouwen zijn alleen toegelaten binnen het bouwvlak.
De gronden met de bestemming Tuin maken juridisch en feitelijk deel uit van de bouwpercelen waarop woningen zijn gesitueerd. In de bestemmingsomschrijving is daartoe een koppeling aangebracht met de bestemming Wonen.
De bestemming Tuin is toegekend aan de gronden aan de voorzijde van en tot drie meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens van het bouwvlak waarbinnen de woning mag worden gesitueerd. Vanwege het behoud van het straatbeeld en het zicht op de woningen is binnen deze bestemming alleen een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor het bouwen van vlaggenmasten, speeltoestellen, e.d. In principe zijn gebouwen op deze gronden dan ook niet toegestaan. Alleen de bouw van bijbehorende bouwwerken (een erker, toegangspartij en overkapping) voor de voorgevel van een woning is mogelijk.
De bestemming Verkeer is toegekend aan de gronden met een ontsluitende en verkeersdoorstromende functie. Ook is de bestemming toegekend aan bermen, parkeerplaatsen en niet structurele groenvoorzieningen. Langs de Haareweg en de Kruisbergseweg is hiervan afgeweken. Hier is de wijze van bestemmen als opgenomen in het bestemmingsplan Kruisbergseweg Haareweg - 2010 verwerkt. Voor de bestemming verkeer heeft dit op zich geen gevolgen.
In de regels van deze bestemming is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen ten behoeve van de bestemming zoals bushokjes en nutsvoorzieningen. Tevens is ten behoeve van deze bestemming een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, straatverlichting, e.d. Binnen de regels zijn afwijkingsregelingen opgenomen om onder voorwaarden van de maximale bouwhoogte te mogen afwijken.
De bestemming Wonen omvat alle percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten.
Algemeen
De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak ligt in principe om de bestaande bebouwing en heeft een afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van drie meter. Het bouwvlak is 15 meter diep bij vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen. Voor aaneengebouwde woningen is dit 13 meter diep. Daarmee wordt aangesloten op het Planologisch Beleid 2011. Daarnaast wordt aangesloten op de al geldende mogelijkheden. De diepte van het bouwvlak is op de plankaart aangegeven. De maximaal toegestane goothoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen zijn in een maatvoeringssymbool op de plankaart opgenomen.
Bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan binnen het bestemmingsvlak Wonen en het daarin gelegen bouwvlak. Zij moeten op minimaal 1 meter achter de voorgevel van de woning worden gebouwd. Deze afstand sluit aan op de stedenbouwkundige opzet van de wijk en voorkomt brede gevelaanzichten. Overdekte zwembaden (binnenbaden) zijn aan te merken als gebouwen. Op binnenbaden zijn daarom de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken van toepassing.
Ten behoeve van het bouwen van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak en de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de achterste perceelsgrens kan onder bepaalde voorwaarden een afwijking van het in het bestemmingsplan bepaalde worden verleend.
Aan huis gebonden beroep of bedrijf
Op gronden met de bestemming Wonen is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming Wonen nadrukkelijk uitgesloten.
Vanuit het ontstaan van de wijk zijn op een aantal adressen de woningen gecombineerd met een detailhandels- of bedrijfsfunctie. Daar waar de detailhandel of het bedrijf nog daadwerkelijk aanwezig is, is dit met de functieaanduiding 'detailhandel' of 'bedrijf aan huis' toegelaten. Er zijn ook woningen waar een bedrijf volgens het tot nu toe geldende bestemmingsplan wel is toegelaten maar niet (meer) aanwezig is. Hier is met dit gebruik een specifieke afwijking van de gebruiksregels nog mogelijk. Hiervoor is de aanduiding 'wro-zone - ontheffingsgebied 2' opgenomen.
Autoboxen
De aanwezige autoboxen zijn voorzien van de specifieke functieaanduiding binnen wonen voor autoboxen. Op deze manier ligt vast waar autoboxen zijn toegestaan. Ook gelden hiervoor speciale bouwregels.
Parkeernormen
Ook voor woningen geldt dat bij uitbreiding of herontwikkeling voldaan moet worden aan de parkeernormen zoals deze in gemeentelijk beleid zijn vastgelegd. Met een gebruiksregel is dit verwerkt in de bestemming Wonen.
De woningen Kruisbergseweg 6 en 150 en het cluster woningen aan de Van der Grijnstraat 1 tot en met 35 (oneven) zijn cultuurhistorisch waardevol. Op deze locaties is de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' opgenomen. Deze is gekoppeld aan een omgevingsvergunning voor slopen. Meer hierover in paragraaf 4.3.
Appartementen in park Ruimzicht
Voor de ontwikkeling van de appartementen in park Ruimzicht is een voorwaardelijke verplichting bij de specifieke gebruiksregels opgenomen. Deze zorgt ervoor dat de terreininrichting van het park rondom de appartemenenten, en met name ter plaatse van de parkeergarage, uitgevoerd wordt zoals bij de planontwikkeling is besloten.
Ook is ter plaatse van de ontwikkeling van de appartementen in park Ruimzicht een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar de bestemming Groen. Deze is opgenomen omdat de realisatie van deze woningbouw op dit moment onzeker is. Als de woningbouw niet doorgaat, is de praktische invulling voor het gebied groen, wat het nu feitelijk ook is.
De dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting 1, 2, 3 of 4 zijn voor grote delen van het plangebied van toepassing. Deze regeling is gebaseerd op het beleid die geldt voor archeologie. Meer hierover in paragraaf 4.3.
In de regels bij deze bestemmingen is een voorrangsregeling opgenomen met het oog op de bescherming van de belangen en de aanwezige waarden. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de onderliggende bestemmingen worden hierdoor beperkt.
Deze dubbelbestemming is toegekend aan de gebieden die op provinciaal niveau zijn onderscheiden als 'beschermingszone natte landnatuur'. Voor de bestaande woningen, met de daarbij behorende bestemmingen 'Wonen' is deze dubbelbestemming niet van toepassing. De aan deze bestemming gekoppelde regels dienen ter bescherming en de instandhouding van de vochtgebonden natuurlijke waarden.
Voor een aantal specifieke werken en werkzaamheden is een regeling voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Verder zijn een aantal uitzonderingen opgenomen, waarvoor geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is vereist.
Een aantal planregels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening.
De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing.
In de planregels wordt een aantal criteria voor de uitoefening van de nadere eisen-bevoegdheid gesteld, te weten:
Binnenplanse afwijking is mogelijk van een aantal specifieke bouwregels en regels, die het gebruik in enge zin regelen. Voor zover aangegeven zijn ook hierbij bovengenoemde criteria van toepassing.
In het onderstaande wordt nader uiteengezet hoe deze criteria moeten worden gehanteerd.
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen moet rekening gehouden worden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een redelijke daglichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen moet worden gestreefd naar het in stand houden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen moet worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking.
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, als deze daardoor kunnen worden beïnvloed.
De algemene of aanvullende regels tenslotte vormen een set algemene regels die op alle onderdelen van het plan van toepassing zijn.
De algemene bouwregels is een verzameling van bouwregels die altijd gelden voor bijvoorbeeld het overschrijden van bouwgrenzen. Ook afwijkingen zijn hierin opgenomen. In dit artikel is ook opgenomen dat daar waar de maten van bestaande legale bouwwerken op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp meer bedragen dan is voorgeschreven in het nieuwe bestemmingsplan, deze bestaande maten als maximum gelden.
Over ondergronds bouwen is ook een bepaling opgenomen, zodat bij plantoetsing duidelijk is hoe hiermee omgegaan moet worden.
De anti-dubbeltelregel is een wettelijk voorgeschreven regel die voorkomt dat bouwwerken dubbel geteld worden bij plantoetsing.
De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten.
De algemene afwijkingsregels voorzien in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. De in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels.
In de overige regels is de verwijzing naar wet- en regelgeving opgenomen. Hierdoor is bij toetsing duidelijk welke wet- of regelgeving bedoelt wordt.
In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld in hoeverre deze afwijkingen toegelaten zijn.
De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.