direct naar inhoud van Deel A Toelichting
Plan: De Vijfde Hoek, zesde herziening
Status: ontwerp
Plantype: exploitatieplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0150.EP126f-OW01

Deel A Toelichting

Hoofdstuk 1 Algemeen

1.1 Aanleiding

De gemeente Deventer wenst voor het gebied De Vijfde Hoek, als onderdeel van De Vijfhoek, een ontwikkeling te realiseren voor de bouw van circa 340 tot 350 woningen en een school met voor- en naschoolse opvang. Hiervoor is een bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Bij het bestemmingsplan is een Exploitatieplan Spijkvoorderenk opgesteld (welke is vastgesteld door de raad d.d. 27 oktober 2010 en onherroepelijk is geworden d.d. 28 december 2011 (het moederplan) en waarop is gevolgd een 1e herziening vastgesteld door de raad d.d. 11 november 2010). Hierbij werd de woningbouwcategorie sociale koop onderverdeeld in twee prijscategorieën (sociale koop laag en sociale koop hoog).

In de 2e herziening van het Exploitatieplan Spijkvoorderenk is het exploitatieplan met name aangepast op de volgende punten:

  • De kadastrale eigenaren
  • De fasering
  • De exploitatieopzet
  • Diverse kaarten
  • De bindendheid van de woningbouwcategorie sociale koop

In de 3e herziening is gekozen voor een naamswijziging van het exploitatieplangebied, namelijk De Vijfde Hoek in plaats van Spijkvoorderenk; dit in navolging van de naam die de gemeente in haar communicatie over dit gebied hanteert. Het deelgebied Ny Fetlaer is om dezelfde reden herbenoemd tot Spijkvoorderenk.

De 3e herziening is, evenals de 2e herziening, een herziening van structurele onderdelen van het exploitatieplan. Samenvattend hebben aanpassingen hebben plaatsgevonden op de volgende punten:

  • De kadastrale eigenaren
  • De tijdvakken van de fasering
  • De koppelingsregels
  • De onderzoeken
  • De looptijd van het exploitatieplan
  • De inbrengwaarden en uitgifteopbrengsten
  • De plankosten
  • De toenmalige bijlagen 7.2, 7.3, 7.4, 7.7, 7.8, 7.13, 7.14a en 7.16

In de 4e herziening is gekozen voor een wijziging van de structuur van het exploitatieplan om voor meer aansluiting te zorgen met de structuur van bestemmingsplannen. Dit is gedaan om vanuit de eisen die de Ruimtelijke Standaarden aan ruimtelijke besluiten stellen, en die sinds 2013 ook voor exploitatieplannen gelden, exploitatieplannen op www.ruimtelijkeplannen.nl te kunnen plaatsen.

De 4e herziening is een herziening van structurele onderdelen van het exploitatieplan. Samenvattend hebben aanpassingen hebben plaatsgevonden op de volgende punten:

  • De indeling van het exploitatieplan is gewijzigd in een toelichtend (deel A) en een bindend deel (deel B).
  • Het tijdvak voor de fasering van deelgebied Sd in de faseringstabel is vergroot zodat er ook eerder kan worden ontwikkeld.
  • Als gevolg van de tweede partiële herziening van het bestemmingsplan wordt het programma voor de kavels tussen de Oerdijk en de Hoogeveenstraat flexibeler. Dat werkt door in het exploitatieplan.

De 5e herziening is een herziening van niet-structurele onderdelen.

De 6e herziening is een herziening van onder andere structurele onderdelen. Samenvattend hebben aanpassingen plaatsgevonden op de volgende punten:

  • Het opnemen van een uitgangspunt van onteigening op gronden waar de eigenaar niet tot ontwikkeling overgaat en het opnieuw opnemen van een Kaart te onteigenen percelen.
  • Vanwege de voortgang van de exploitatie vervalt de reden voor het hanteren van deelgebieden (Fa tot en met Fe) in het deel Spijkvoorderenk (deelgebied F).
  • In de deelgebieden Fd (volgens de voormalige indeling) en Sd vinden verschuivingen plaats in het programma van te bouwen woningen (in welk opzicht er ook een relatie ligt met een partiële wijziging van het bestemmingsplan).
  • De eerder gehanteerde afhankelijkheid voor de ontwikkeling van deelgebied Sb van deelgebied Sa vervalt.
  • De fasering in tijd is aangepast in de regels.
  • De toelichting op de exploitatieopzet in aansluiting op de aanpassing van de fasering en verder met daarin opgenomen onder andere de wijzigingen in het grondgebruik, de eigenarenposities en de aanpassing van de inbrengwaarden.

1.2 Leeswijzer

In de navolgende tekst van deze toelichting op het exploitatieplan komen paragraafsgewijs aan de orde:

  • In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), grondeigenaren en te verwerven en verworven gronden (1.6), eindafrekening (1.7)
  • Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2
  • Een toelichting op de regels in hoofdstuk 3 van deel B.
  • Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 4 en
  • Bijlagen bij deel A.

Begrippen die specifiek van belang zijn voor het begrip van de regels of die vaker gehanteerd worden, zijn in het exploitatieplan in het onderdeel Regels gedefinieerd.

1.3 Het planologische besluit waaraan dit exploitatieplan is gekoppeld

Dit exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan Spijkvoorderenk, bestemmingsplan Spijkvoorderenk 1e herziening en 2e herziening.

Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid het gebied, zoals aangegeven op de verbeelding, te bebouwen met woningen en een basisschool met voor- en naschoolse opvang. Om dit mogelijk te maken zijn diverse activiteiten nodig binnen en buiten het exploitatiegebied. Bij de activiteiten binnen het plangebied valt te denken aan ophogingen, aanpassing en aanleg van (ondergrondse) infrastructuur en groenvoorzieningen. Bij de activiteiten buiten het plangebied gaat het om de afronding van de Leonard Springerlaan.

In het bestemmingsplan is het projectbesluit voor de tijdelijke school ingepast. De tijdelijke school heeft daarmee een tijdelijke bestemming gekregen. Omdat bij het nemen van het projectbesluit het kostenverhaal anderszins verzekerd was, is bij dat besluit toen geen exploitatieplan vastgesteld. Dit exploitatieplan biedt geen basis voor het kostenverhaal voor de tijdelijke school. De locatie zelf wordt wel opgenomen in het exploitatiegebied, maar dan vanwege de definitieve bestemming.

Voor het voormalige deelgebied Fd en deelgebied Sd wordt het bestemmingsplan partieel herzien. In het voormalige deelgebied Fd worden maximaal 20 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt, daar waar nu nog (alleen) 32 appartementen mogelijk zijn. In deelgebied Sd wordt in de bouw van 6 woningen voorzien (hiervoor is reeds een omgevingsvergunning verleend met toepassing van artikel 2.12 lid 1a ten derde Wabo). In beide gevallen past het binnen de bestemmingsomschrijving, maar niet helemaal binnen de bouwvlakken. Deze partiële herziening wordt samen met de zesde herziening van het exploitatieplan vastgesteld aangezien deze wijziging van invloed is op de exploitatiebijdrage op grond van het exploitatieplan.

1.4 Doel en functie van het exploitatieplan

Om te komen tot het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten gemaakt moeten worden. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren van de gronden in het exploitatiegebied indien zij de bebouwing en de openbare voorzieningen zelf realiseren. Onder openbare voorzieningen worden in dit verband met name infrastructurele voorzieningen als wegen, riolen, voet- en fietspaden, speelplekken en groenvoorzieningen verstaan. Openbare gebouwen zoals scholen vallen niet onder dit begrip openbare voorzieningen.

De gemeente heeft de wens gehad alle gronden te verwerven en tot realisatie van bebouwing en openbare voorzieningen over te gaan. Daartoe heeft ze een onteigeningsprocedure opgestart, zie daarvoor paragraaf 1.6. Grondeigenaren hebben daarbij een beroep op zelfrealisatie gedaan welke gedeeltelijk is gehonoreerd. Gezien het gedeeltelijk gehonoreerde beroep op zelfrealisatie dient dit exploitatieplan ertoe om:

  • 1. De noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de aan te vragen omgevingsvergunningen bouwen danwel waarvan de berekening wordt opgenomen in een overeenkomst welke wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan (artikel 6.17 Wro)
  • 2. Vast te leggen in welke tijdvakken en met welke onderlinge koppelingen de verlening van omgevingsvergunning bouwen, het bouwrijp maken en het gebruiksrijp maken plaatsvinden. Deze worden opgenomen om een kader te creëren voor de realisatie (artikel 6.13 lid 1 onder c ten vijfde en 6.13 lid 3 Wro)
  • 3. Vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Deze worden opgenomen om te waarborgen dat bij realisatie specifieke eisen ten aanzien van deze werken en werkzaamheden én regels voor de uitvoering in acht worden genomen (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro). Ze worden tevens opgenomen om te waarborgen dat er een goede afstemming ontstaat tussen de aanleg van de openbare ruimte, het bouwrijp maken van de kavels en het verlenen van de omgevingsvergunning bouwen
  • 4. Regels te hanteren voor de ontwikkeling en realisatie van de woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro)

Zoals in paragraaf 1.6 nader zal worden uiteengezet wordt er met de zesde herziening opnieuw een koppeling gelegd met het belang om een deel van de uitgeefbare gronden, waarvoor de Kroon onteigeningsgoedkeuring te onthouden, te onteigenen nu gebleken is dat de betreffende eigenaar niet tot ontwikkeling overgaat. Het exploitatieplan krijgt daarmee, evenals dat met het moederexploitatieplan het geval was, mede de functie om duidelijk te maken welke gronden de gemeente wenst te verwerven, zo nodig met toepassing van het middel van onteigening.

De regels over fasering, koppeling en over de overige eisen aan het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte hebben tot doel het grondgebruik te sturen. Voor een deel van deze regels geldt dat de omgevingsvergunning bouwen niet kan worden verleend zolang niet aan de betreffende regels is voldaan. Dit geldt met name voor de faserings- en koppelingsregels. Voor een ander deel geldt dat ze ook los van een bouwaanvraag werking hebben. Bij overtreding ervan kan opgetreden worden met bestuursrechtelijke handhaving. Voor een aantal regels geldt daarenboven dat de overtreding ervan een economisch delict oplevert en daarmee strafbaar is.

Dit laatste geldt voor de regels die zien op de uitvoering van de werken en werkzaamheden en op de sociale huur-, sociale koopwoningen en de kavels in particulier opdrachtgeverschap.

1.5 Begrenzing van het exploitatieplan

Het exploitatiegebied volgt de begrenzing van het bestemmingsplangebied op een aantal percelen na. Deze begrenzing is bepaald door van het bestemmingsplangebied de reeds bebouwde gebieden uit te zonderen waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd of die ook overigens niet te kwalificeren zijn als 'bouwplan' in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). De locatie van de tijdelijke school is opgenomen omdat de definitieve bestemming op deze locatie voorziet in de mogelijkheid van woningbouw zodat het om aangewezen bouwplannen in de zin van Wro en Bro gaat.

Deze begrenzing is aangegeven op de Kaart Exploitatiegebied en bestaande situatie, Bijlage 1 van deel B. Deze Kaart geeft tevens inzicht in de bestaande situatie in het exploitatiegebied; in dat opzicht heeft de Kaart een informatieve functie om daarmee de verschillen zichtbaar te maken tussen enerzijds de situatie bij vaststelling van het exploitatieplan en anderzijds de in dit exploitatieplan beoogde eindsituatie welke blijkt uit de inrichtingstekeningen.

1.6 Grondeigenaren en te verwerven gronden

Gezien de wens van de gemeente alle gronden te verwerven en tot realisatie van bebouwing en openbare ruimte over te gaan, heeft de gemeente na een minnelijk traject om te komen tot verwerving (welke niet tot aankoop heeft geleid), een onteigeningsprocedure opgestart. In het daarop volgende Kroonbesluit van 5 december 2011 is bepaald dat het verzoek tot onteigening is toegewezen voor de bestemmingen met een infrastructureel karakter (Bos, Groen, Groen-landelijk, Verkeer-verblijfsdoeleinden en Maatschappelijk) als ook de restgedeelten van bouwkavels. De Kroon heeft de onteigening afgewezen voor die gronden bestemd voor bebouwing overwegende dat partijen gelet op hun hoedanigheid als ontwikkelaars en bouwers in staat en bereid zijn om de bestemming conform de uitvoering zoals door gemeente beoogd te realiseren. Partijen hebben dit ook aangegeven.

Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente en de particuliere eigenaren na het Kroonbesluit een laatste minnelijke poging hebben ondernomen om tot overeenstemming te komen over de overdracht van de gronden. Op een partij na hebben partijen overeenstemming bereikt over de koop van de gronden waarop de openbare ruimte gerealiseerd gaat worden en heeft de overdracht van de betreffende gronden aan de gemeente inmiddels plaatsgevonden.

Voor wat betreft de eigenaar waarmee de gemeente in de laatste minnelijke poging na het Kroonbesluit geen overeenstemming heeft verkregen over de verwerving van de grond, heeft de gemeente het onteigeningstraject voort gezet en heeft de rechter inmiddels de onteigening uitgesproken. Het betreffende perceel is bestemd voor zowel openbare voorzieningen als bouwkavels.

De uit het bovenstaande ontstane eigendomverhoudingen zijn aangeduid op de Kaart Eigendommen, Bijlage 1 van deel A.

Redenen voor verwerving van percelen van het uitgeefbaar gebied zijn:

  • 1. Het reeds ingezette actieve grondbeleid van de gemeente voor Spijkvoorderenk. De gemeente wenst een actief grondbeleid te voeren vanwege de maximale mogelijkheden om regie te voeren over de gehele gebiedsontwikkeling en daarmee ook over het gehele bouwprogramma van woningen en school inclusief de kwaliteit en de voortgang. Deze regie geldt ook ten aanzien van de voortgang van de ontwikkeling volgens de planning daarvan zoals weergegeven in de fasering conform tabel 1
  • 2. De kostenefficiency en de noodzaak tot het hanteren van een gesloten grondbalans. Gemeentelijke verwerving is gewenst vanwege de kostenefficiency. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte (bouwwegen en riolen) geschiedt door de gemeente. Het bouwrijp maken van de kavels in het uitgeefbaar gebied dient om redenen van kostenefficiency door de gemeente te worden gedaan. Indien dit namelijk gescheiden zou plaatsvinden van het bouwrijp maken van de openbare ruimte levert dit onnodig veel hogere kosten op dan bij een integrale aanpak van bouwrijp maken van uitgeefbaar en openbare ruimte. Die hogere kosten drukken op de exploitatie van het gehele exploitatiegebied. Daarnaast zou een gescheiden aanpak van bouwrijp maken van de openbare ruimte en van het uitgeefbare gebied tot problemen leiden om te komen tot een gesloten grondbalans. Het werken met een gesloten grondbalans is één van de regels die dit exploitatieplan aan de uitvoering van de werken en werkzaamheden stelt. Een gesloten grondbalans is nodig om redenen zoals genoemd in paragraaf 3.4.5 van deel A. Om het werken met een gesloten grondbalans te bevorderen is voorzien in twee gronddepots.

Zoals gezegd heeft de Kroon het besluit tot onteigening afgewezen voor de gronden bestemd voor bebouwing om de reden dat partijen als ontwikkelaars en bouwers in staat en bereid zijn de bestemming te realiseren conform de uitvoering die de gemeente beoogt. Gebleken is intussen dat één van de grondeigenaren (ontwikkelaars) niet tot ontwikkeling overgaat. De ontwikkeling van De Vijfde Hoek wordt daardoor belemmerd, terwijl er juist vraag is naar woningen en kavels in particulier opdrachtgeverschap, zodat om die reden de woningbouwdoelstellingen van de gemeente ook in De vijfde Hoek verwezenlijkt zou kunnen worden. Deze eigenaar heeft gronden in Spijkvoorderenk (projectmatige bouw en kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de deelgebieden Fb en Fc (zoals de indeling in deze deelgebieden tot en met de vijfde herziening gehanteerd werd) en in Spijkvoorderhout (kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de deelgebieden Sa, Sb en Sc).

Ook kan de gemeente daardoor op sommige plekken in het deelgebied Spijkvoorderenk de openbare ruimte niet woonrijp maken zodat de bewoners er last van ondervinden dat de openbare ruimte niet naar behoren gebruikt kan worden. Dit uit zich bijvoorbeeld in wateroverlast bij veel regen omdat de afvoer nog niet gerealiseerd kan worden. Ook zijn de parkeerplaatsen en het openbaar groen nog niet gerealiseerd.

Het Kroonbesluit dateert van 2011 en had betrekking op gronden van twee projectontwikkelaars. De ontwikkeling en realisatie van woningen is sindsdien in volle gang dan wel reeds afgerond voor delen van het plangebied op gronden van de gemeente en één van projectontwikkelaars. De andere projectontwikkelaar heeft geen activiteiten ontplooid, ook niet nadat de gemeente verruimingen heeft doorgevoerd in bestemmingsplan en exploitatieplan om de ontwikkelmogelijkheden aantrekkelijker te maken. Gemeentelijke pogingen om afspraken voor overleg te maken met de betreffende projectontwikkelaar zijn niet gelukt. Op basis van deze ervaringen sinds het Kroonbesluit verwacht de gemeente niet dat binnen de fasering, zoals opgenomen in het exploitatieplan, realisatie van woningen in de sociale sector en verkoop van kavels in de sfeer van particulier opdrachtgeverschap zal plaatsvinden. De conclusie uit het voorgaande is dat de betreffende projectontwikkelaar niet voldoet aan het zelfrealisatiecriterium 'in staat en bereid zijn tot realisatie'.

Zonder tijdige verwerving ( conform de faseringstabel) door middel van onteigening van deze gronden acht de gemeente voltooiing van de Vijfde Hoek niet mogelijk. Er vallen gaten in de wijk en de wijk blijft onaf.

De te onteigenen gronden zijn aangegeven op de Kaart te onteigenen percelen, Bijlage 2 van deel B.

1.7 Jaarlijkse herziening en eindafrekening

Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stelt het college van burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning bouwen (of aan diens rechtsopvolger).

Hoofdstuk 2 Omschrijving werken en werkzaamheden

2.1 Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied

Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:

  • Verwijderen opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en opschonen exploitatiegebied
  • Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken
  • Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen
  • Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen
  • Voorzover nodig het afvoeren van grondwater
  • Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de bodem
  • Aanleg parkeerkoffers en afgrenzende hagen
  • Het aanbrengen van inritten van de weg naar het erf van de woningen
  • Voorzieningen voor het afvoeren van regenwater

2.2 Aanleg nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:

  • Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water (waaronder ook bluswatervoorzieningen), elektra, telefoon, centraal antenne systeem, glasvezelkabels, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten
  • Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten inclusief het plaatsen van noodmasten

2.3 Inrichting openbare ruimte

Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht, in de fase van het bouwrijp maken:

  • Aanleg bouwwegen en tijdelijke bouwwegen inclusief ontgraven cunetten en aanbrengen fundering
  • Aanleg van tijdelijke passages
  • Aanleg noodontsluiting
  • Aanleg riolen voor droogweerafvoer en aanleg IT-riolen (infiltratie- en transportriolen) voor hemelwaterafvoer welke IT-riolen worden aangesloten op de wadi's, controleputten, drainage, gemalen en persleiding naar hoofdgemaal
  • Aanleg van waterhuishoudkundige werken zoals uitstroomvoorzieningen, waterafvoerende sloten en wadi's
  • Plaatsen van tijdelijke straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden

en in de fase van het gebruiksrijp maken:

  • Aanleg ontsluiting van het plangebied op de Leonard Springerlaan
  • Aanleg inritten vanaf de kavels naar de openbare weg
  • Aanleg definitieve wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen
  • Aanleg bovengrondse hemelwaterafvoer (waterpasserende bestrating in het deel Spijkvoorderenk en een stelsel van goten en straatkolken in het deel Spijkvoorderhout om zo voor beide delen via infiltratie via IT-riolen ondergronds af te voeren naar wadi's langs de Oerdijk en de centrale houtwal)
  • Planten bomen en struiken in bermen langs wegen; aanleg plantsoenen, werkzaamheden aan bestaande groenvoorzieningen, zoals in houtwallen en in bos
  • Aanbrengen straatmeubilair
  • Aanleg openbare voorzieningen voor afvalverzameling
  • Aanleg voorzieningen voor openbaar vervoer
  • Aanleg openbare parkeerplaatsen
  • Bebording, bebakening en belijning
  • Aanbrengen van huisaansluitingen op droogweerafvoerriolering

Hoofdstuk 3 Toelichting op de regels

3.1 Algemeen en begrippen

De ontwikkeling van het plangebied De Vijfde Hoek is een project waarvoor veel werkzaamheden moeten worden verricht en dat afhankelijk is van veel factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van verschillende eigenaren in het exploitatiegebied is het noodzakelijk in dit exploitatieplan de integraliteit van de uitvoering te waarborgen. De duur, de hoeveelheid werkzaamheden, de afhankelijkheden en de noodzaak van een integrale uitvoering vormen redenen voor een groot aantal regels van een hoog detailniveau.

De regels zijn dusdanig geformuleerd dat de gemeente daadwerkelijk handhavend kan optreden indien ervan wordt afgeweken.

De regels hebben onder meer betrekking op de wijze van uitvoering en op kwalitatieve normen. Deze zijn opgenomen in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 6 en in het Inrichtingsplan, Bijlage 7, beiden van deel B.

Voor het geval het Inrichtingsplan passages zou bevatten die strijdig zijn met het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek prevaleert het gestelde in het Inrichtingsplan. Voor het geval dit exploitatieplan passages zou bevatten die strijdig zijn met het Inrichtingsplan prevaleert het gestelde in het exploitatieplan.

De regels bij dit exploitatieplan zijn vervat in de artikelen van Hoofdstuk 3 Regels. In deze toelichting wordt aangesloten bij deze artikelen. De nummers uit dit hoofdstuk verwijzen naar de nummers van de artikelen. De toelichting op artikel 2 betreffende de fasering is dus te lezen in paragraaf 2 van dit hoofdstuk, de toelichting op artikel 3 in paragraaf 3 van dit hoofdstuk, enzovoorts.

De regels zelf beginnen met Artikel 1 Begrippen waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd. Voor zover begrippen uit het bestemmingsplan Spijkvoorderenk ook voorkomen in dit exploitatieplan hebben ze dezelfde betekenis.

Alle regels waar in het moederplan gesproken wordt over instemmingen en afwijkingen zijn in de tweede herziening aangepast in verlening van omgevingsvergunningen om redenen van stroomlijning van besluiten. Alle besluiten die te maken hebben met een instemming met (de wijze van) de uitvoering van werken en werkzaamheden of afwijkingen van regels over die uitvoering worden aangemerkt als omgevingsvergunning. Dit is helder voor zowel exploitant als voor de interne organisatie binnen de gemeente. Het betreft hier het type omgevingsvergunning zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo. De omzetting van dergelijke instemmingen respectievelijk afwijkingen naar omgevingsvergunningen heeft tot gevolg dat de artikelen waarin de beslistermijnen genoemd werden, zijn vervallen. De beslistermijnen voor de omgevingsvergunning worden immers geregeld in de Wabo. Hierdoor zijn de betreffende artikelen in de tweede herziening ook vernummerd als ook de verwijzingen naar de betreffende artikelen.

In de zesde herziening is de koppeling met omgevingsvergunningen losgelaten. Daar waar tot en met de vijfde herziening gesproken werd over instemmingen, goedkeuringen, afwijkingen of omgevingsvergunningen daarvoor, wordt vanaf de zesde herziening gesproken over besluiten tot instemming, goedkeuring of afwijking. Met het gebruiken van de term besluit wordt helder dat het om besluiten in de zin van de Awb gaat. Daarvoor gelden dan ook de wettelijke besluittermijnen.

3.2 Fasering en koppelingen

Het plangebied De Vijfde Hoek is in twee delen onderscheiden die in hoofdzaak gericht zijn op verschillende marktsegmenten: Spijkvoorderenk (westelijke deelgebieden) en Spijkvoorderhout (oostelijke deelgebieden). De grens tussen beide delen wordt gevormd door een centrale houtwal die doorloopt vanuit de noordelijke plangrens tot aan de locatie van de definitieve school.

De keus voor deze onderscheiding komt voort uit stedenbouwkundige en ruimtelijke-kwalitatieve overwegingen en uit het belang om voor beide delen verschillende toegangen als bouwweg voor het bouwverkeer aan te merken.

De fasering van de ontwikkeling van het plangebied De Vijfde Hoek is in tabel 1 weergegeven. Hierin zijn de delen Spijkvoorderenk en Spijkvoorderhout elk onderverdeeld in deelgebieden.

Artikel 2 Faseringen en Koppelingen 2 stelt deze fasering bindend alsmede de koppelingen tussen het bouwrijp maken van de verschillende deelgebieden en tussen het bouwrijp maken van het ene deelgebied enerzijds en uitgifte en omgevingsvergunning bouwen van hetzelfde deelgebied anderzijds. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd is bepalend voor het financiële resultaat van de exploitatie en daardoor essentieel voor de integrale en gestructureerde volgorde van ontwikkelen.

Hoofddoelstelling is de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte zo voortvarend mogelijk, maar uiterlijk per 2024/205 gerealiseerd te hebben om overlast van bouwverkeer en bouwactiviteiten voor toekomstige bewoners en bewoners van aangrenzende buurten te beperken en om zo snel mogelijk te kunnen beschikken over een definitieve school. Tegen 1 juli 2014, peildatum van de vierde herziening, is het hele deelgebied Spijkvoorderenk bouwrijp.

Binnen die hoofddoelstelling is een integrale en gestructureerde volgorde van ontwikkelen bepaald die ontleend is aan enkele overwegingen en afhankelijkheden waar de fasering en de planning, conform de tabel, op is gebaseerd. Deze fasering is daarmee het kader voor de volgordes en tijdsperiodes van de uitvoering. De exploitatieberekening is gebaseerd op tabel 1. Deze overwegingen en afhankelijkheden worden hierna onder de kopjes 'doelstellingen en procedures' en 'afhankelijkheden' beschreven.

Doelstellingen en procedures met betrekking tot de fasering.

De volgende doelstellingen zijn bepalend voor de fasering:

  • Uitgaande van de hiervoor genoemde hoofddoelstelling is bepalend de snelheid waarmee de woningen kunnen worden verkocht dan wel worden verhuurd en de kavels in particulier opdrachtgeverschap kunnen worden verkocht. Deze kunnen in 10 jaar worden afgezet gerekend vanaf 2014.
  • Doelstelling daarbij is het beperken van rentelasten. Dit wordt bereikt door niet de gehele infrastructuur in een keer aan te leggen. Indien namelijk de gehele infrastructuur in één bouwstroom voor het gehele gebied direct zou worden aangelegd, zouden de kosten van een groot deel van deze voorzieningen onnodig vroeg worden gemaakt en voor onnodig hoge rentelasten zorgen. Deze rentelasten zouden dan in het kostenverhaal betrokken worden. Dat is zowel voor de gemeente als voor exploitanten belastend. De hoofdinfra wordt daarentegen wel in één keer aangelegd, zo nodig met een nadere deelfasering zowel in Spijkvoorderenk als in Spijkvoorderhout.
  • Een omgevingsvergunning bouwen voor de definitieve school is inmiddels afgegeven en onherroepelijk geworden.
  • Een school met voor- en naschoolse opvang is in het stedenbouwkundig plan opgenomen om te bewerkstelligen dat deze voorziening in De Vijfhoek zelf wordt gerealiseerd en ouders hiervoor niet afhankelijk zijn van dergelijke voorzieningen buiten De Vijfhoek.
  • De ontwikkeling van de woningen is gestart en wordt zo voortvarend mogelijk voortgezet
  • Met de fasering wordt een spreiding van de verschillende woningcategorieën in de tijd beoogd.
  • De bereikbaarheid van de uitgeefbare percelen dient gewaarborgd te zijn voordat de omgevingsvergunningen bouwen, binnen de betreffende fase volgens tabel 1, kunnen worden verleend.
  • De percelen die in een eerdere fase zijn ontwikkeld dienen zoveel als mogelijk op een veilige manier permanent bereikbaar te zijn voor de bewoners (het woonverkeer)
  • Woonverkeer dient zo min mogelijk last te ondervinden van bouwverkeer. Om die reden worden de delen Spijkvoorderenk en Spijkvoorderhout elk van een eigen tijdelijke bouwverkeerontsluiting voorzien: In Spijkvoorderenk langs de tijdelijke school en in Spijkvoorderhout langs de randen van het plangebied, beide op verschillende plaatsen aan te sluiten op de Leonard Springerlaan.

Afhankelijkheden:

In het vorenstaande zijn reeds enkele opmerkingen gemaakt die duiden op onderlinge afhankelijkheden. Onder dit kopje worden alle afhankelijkheden benoemd die doorwerken naar de fasering en koppelingen.

  • 1. In Spijkvoorderhout wordt gefaseerd van noord naar zuid omdat op deze wijze de overlast van nieuwe bewoners van bouwverkeer het geringst is. Ook vanwege de noodzaak om te werken met een gesloten grondbalans wordt in Spijkvoorderhout gestart in het noordelijke gedeelte vanwege de hogere ligging ten opzichte van het zuidelijke deel.
  • 2. In Spijkvoorderenk is tegelijk gestart met de voormalige deelgebieden Fa (woningen) en deelgebied Fb (school).
  • 3. De voormalige deelgebieden Fd en Fe zijnin ontwikkeling genomen nadat de definitieve school gerealiseerd was.
  • 4. De (tijdelijke) bouwweg wordt vanuit de L. Springerlaan dan ook in één bouwstroom aangelegd als onderdeel van deelgebied Sa.
  • 5. Vanwege de afzetbaarheid in de markt zullen de woningen gespreid in de tijd worden verkocht en gebouwd. De fasering in de deelgebieden is daarop afgestemd, zodat ontwikkeling van een deelgebied afhankelijk is van de voortgang van de ontwikkeling van een eerder gefaseerd deelgebied. Voor de ontwikkeling van de deelgebieden is in het moederplan uitgegaan van een start van een deelgebied als 70 % van de omgevingsvergunningen bouwen in een daaraan voorafgaand gefaseerd deelgebied is verleend. Vanaf de derde herziening geldt 60% in plaats van 70% om meer flexibiliteit in de ontwikkeling te bereiken. Met de zesde herziening wordt de koppeling tussen fase Sb en Sa losgelaten en is Sb niet meer afhankelijk van de voortgang in fase Sa. Artikel 2.2.4 van de regels vervalt daarom. Voor de ontwikkeling van fase Sc blijft een koppeling gelden, namelijk dat deze gestart kan worden als voor 60% van fase Sa en Sb gezamenlijk omgevingsvergunningen zijn verleend. Meer in het algemeen geldt dat de volgorde bouwrijp maken en dan verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen met de zesde herziening niet meer nodig is, gezien de voortgang van de exploitatie. Het openbaar gebied is geheel bouwrijp gemaakt en op enkele plekken na is het gehele exploitatiegebied bouwrijp. Om die reden is de eerste zin van artikel 2.2.1 niet meer nodig en daarom geschrapt.
  • 6. De regeling in het moederplan dat 80% van de woningen moeten zijn voltooid alvorens gebruiksrijp gemaakt gaat worden is in de tweede herziening aangepast omdat gebleken is dat in de huidige markt de deelgebieden voor deze regeling te groot zijn. Het gebruiksrijp maken vindt plaats per deelgebied al naar gelang de voortgang in de bebouwing.
  • 7. Met de zesde herziening wordt de indeling in deelgebieden (Fa tot en met Fe) in Spijkvoorderenk (deelgebied F) losgelaten. Het hele gebied is bouwrijp (conform Tabel 1 fasering) en kan verder bebouwd worden. De reden van de onderverdeling is vervallen. Spijkvoorderenk wordt daardoor met de zesde herziening op de betreffende kaart (bijlage 4) en in Tabel 1 alleen nog met de letter F aangeduid. De reden om artikel 2.2.3 te handhaven is daarmee vervallen. Deze is daarom met de zesde herziening geschrapt.

Tijdsindeling fasen

Bepalend voor de fasering, zoals aangegeven in tabel 1, zijn de doelstellingen en afhankelijkheden. De periodes welke daaraan gekoppeld zijn, zijn volgend op de doelstellingen en afhankelijkheden. Dat betekent dat, als er vertraging ontstaat in een fase, die vertraging doorwerkt naar een fase die daarvan afhankelijk is.

Projectmatige woningen: Gestart is met het bouwrijp maken van de kavels en de aanleg van bouwwegen en riolen in de voormalige deelgebieden Fa en Fb, dat dure, middeldure, sociale koop en sociale huurwoningen en de school bevat. Het voormalige deelgebied Fb is tegen de peildatum van de derde herziening bouwrijp.

Het bouwrijp maken van het gehele deelgebied Spijkvoorderenk ) is in 2014 gereed.

Kavels in particulier opdrachtgeverschap: Om er voor te zorgen dat er een zo kort mogelijke periode zit tussen bouwrijp en gebruiksrijp maken wordt ten aanzien van deze kavels een spreiding over drie deelgebieden (Sa, Sb en Sc) gehanteerd. De hoofdinfra voor Spijkvoorderhout is in deelgebied Sa inbegrepen, zodat met het bouwrijp maken van dit deelgebied ook de hoofdinfra als bouwweg wordt aangelegd. Onder hoofdinfra wordt hier verstaan de hoofdwegen zoals aangegeven op de Kaart faseringen, Bijlage 5 van deel B en de onder die wegen aan te leggen riolering, kabels en leidingen.

Deelgebied Sb is medio 2016 grotendeels bouwrijp. Er kan in de loop van 2016 gestart worden met de uitgifte van bouwkavels voor particulier opdrachtgeversschap.

In deelgebied Sc zal gestart worden met bouwrijp maken als 60 % van de omgevingsvergunningen bouwen in deelgebied Sb is verleend.

Uitgangspunt is dat de verkoop van de kavels in totaal in 10 jaar plaatsvindt, gerekend vanaf 2014.

Deelgebied Sd

De realisatie van woningen in deelgebied Sd kan medio 2016 aanvangen.

Deelgebied H/B

Dit deelgebied dat in het moederplan als afzonderlijk deelgebied was opgenomen is in de tweede herziening opgegaan in de overige fases.

Het bovenstaande resulteert in de volgende tabel die bindend is op grond van Artikel 2 van de regels:

Tabel 1 Fasering

Deelgebied   Bouwrijp maken, incl. aanleg bouwwegen en riolen   Verlening omgevingsvergunning bouwen   Gebruiksrijp maken openbare ruimte  
Deelgebied F
Projectmatige woningbouw, school en particulier opdrachtgeverschap inclusief hoofdinfra  
2013 - 2015   2013 - 2020   2014 - 2021  
Deelgebied Sa
Particulier opdrachtgeverschap inclusief hoofdinfra  
vanaf 2014   2014 - 2023   2017 - 2024  
Deelgebied Sb
Particulier opdrachtgeverschap  
vanaf 2016   2016 - 2023   2017 - 2024  
Deelgebied Sc
Particulier opdrachtgeverschap  
vanaf 2016   2024 - 2025   2024 - 2025  
Deelgebied Sd
Woningen  
2016   2016 – 2017   2017  

Deze tabel geeft aan vanaf welke jaartallen gestart mag worden met bouwrijp maken en met gebruiksrijp maken en vanaf welke jaartallen vergunningen voor bouwen mogen worden verleend. De tabel geeft verder aan binnen welke periode deze werkzaamheden en deze vergunningverlening zijn respectievelijk is voorzien.

De einddata in de tabel geven de voortgang van de ontwikkeling en daarmee de planning van de fasering aan, maar deze data zijn niet bindend in die zin dat bijvoorbeeld na afloop van de betreffende periode van verlening omgevingsvergunning bouwen in het betreffende deelgebied geen omgevingsvergunningen bouwen meer zouden mogen worden verleend. Met de in deze tabel aangegeven jaartallen worden de gehele kalenderjaren bedoeld. Aanduidingen als 2016 - 2020 betekenen 2016 tot en met 2020.

Voor het overige vormen de in deze tabel aangegeven tijdsperiodes de beleidsmatige onderbouwing van de planning van ontwikkelen.

3.3 Eisen voor de werken en werkzaamheden

In paragraaf 3.1 is reeds aangegeven dat er redenen zijn een aantal regels (Artikel 3 Eisen voor werken en werkzaamheden) van veelal hoog detailniveau te hanteren voor de eisen aan de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied. Deze eisen zijn vervat in het Inrichtingsplan en in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, welke als Bijlage 7 respectievelijk Bijlage 6 onderdeel van dit exploitatieplan uitmaken. Bij eisen voor de werken en werkzaamheden gaat het onder meer om omvang en kwaliteit van de werken en werkzaamheden.

3.4 Regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden

De gemeente acht het noodzakelijk om eisen aan de werken en werkzaamheden te stellen en om regels te stellen aan de uitvoering en de wijze van uitvoering van de werken en werkzaamheden. Deze regels zijn mede vervat in het Inrichtingsplan en verder in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek. Dit document bestaat uit een deel over het proces van uitvoering (deel 1), een deel met een programma van eisen voor de openbare ruimte (deel 2) en een deel met voorzieningen op de uitgeefbare gronden (deel 3).

Voornoemd programma van eisen voor de openbare ruimte (deel 2) dat is opgenomen in het Uitvoeringsproces is in de tweede herziening aangepast. Voor de nieuwe versie wordt verwezen naar de internetsite http://pveopenbareruimte.deventer.nl/pveopenbareruimte waar de meest recente versie van het programma van eisen voor de openbare ruimte staat, zijnde versie 1 juli 2013. Met de vierde herziening zijn in deel 3 (voorzieningen op de uitgeefbare gronden) enkele passages toegevoegd. In het kader van infiltratie op privégebied betreft het een passage over de oplevering van het waterhuishoudingssysteem en in het kader van werken op privéterrein betreft het een passage over de ontsluiting van kavels tot het definitief woonrijp maken van het gebied.

In Artikel 4 Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden gaat het om regels ten aanzien van het proces, van goedkeuring van bestekken, van aanbesteding, van toezicht op de uitvoering en van het werken met een gesloten grondbalans.

3.4.1 Goedkeuring plan van aanpak

Voorafgaande aan de start van de werkzaamheden is het van belang om te kunnen waarborgen dat tijdens de uitvoering zoveel mogelijk overeenkomstig de regels van dit exploitatieplan wordt gewerkt ten aanzien van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Het is tevens nodig om bij uitvoering zo min mogelijk handhavend op te hoeven treden. Om dit te bereiken moet een plan van aanpak worden opgesteld. Hierin moet ook aandacht worden besteed aan de procesmatige kant van de uitvoering. Dit plan heeft de voorafgaande goedkeuring nodig van burgemeester en wethouders. Indien de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en of inrichting openbare ruimte gelden deze voorschriften niet.

Ingediende plannen van aanpak moeten voldoen aan het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 6 van deel B.

3.4.2 Goedkeuring bestekken

Ten aanzien van de voorafgaande toetsing en goedkeuring van bestekken geldt hetzelfde als gesteld in paragraaf 3.4.1. Het betreft hier de bestekken inzake bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Toetsing vindt plaats aan een goedgekeurd plan van aanpak als bedoeld in paragraaf 3.4.1, aan het Inrichtingsplan, Bijlage 7 van deel B en aan het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 6 van deel B. Indien de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en of inrichting openbare ruimte gelden deze voorschriften niet.

3.4.3 Aanbesteding (vervallen)
3.4.4 Eindinspectie en tussentijdse inspecties

De inrichting van de openbare ruimte ziet op het aanbrengen en aanleggen van openbare voorzieningen. Hieronder worden de voorzieningen verstaan zoals aangegeven in artikel 6.2.5 Bro.

Met het oog op de overdracht van de openbare voorzieningen in beheer aan de gemeente is voorafgaande eindinspectie van de werken en werkzaamheden met het oog op deze voorzieningen nodig. De gemeente wil alsdan kunnen controleren of de voorzieningen conform de regels zijn aangelegd en voldoende kwaliteit hebben om ze in beheer over te nemen. Tijdens het proces van uitvoering zijn ook tussentijdse inspecties nodig. Het bepalen van de momenten hiervoor is geregeld in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek (Bijlage 6 van deel B).

Voor een goed beheer door de gemeente is ook gemeentelijke eigendom van de openbare voorzieningen nodig. Met het oog daarop stelt de gemeente zich op het standpunt dat de openbare voorzieningen eerst correct - conform de regels van dit exploitatieplan - moeten zijn opgeleverd voordat zij de grond ervan in eigendom overneemt. In artikel 4.4 is aangegeven dat zij te allen tijde vrije toegang tot het exploitatiegebied. Haar inspecterende bevoegdheid is daarmee niet beperkt tot de (toekomstige) openbare ruimte, maar heeft ook betrekking op het uitgeefbare gebied. Inspectie is immers ook nodig voor bijvoorbeeld zaken met betrekking tot het creëren van de juiste maaiveldhoogte, tot het treffen van maatregelen voor hemelwaterafvoer en de gesloten grondbalans.

3.4.5 Het werken met een gesloten grondbalans

De grondbalans wordt gesloten door binnen het exploitatiegebied uit te gaan van inbreng van afgegraven gronden, door uitname van op te hogen gronden in het exploitatiegebied. Het belang van een gesloten grondbalans is gelegen in het kostenefficiënt omgaan met vervoer van gronden en in de noodzaak tot controle van de milieukwaliteit van de af- en een te voeren gronden. Omdat inbreng en uitname in de tijd niet naadloos op elkaar zullen aansluiten zal de gemeente gronddepot(s) inrichten

Het werken met een gesloten grondbalans is noodzakelijk om de volgende redenen:

Indien ruimte zou worden gelaten voor aan- en afvoeren van gronden van of naar buiten het exploitatiegebied zullen de kosten van aan- en afvoer en van eventuele stortingen naar verwachting substantieel hoger zijn dan wanneer met een gesloten grondbalans wordt gewerkt. Dat leidt tot ongewenste inefficiëntie en onnodig hoge kosten. Uitgevoerde onderzoeken geven geen aanleiding te veronderstellen dat sanering noodzakelijk is. Zolang uit het exploitatiegebied vrijkomende gronden binnen het exploitatiegebied worden hergebruikt is geen bemonstering nodig.

Zouden er daarentegen wel gronden worden afgevoerd naar plaatsen buiten het exploitatiegebied dan is op grond van het Bouwstoffenbesluit bemonstering nodig omdat dan strengere eisen aan de milieukwaliteit van de gronden worden gesteld. Dit leidt tot hogere kosten die de gemeente wil vermijden. Om deze reden wordt in het exploitatiegebied met gronddepots gewerkt.

3.5 Sociale huurwoningen

3.5.1 Aanwijzing en situering

De woningbouwprogrammering volgens het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is neergelegd in de Woonvisie. De toelichting op het bestemmingsplan verwoordt in paragraaf 3.4.3 de relevante zaken uit de Woonvisie en vertaalt dit voor De Vijfhoek en Spijkvoorderenk. In artikel 20 van de bestemmingsplanregels worden voor Spijkvoorderenk percentages opgenomen voor sociale huurwoningen. In dit exploitatieplan tot en met de vijfde herziening is dit vertaald naar 92 sociale huurwoningen. Vanaf de zesde herziening wordt dit aantal maximaal 12 woningen minder. De reden is dat met ingang van de zesde herziening voorzien wordt dat de gronden voor het gebouw met 32 appartementen in het voormalige deelgebied Fd naar verwachting zal worden ingevuld met maximaal 20 grondgebonden woningen. Met ingang van de zesde herziening is de regel daarom gewijzigd van 92 woningen naar minimaal 80 tot maximaal 92 woningen. De situering ervan vloeit voort uit de stedenbouwkundige visie. Het bepalen van zowel de aantallen als de situering van deze woningbouwcategorie in dit exploitatieplan geschiedt op basis van artikel 6.2.10 Bro.

De situering is aangegeven op de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën. Bedoeling hiervan is dat op de aangegeven kavels alleen sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd. Aanvragen voor de bouw van andere woningen op die kavels worden geweigerd op grond van artikel 2.10 Wabo.

3.5.2 Verbod doelgroepdoorkruising

Bedoeling van de aanwijzing van gronden voor de bouw van sociale huurwoningen is dat deze woningen ook daadwerkelijk bij de daarvoor bestemde doelgroep in gebruik komen. Om te voorkomen dat dit doel doorkruist zou kunnen worden is een verbod opgenomen om - via verkoop - de woningen buiten de huursfeer te brengen en een verbod om buiten de doelgroep te verhuren. Die doelgroep is beschreven in de gemeentelijke 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw'. Dit verbod geldt gedurende tenminste tien jaar, zijnde de minimale termijn die artikel 1.1.1 sub d Bro mogelijk maakt.

3.6 Sociale koopwoningen

3.6.1 Aanwijzing en situering

De woningbouwprogrammering volgens het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is neergelegd in de Woonvisie. De toelichting op het bestemmingsplan verwoordt in paragraaf 3.4.3 de relevante zaken uit de Woonvisie en vertaalt dit voor De Vijfhoek en Spijkvoorderenk. In artikel 20 van de bestemmingsplanregels worden voor Spijkvoorderenk percentages opgenomen voor sociale koopwoningen. De vertaling ervan naar aantallen en situering van deze woningbouwcategorie in dit exploitatieplan, wat is geschiedt op basis van artikel 6.2.10 Bro, is in de tweede herziening aangepast. De aantallen sociale koopwoningen zijn vrijgelaten mits het past binnen de bestemmingsplanregels. Er is enkel aangegeven dat op de betreffende kavels sociale koopwoningen zijn gesitueerd. Dit betekent dat op de aangegeven kavels alleen sociale koopwoningen kunnen worden gebouwd zijnde zowel de categorie SKL (tot EUR 174.000 v.o.n.) als de categorie SKH (EUR 174.000 tot EUR 200.000 v.o.n.). De situering ervan vloeit voort uit de stedenbouwkundige visie. De situering is aangegeven op de kaart Verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën. De kaart Verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën (Bijlage 3 van deel B) is in de tweede herziening hierop aangepast. Deze aanpassing is ingegeven door de huidige marktomstandigheden en de wens tot meer flexibiliteit.

Aanvragen voor de bouw van andere woningen op die kavels worden geweigerd op grond van artikel 2.10 Wabo.

3.6.2 Verbod doelgroepdoorkruising

Bedoeling van de aanwijzing van gronden voor de bouw van sociale koopwoningen laag of sociale koopwoningen hoog is dat deze woningen ook daadwerkelijk bij de daarvoor bestemde doelgroep in gebruik komen. Om te voorkomen dat dit doel doorkruist zou kunnen worden is een verbod opgenomen om - via verkoop - de woningen te verkopen aan personen buiten de doelgroep. Die doelgroep is beschreven in de gemeentelijke 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw'. Dit verbod geldt gedurende vijf jaar.

3.7 Particulier opdrachtgeverschap

3.7.1 Aanwijzing en situering

De woningbouwprogrammering volgens het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is neergelegd in de Woonvisie. De toelichting op het bestemmingsplan verwoordt in paragraaf 3.4.3 de relevante zaken uit de Woonvisie en vertaalt dit voor De Vijfhoek en Spijkvoorderenk. In artikel 20 van de bestemmingsplanregels worden voor Spijkvoorderenk percentages opgenomen voor kavels in particulier opdrachtgeverschap. In dit exploitatieplan is dit vertaald naar de uitgifte van 89 kavels in particulier opdrachtgeverschap. De situering ervan vloeit voort uit de stedenbouwkundige visie. Het bepalen van zowel de aantallen als de situering van deze woningbouwcategorie in dit exploitatieplan geschiedt op basis van artikel 6.2.10 sub a Bro.

De situering is aangegeven op de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën. Bedoeling hiervan is dat op de aangegeven kavels alleen verkocht mogen worden voor bouw in particulier opdrachtgeverschap. Aanvragen voor de omgevingsvergunning bouwen door niet particuliere opdrachtgevers op die kavels worden geweigerd op grond van artikel 2.10 Wabo.

Met particulier opdrachtgeverschap wordt, ingevolge artikel 1.1.1. sub f Bro bedoeld de situatie dat een burger (of groep van burgers) ten minste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en de verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. De rol van projectontwikkelaars, bouwondernemingen en dergelijke is hiermee beperkt tot het bouwrijp maken en verkopen van de onbebouwde kavels.

3.7.2 Prijsvorming

Als eigenaren kavels aangewezen voor particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector willen verkopen komt hen een marktconforme prijs toe. Artikel 7.2 bevat regels over de prijsvorming om te bewerkstelligen dat eigenaren tegen marktconforme prijzen de kavels te koop kunnen aanbieden. De regels ter vaststelling van een marktconforme prijs zijn in de tweede herziening aangepast om zo meer flexibiliteit te creëren gezien de huidige marktomstandigheden. Hierdoor is naast een deel van artikel 7.2 ook artikel 7.3 vervallen.

De procedure van prijsvorming gaat uit van het initiatief van de eigenaar. Na melding van een voornemen tot verkoop van een aantal kavels dient de eigenaar de marktconforme prijs te (laten) bepalen door een taxatie uit te laten voeren door een onafhankelijk beëdigd taxateur. Het rapport wat naar aanleiding van de taxatie is opgemaakt, dient samen met de melding van voornemen tot verkoop van kavels aan de gemeente ter instemming overlegd te worden en mag niet ouder zijn dan maximaal 6 maanden voorafgaand aan de feitelijke verkoop.

De procedure is dan dat burgemeester en wethouders beslissen over de aanvaarding van voornoemde taxatie. Als burgemeester en wethouders besluiten de uitkomst niet te aanvaarden melden zij daarbij dat de taxatie opnieuw moet worden uitgevoerd.

Als de kavels te koop worden gezet is daarmee nog niet gezegd dat dit (spoedig) tot koopovereenkomsten leidt. Naarmate overeenstemming over koopovereenkomsten langer uitblijft, bestaat de kans dat de vastgestelde prijzen niet meer overeenstemmen met de marktwaarde. Daarom is het meetmoment genomen van een half jaar. Voor zover kavels niet binnen een half jaar zijn verkocht (waaronder wordt verstaan de ondertekening van de koopovereenkomsten voor de betreffende kavels) wordt rekening gehouden met de mogelijkheid dat de prijzen niet meer over een stemmen met de marktwaarde en dient een nieuwe taxatie plaats te vinden.

Omdat het hier om kavels in de vrije sector gaat geldt het principe van vrije vestiging conform de Huisvestingswet. Om die reden zijn in artikel 7.2 geen beperkingen opgenomen in de kring van geïnteresseerde kopers.

De procedure tot aanvaarding van de taxatie geldt niet voor de kavels die eigendom zijn van de gemeente. Anders zou de gemeente immers aan zichzelf de uitkomst ter aanvaarding moeten voorleggen.

3.7.3 Verkoop via openbare veiling

Zoals in paragraaf 3.7.2 is aangegeven is dit voorschrift in de tweede herziening vervallen.

3.7.4 Verbod tot vervreemding

De reden van het verbod van artikel 7.4 lid 1 ligt in het voorkomen van mechanismen tot ontduiking van de werking van artikel 7. Uitgesloten is dat via een omweg de eigenaren de mogelijkheid hebben om als burgers (of groep van burgers) de kavels te kopen en zo de volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning te verkrijgen.

Als kavelkoper zou een stroman ingeschakeld kunnen worden. Om ontduiking uit te sluiten is gekozen voor een verbod de kavel te verkopen totdat de woning is voltooid. Dit met gebruikmaking van de mogelijkheid die artikel 6.2.10 sub e Bro biedt. Wanneer desondanks in strijd zou worden gehandeld met dit verbod zal een opvolgend eigenaar ook houder van de omgevingsvergunning bouwen moeten zijn. De oorspronkelijke koper zal burgemeester en wethouders moeten verzoeken om toestemming voor de overdracht van de omgevingsvergunning bouwen. Burgemeester en wethouders zullen, ter versterking van dit verbod, deze toestemming niet verlenen omdat in strijd is gehandeld met het verbod van artikel 7.4 lid 1. Dat neemt niet weg dat de gemeente overigens nog andere middelen tot handhaving van dit verbod ten dienste staan.

Van een absoluut verbod kan overigens geen sprake zijn omdat zich uiteraard omstandigheden in de persoonlijke sfeer kunnen voordoen waardoor een bouwer in particulier opdrachtgeverschap min of meer gedwongen kan zijn de kavel te verkopen zonder dat de bouw gestart of afgerond is. Van het verbod kan daarom worden afgeweken (geregeld in artikel 8 in de Regels). Bij omstandigheden in de persoonlijke sfeer valt te denken aan echtscheiding, ontbinding geregistreerd partnerschap, kwesties van boedelverdeling en dergelijke. Dergelijke situaties kunnen nooit limitatief worden opgesomd, zodat daarvan in de afwijkingsbepaling is afgezien. Deze afwijkingsbepaling is ondergebracht in artikel 8. Ingeval wordt afgeweken kan ook toestemming worden gegeven voor de overdracht van de omgevingsvergunning bouwen.

3.8 Verbods/ en afwijkingsbepalingen

In de artikelen 2 tot en met 7 komen op onderdelen verbodsbepalingen voor. De verbodsbepalingen van lid 1 en lid 2 zijn bedoeld om in het algemeen te regelen dat handelen in strijd met de regels verboden is, waardoor er een totaalkader ontstaat om bestuursrechtelijk handhavend op te treden. Voor zover het gaat om overtreding van regels met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden (artikel 4) en tot de woningbouwcategorieën (artikel 5, artikel 6 en artikel 7) is het verbod bedoeld om duidelijk te maken dat deze overtreding een economisch delict is (op grond van de Wet economische delicten) en uit dien hoofde strafbaar is.

De afwijkingsmogelijkheid van lid 3 is toegelicht in paragraaf 3.7.4.

In lid 4 is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen van het koppelingsvoorschrift van artikel 2.2 voor bepaalde onderdelen van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied. Het betreft concreet de verplichting om de in het uitgeefbaar gebied gesitueerde parkeerkoffers aan te leggen en de afschermende hagen rond deze parkeerkoffers in te planten. Het is goed denkbaar dat de eigenaar deze activiteiten bij voorkeur verricht in de fase van de afwerking van het gebied, in de periode dat het gebruiksrijpmaken van de openbare ruimte is voorzien. De gemeente heeft daartegen geen bezwaren. Het bouwrijp maken is echter in artikel 2.2 gekoppeld aan de verlening van omgevingsvergunningen bouwen. De latere aanleg van parkeerkoffers en hagen zou dan onmogelijk worden gemaakt als de koppeling ook ten aanzien van deze activiteiten zou gelden. Daarom is een bevoegdheid tot afwijking voor burgemeester en wethouders opgenomen. Essentieel voor het toestaan van zo'n afwijking is dat deze activiteiten wel uiterlijk plaatsvinden in de periode die in de faseringstabel, behorend bij artikel 2.1, is opgenomen voor de fase van het gebruiksrijp maken van de openbare ruimte. Daarom is opgenomen dat burgemeester en wethouders alleen onder die voorwaarde kunnen afwijken.

In de tweede herziening zijn de leden 5 en 6 van het moederplan verwijderd. Er zijn 4 nieuwe leden toegevoegd.

In lid 5 is in de tweede herziening een nieuwe afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het geval zou blijken dat het voldoen aan de voorschriften in het document Uitvoeringsproces Spijkvoorderenk niet uitvoerbaar blijkt te zijn. Deze voorschriften zullen door exploitanten immers vertaald moeten worden naar een plan voor het uitvoeringsproces en bestekken. Het is niet uitgesloten dat bij het opstellen van een plan voor het uitvoeringsproces of van bestekken blijkt dat eisen op onderdelen niet goed verenigbaar blijken te zijn. Ook voor wat betreft de feitelijke uitvoering is dat niet uitgesloten. De praktijk van de uitvoering is dan gebaat bij het gebruiken van een afwijkingsmogelijkheid. Randvoorwaarde voor het gebruik maken ervan is wel dat een vergelijkbaar resultaat wordt bereikt als het resultaat waarvan het document Uitvoeringsproces Spijkvoorderenk uitgaat. Zo nodig worden hiertoe voorschriften in het besluit opgenomen. De vergunning wordt geweigerd indien de gevraagde afwijking zou leiden tot onevenredig hogere kosten van beheer van de openbare ruimte.

In lid 6 is in de tweede herziening een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van de situering van de aan te leggen voorzieningen van openbaar nut en van het uitgeefbaar gebied, zoals die zijn aangegeven op diverse kaarten en in bijlagen die situeringen van de werken en werkzaamheden aangeven. Het betreffen de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën, Bijlage 3 en/of het Inrichtingsplan, Bijlage 7 en/of het document Uitvoeringsproces Spijkvoorderenk, Bijlage 6 , allen bijlage van deel B. Deze documenten bevatten exacte situeringen van de uitgeefbare delen en de openbare ruimte. Niet uitgesloten is dat bij (de voorbereiding van) de uitvoering door feitelijke oorzaken geringe verschillen tussen werkelijkheid en kaarten naar voren komen. In lid 6 is een flexibiliteitsbepaling opgenomen die de mogelijkheid biedt om binnen de gestelde bandbreedte af te kunnen wijken van de op de genoemde bijlagen aangegeven situering. De situeringen hiervan mogen ten hoogste 2 meter verschillen van de situatie als aangegeven op de genoemde bijlagen. Bij grotere verschillen zal dit tot situeringsproblemen kunnen leiden, zodat voor grotere verschillen een herziening van het exploitatieplan nodig wordt geacht. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten in te stemmen met een verzoek om qua situering af te wijken, mits binnen de bandbreedte wordt gebleven.

In lid 7 en lid 8 zijn in de tweede herziening twee algemene mogelijkheden opgenomen voor het verlenen van afwijking van voorschriften en verbodsbepalingen uit dit exploitatieplan ter bevordering van de flexibiliteit van het exploitatieplan.

Lid 7 kan alleen worden toegepast wanneer de afwijking past in een in voorbereiding zijnde herziening. Van een in voorbereiding zijnde herziening is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen. Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen. Wel wordt in dit besluit aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking hebben.

Omdat het een algemene afwijkingsbevoegdheid betreft, houdt de gemeente rekening met de

mogelijkheid dat de afwijking door moet werken in de eerstvolgende herziening van het

exploitatieplan. Om die reden is een koppeling gelegd met een in voorbereiding zijnde herziening.

In gevallen waarin de afwijking niet leidt tot een verhoging van de kosten van grondexploitatie ten opzichte van de raming daarvan in het exploitatieplan (of een intussen vastgestelde herziening daarvan) en/of in gevallen waarin de afwijking niet leidt tot de inperking van de mogelijkheden van andere grondeigenaren om de uitgeefbare delen van hun gronden bouwrijp te maken, is een procedure op zijn plaats die de rechtsbescherming biedt die daar bij hoort. Een lichtere procedure kan dan volstaan vanwege de gewenste flexibiliteit in de voortgang van de uitvoering van de werken en werkzaamheden.

Wanneer de genoemde effecten wel het gevolg zijn van het toestaan van de afwijking is het nodig dat de andere eigenaren inzichtelijk hebben wat deze effecten zijn voor hun exploitatiebijdragen en het bouwrijp maken van hun gronden. Om deze reden wordt, door het ter inzage leggen van een ontwerp van een herziening, aan andere eigenaren duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor de exploitatiebijdragen zijn en voor de mogelijkheden tot het bouwrijp maken van hun uitgeefbare gronden (lid 8).

3.9 Slotbepalingen

Overtreding van een aantal van de voorschriften is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit. Het betreft de voorschriften over de (wijze van) uitvoering (waaronder ook de voorschriften over de faseringen en koppelingen) en de woningbouwcategorieën, zoals opgenomen in de artikelen 2 en 4, 5, 6, 7 en 8.

Hoofdstuk 4 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B

Het exploitatieplan kent bindende bijlagen. De bindende bijlagen horen bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. In deel B wordt in de exploitatieopzet verwezen naar de Toelichting exploitatieopzet (bijlage 9 ). Deze bevat de bijlagen 9a tot en met 9g.

Toelichting bijlagen deel A

Deze kaart geeft inzicht in de kadastrale perceelsindeling van de gronden in het exploitatiegebied. Deze kaart heeft alleen een informatieve functie.

Toelichting bijlagen deel B

Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan en heeft een bindende functie.

Deze kaart is vervallen met ingang van de derde herziening gezien de uitkomst van het Kroonbesluit van 2011. Met ingang van de zesde herziening is deze kaart (nu met andere grensaanduiding van de gronden) weer opgenomen.

  • Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën, Bijlage 3

Op deze kaart was in het moederplan een tweetal parkeerkoffers een dubbele rij parkeerplaatsen weergegeven. Dit was een omissie en is in de tweede herziening aangepast naar één rij parkeerplaatsen per parkeerkoffer. Daarnaast zijn in de tweede herziening de parkeerkoffers aangepast van mandelig gebied naar openbaar gebied omdat de parkeerplaatsen in de parkeerkoffers niet op goede wijze aan de woningen toe te delen waren. Een derde wijziging betreft de toevoeging van de categorie 'goedkoop'. In het bestemmingsplan is vastgelegd dat het plan minimaal 15% en maximaal 25% woningen moet bevatten in de aangewezen categorie sociale koop. In de huidige fase van het project, is het maximale aandeel bijna gerealiseerd. Daarom is besloten de dwingendheid van het realiseren van enkel sociale koopwoningen op de overige woningen die eerder als sociale koop waren aangewezen, op te heffen. Een tweede motivatie voor deze wijziging is het flexibeler maken van de gebruiksvorm, waardoor nu zowel koop- als (beleggers)huurwoningen gerealiseerd kunnen worden.

In de vierde herziening is voor het deel Spijkvoorderenk voor de kavels tussen de Oerdijk en de Hoogeveenstraat een arcering opgenomen. Het betreft de kavels waar, als gevolg van de tweede partiële herziening van het bestemmingsplan, een flexibeler programma mogelijk is.

Deze Kaart bevat een aanduiding voor een drietal zaken:

  • 1. Verkaveling en grondgebruik. Deze geeft het grondgebruik aan waarbij onderscheid is gemaakt tussen de uitgeefbare delen van het exploitatiegebied en het openbaar gebied. Deze Kaart is een visualisering van de aannames in de exploitatieopzet. Voor wat betreft de situering van het openbaar gebied geldt dat deze Kaart bindend van karakter is door de verbinding met artikel 3.3 van de Regels. De verkaveling voor de uitgeefbare gronden is vanaf de tweede herziening niet bindend meer om zodoende meer flexibiliteit te creëren in de mogelijkheden voor bebouwing. Dit is ingegeven door de huidige marktomstandigheden. In de zesde herziening is deze kaart in die zin aangepast dat in de legenda de aanduiding 'PO-kavel met schuur (PO)' is vervangen door 'P.O. (PO-V)', waarbij de groene kleur vervangen is door de lichtgroene kleur behorend bij de categorie PO-V.
  • 2. Uitgifteprijzen. De exploitatieopzet bevat ramingen van de uitgifteprijzen van de uitgeefbare bouwpercelen. Op deze Kaart is aangegeven welke bedragen voor welke percelen zijn geraamd. De uitgifteprijzen behorende bij de categorieën zoals aangegeven op de Kaart zijn in de Toelichting exploitatieopzet (Bijlage 9 van deel B) weergegeven. De Kaart is niet bindend voor wat betreft deze prijzen. De prijzen zijn opgenomen om inzicht te bieden in de waarde van de uitgeefbare gronden in hun onderlinge verhouding met het oog op de kostentoedeling zoals aangegeven in Toelichting exploitatieopzet (Bijlage 9 van deel B) . Verder zijn ze opgenomen om inzichtelijk te maken hoe de verhouding is tussen geraamde opbrengsten enerzijds en het niveau van de kosten van de grondexploitatie anderzijds.
  • 3. Aangewezen woningbouwcategorieën. Op deze Kaart zijn tevens de kavels aangegeven welke in de voorschriften van dit exploitatieplan zijn aangewezen voor bebouwing met sociale huur- en sociale koopwoningen danwel voor uitgifte in particulier opdrachtgeverschap. Voor wat betreft deze aanwijzingen is deze Kaart bindend van karakter door de verbinding met artikel 5, artikel 6 en met artikel 7 van de regels, waarbij vanaf de tweede herziening geldt dat Woningbouwcategorie sociale koop laag en sociale koop hoog onderling uitwisselbaar zijn. De kaart is hierop aangepast (zie voor een toelichting van deze aanpassing paragraaf 3.6.1 van deel A). Voor de overige woningbouwcategorieën is deze Kaart niet bindend, maar biedt de Kaart een onderbouwing van de exploitatieopzet ten aanzien van de uitgiftecategorieën en de uitgifteprijzen. In de zesde herziening is deze kaart in die zin aangepast dat in de legenda ten eerste het aantal woningen in het voormalige deelgebied Fd is aangepast van 32 sociale huurappartementen naar maximaal 20 grondgebonden woningen tot 32 sociale huurappartementen en ten tweede de aanduiding 'wooneenheden zorg/sociaal' is aangepast naar 'woningen'.

De Kaart bevat de situering van een tijdelijke bouwweg. Voor deze situering is de Kaart bindend van karakter. Tot en met de derde herziening bevatte deze kaart ook de locatie van de tijdelijke school met de bijbehorende tijdelijke parkeergelegenheid . De tijdelijke school is intussen niet meer in gebruik zodat de tijdelijke school in de vierde herziening van de kaart verwijderd zijn.

Deze Kaart biedt een visualisering van de regels voor faseringen van het bouwrijp maken, de verlening van de omgevingsvergunningen bouwen en het gebruiksrijp maken van de openbare ruimte, zoals opgenomen in artikel 2 van dit exploitatieplan en is om die reden bindend van karakter.

  • Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 6

Dit betreft een bijlage bij artikel 3 en artikel 4 van de regels en heeft een bindende functie. Deze bijlage geeft aan welke eisen gelden voor het proces van uitvoering van de werken en werkzaamheden.

Het inrichtingsplan bevat eisen voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit inrichtingsplan is bindend via artikel 3 en artikel 4 van de regels van het exploitatieplan.

  • Inkoop en aanbestedingsbeleid gemeente Deventer, 'Inkoophandboek DOWR' juni 2014, bijlage 8 (vervallen)

Deze bijlage bevat de opbouw en de onderbouwingen van de exploitatieopzet. Deze is bindend via Hoofdstuk 2 van deel B.

  • Grondprijzen per kavel en bruto-exploitatiebijdrage per kavel, Bijlage 9a

Deze bijlage vertaalt de grondprijzen per kavel naar een exploitatiebijdrage per kavel. Deze is bindend voor het bepalen van de exploitatiebijdragen.

  • Exploitatieberekening exploitatieplan, Bijlage 9b

Deze bijlage bevat een detaillering van de exploitatieberekening en is toelichtend van karakter. Vanaf de vierde herziening is deze van opzet veranderd en bevat deze een bedrag per m2 voor de kavels 1 tot en met 11, 39 tot en met 48, 74 tot en met 84 en 124 tot en met 130.

  • Invulling ontwerpregeling plankostenscan, Bijlage 9c

Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk wel aangeduid als 'plankostenscan'), is toegepast. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

  • Inbrengwaardetaxatierapport, Bijlage 9d

Deze bijlage bevat het taxatierapport van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatiegebied. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

  • Actualisatie inbrengwaardetaxatierapport, Bijlage 9e

Deze bijlage bevat een actualisatie van het taxatierapport inbrengwaarden behorende bij de derde herziening. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

  • Makelaarsadvies uitgifteprijzen 2013, Bijlage 9f

Deze bijlage bevat een advies over de uitgifteprijzen van de verschillende uitgiftecategorieën behorende bij de derde herziening. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

  • Planschaderisico-analyse, Bijlage 9g

Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de raming van de planschadekosten.

  • Taxatie inbrengwaarden exploitatieplan 'De Vijfde Hoek', zesde herziening, Bijlage 9h

Deze bijlage bevat een actualisatie van het taxatierapport inbrengwaarden behorende bij de zesde herziening. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.