De gemeente beoordeelt uw plannen, stelt overeenkomsten op en doorloopt voor u de procedures voor het herzien van het bestemmingsplan en het verlenen van vergunningen. De gemeente adviseert u ook over hoe u uw plannen kunt aanpassen, maar stelt nadrukkelijk niet zelf deze plannen voor u op.

Onze ervaring is dat een traject voor een ontwikkeling in het buitengebied al snel zo'n 2 jaar tijd in beslag kan nemen (tot en met het in werking treden van het bestemmingsplan). Afhankelijk van de omstandigheden van de ontwikkeling kan dit korter of langer zijn.

De kosten verschillen per fase. Verder op deze pagina kunt u per fase lezen wat de kosten (naar verwachting) zijn.

De gemeente heeft geen zicht op het vrijkomen van (ontwikkel)locaties in het buitengebied. Wij kunnen u hier dan ook niet over informeren.

Via de pagina In procedure zijnde bestemmingsplannen kunt u in de gaten houden of er nieuwe bestemmingsplannen in procedure zijn, om nieuwe woningen toe te staan in het buitengebied. In het bestemmingsplan dat in procedure is, kunt u ook lezen wat de ontwikkeling precies inhoudt. Naar aanleiding van een bestemmingsplan dat in procedure is, kunt u contact opnemen met de gemeente.

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan voor een locatie in het buitengebied kunt de gemeente u helaas niet informeren. Dit vanwege privacyregels.

Een andere mogelijkheid is om navraag te doen bij (agrarisch) makelaars die veel actief zijn in het buitengebied. Eventueel gemeentelijk aanbod in het buitengebied staat op de website Deventer verkoopt.

Het is niet verplicht een adviseur in de arm te nemen. We raden het wel aan om voor bepaalde plannen of documenten zoals een erfinrichtingsplan, een beeldkwaliteitsplan en de benodigde milieuonderzoeken een adviseur in de arm te nemen. Door de eisen die aan die documenten worden gesteld, is het meestal nodig dat die documenten door een professionele partij worden opgesteld.

Veel eisen zijn terug te vinden in het beleid voor het buitengebied, dat beschreven staat in Kansen uit buiten (pdf, 4 MB). Een eis die in bijna alle gevallen gesteld wordt, is dat er sprake is van 1 compact erf. Een andere veel voorkomende eis is het toepassen van inheemse, streekeigen beplanting.

Een compact erf is een erf dat, gezien vanaf de weg, herkenbaar is als 1 agrarisch erf. Er is een gebouw dat duidelijk herkenbaar is als boerderij en de overige gebouwen zien eruit als schuren. De gebouwen staan niet te ver van elkaar af en er is geen bebouwing voor de voorgevel van 'de boerderij’. Het erf rondom de gebouwen is zo ingericht dat er sprake is van een eenheid, met aandacht voor het traditionele onderscheid tussen de voorkant en de achterkant van het erf. Er is in principe maar 1 uitrit. 

Op sommige locaties is door de jaren heen het erf veranderd. Als u een verzoek indient voor een Rood voor Rood ontwikkeling, gaan wij als gemeente voor de compensatie (voor de nieuwe woning) altijd uit van de compacte erf gedachte. Dat kan betekenen dat wij alleen meewerken aan uw verzoek als u uw erf zoveel als mogelijk weer in traditionele staat terugbrengt.

Het beleid voor het buitengebied van de gemeente staat in het bestemmingsplan Buitengebied Deventer, 1e herziening en het beleid Kansen uit buiten (pdf, 4 MB).

In de intentieovereenkomst spreken we af dat u met iedereen voor wie uw plan iets gaat betekenen in gesprek gaat. Al vroeg in het traject informeert u bewoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en eventuele andere overheden over de voorbereiding en uitvoering van uw plan of project en luistert u naar hun meningen en ideeën. Doel hiervan is de verschillende belangen vroegtijdig op tafel te hebben en op die manier uw plan waar mogelijk te verbeteren De gemeente kan op deze manier een zorgvuldig afgewogen besluit nemen.

De gemeente heeft in 2023 participatiebeleid vastgesteld. Dit is ook op u van toepassing. Het is aan u om, met behulp van de Wegwijzer Participatie, uw participatietraject in te vullen en uit te voeren. Dit kan uiteraard op de schaal van uw plan en de omgeving daarvan.

Nee, dat hoeft niet. Het is natuurlijk prettig als uw buren het eens zijn met uw plan, maar dat hoeft niet. Het is dus ook niet zo dat de gemeente niet meewerkt aan uw plan, als de buren het er niet mee eens zijn. De gemeente heeft zijn eigen verantwoordelijkheid bij het toetsen van plannen en kijkt naar meer aspecten dan alleen de door u georganiseerde participatie. Het is wel belangrijk dat u kunt aantonen dat u zich hebt ingespannen om met uw buren het gesprek te voeren over uw plan. Door goed naar hen te luisteren en serieus te reageren op eventuele wensen en bedenkingen van uw buren. En als dat kan, uw plan daarop aan te passen. Het niet leveren van de gevraagde inspanning kan voor de gemeente wel een reden zijn om niet aan uw plan mee te werken.

Overigens vervangt participatie niet de formele inspraakmogelijkheden. Bij de vergunning kunnen belanghebbenden alsnog gebruik maken van de officiële inspraakprocedures en dus bezwaar (bij de gemeente) en/of beroep (bij de rechtbank) indienen.

Als u plannen hebt voor een ontwikkeling in het buitengebied, is het goed om van tevoren te weten waar u aan toe bent. In de intakefase informeert de gemeente u over de te verwachten duur van het proces, de kosten, de mogelijkheden voor uw erf en de voorwaarden. Op basis van deze informatie kunt u bepalen of u verder wil met uw plannen of niet. De mogelijkheden voor uw erf bepaalt de gemeente bij voorkeur tijdens een erfbezoek.

Tijdens een erfbezoek geeft de gemeente een toelichting op het beleid Kansen uit buiten (pdf, 4 MB). Ook adviseert de gemeente u, hoe u op uw erf aan de voorwaarden van het beleid kan voldoen. Verder beoordeelt de gemeente of er sprake is van landschapsontsierende bebouwing op uw erf. Dit is van belang voor de toepassing van het beleid. Om uw locatie goed te beoordelen, bezoeken in de meeste gevallen een adviseur landschap, een adviseur cultuurhistorie en een juridisch planoloog uw erf. Na afloop stuurt de gemeente u een schriftelijke samenvatting van het erfbezoek.

Gebouwen zijn landschapsontsierend wanneer ze door hun omvang, functie, situering, materiaalgebruik, staat en/of verhouding tot hun omgeving niet passen in het Sallandse landschap. Monumenten en gebouwen met cultuurhistorische of karakteristieke waarde blijven buiten beschouwing, want die willen we bewaren en beschermen als basis van het erf. Of gebouwen wel of niet het landschap ontsieren, bepaalt de gemeente.

De samenvatting is een informele weergave van onze bevindingen tijdens het erfbezoek, eventueel aangevuld met specifieke zaken die aan de orde zijn gekomen. Aan de samenvatting zijn geen rechten te ontlenen.

Voor een intakegesprek en voor een erfbezoek brengt de gemeente geen kosten in rekening.

In de intakefase informeert de gemeente u over het beleid in het buitengebied, het proces, de te verwachten kosten en over de mogelijkheden op uw erf. In deze fase geven wij nog geen (gedetailleerde) reactie op eventuele plannen die u al hebt opgesteld.

Als u graag wil dat wij uw erf bezoeken, of als u nog vragen hebt, dan kunt u contact opnemen via [email protected]. In tijden van drukte kan het zo zijn dat er meer verzoeken om contact zijn dan dat wij aankunnen. U komt dan tijdelijk op een wachtlijst te staan.

Als u na afloop van het erfbezoek verder wil met uw ontwikkeling, dient u een verzoek in bij de gemeente voor een vooroverleg. Het vooroverleg is een schriftelijke procedure, die bedoeld is om u een idee te geven van de kans van slagen van uw plannen. Aan het eind van het vooroverleg weet u of de gemeente in principe bereid is om aan uw plannen mee te werken, en onder welke voorwaarden.

U vraagt een vooroverleg aan met het aanvraagformulier. De gemeente probeert binnen 6 weken te reageren op uw aanvraag. Als wij in de tussentijd aanvullende informatie van u nodig hebben, nemen wij contact met u op.

Bekijk de kosten van het vooroverleg. De gemeente past dit bedrag elk jaar aan.

U stuurt het ondertekende aanvraagformulier met bijlagen naar ons toe ([email protected]). Uit het formulier en de bijlagen moeten uw plannen in grote lijnen duidelijk worden. Bijvoorbeeld dat u een nieuwe woning wil bouwen, en hoe u in de ruimtelijke kwaliteit investeert om die woning te compenseren. Deze plannen hoeven in eerste instantie nog niet tot in detail uitgewerkt te zijn. Als de gemeente aan uw plannen wil meewerken, werkt u de plannen in de intentiefase verder uit.

De reactie op uw aanvraag is een 'principe-uitspraak', een voorlopig oordeel. Het geeft weer hoe de gemeente waarschijnlijk zal besluiten, als u een formele aanvraag om een omgevingsvergunning of een bestemmingsplanherziening / omgevingsplanherziening doet. Aan de reactie op uw aanvraag kunt u geen rechten ontlenen.

De gemeente probeert binnen 6 weken een reactie te geven op uw aanvraag. Als het erg druk is, kan het langer duren.

Het vooroverleg is een schriftelijke procedure. Een mondelinge toelichting is niet nodig. Als wij vragen hebben over uw plannen, nemen wij contact met u op.

Als de gemeente niet aan uw plannen wil meewerken, is dat formeel nog geen afwijzing. Het betekent wel dat de gemeente waarschijnlijk geen vergunning verleent, als u besluit op basis van deze plannen een vergunning aan te vragen.

Vaak moeten plannen nog verder uitgewerkt en onderzocht worden, voordat de gemeente er mee kan instemmen. Om afspraken te maken over het uitwerken van de plannen en het onderzoeken van de haalbaarheid, gaat de gemeente een intentieovereenkomst met u aan. Hierin staat wat u moet doen en wat de gemeente doet. Ook maken we afspraken over de kosten.

De gemeente brengt u de kosten in rekening, die zij maakt om uw plannen en onderzoeken te beoordelen. In de intentieovereenkomst neemt de gemeente een raming op van hoeveel kosten de gemeente denkt te maken. Dit geraamde bedrag brengen wij u in rekening. Aan het eind van de intentiefase brengt de gemeente in beeld welke kosten er daadwerkelijk gemaakt zijn. Als er budget over is, krijgt u dat terug.

U moet uw plannen verder uitwerken en de haalbaarheid onderzoeken. Uw plannen werkt u verder uit met bijvoorbeeld een landschapsplan of erfinrichtingsplan, en een beeldkwaliteitsplan voor de nieuwe bebouwing. Ook beschrijft u hoe en waar u in de ruimtelijke kwaliteit investeert om uw (bouw)plannen te compenseren. De haalbaarheid van uw plannen onderzoekt u met milieuonderzoeken. Deze laat u opstellen zodat de gemeente deze kan beoordelen. De gemeente vraagt daarvoor advies aan de Omgevingsdienst IJsselland.

De gemeente laat provincie Overijssel altijd meekijken bij ontwikkelingen in het buitengebied. Daarnaast moet u uw plan ook altijd afstemmen met het waterschap. Afhankelijk van uw plan kan afstemming met meer partijen nodig zijn. Zoals met ProRail als uw plan nabij een spoorweg ligt, of met TenneT als uw plan nabij een hoogspanningsverbinding ligt. Ten slotte moet u ook altijd afstemmen met omwonenden.

Vraag allereerst na bij de gemeente of er sloopoppervlak in de Sloopbank zit. Als dat het geval is, kan de gemeente u in contact brengen met de eigenaar van het sloopoppervlak. Het is vervolgens aan u om met de eigenaar tot overeenstemming te komen over het overnemen van zijn sloopoppervlak. Wanneer dat is gelukt, kunt u het sloopoppervlak inzetten als compensatie voor uw plannen. De gemeente beoordeelt of het sloopoppervlak voldoende compensatie is.

Als u met de gemeente een intentieovereenkomst hebt gesloten, dan is de gemeente in principe bereid om aan uw plan mee te werken. In de intentiefase gaat het er om dat uw plannen voldoen aan de voorwaarden van de gemeente (en soms de genoemde externe partijen). Zolang dat niet het geval is, keurt de gemeente de plannen niet goed.

Als u het binnen 26 weken niet met de gemeente eens wordt over uw plannen, kunt u het proces stopzetten. De 26 weken beginnen na het ondertekenen van de intentieovereenkomst.

Als u het binnen 26 weken niet met de gemeente eens wordt over uw plannen, kan de gemeente het proces stopzetten. De 26 weken beginnen na het ondertekenen van de intentieovereenkomst.

De anterieure overeenkomst is een overeenkomst waarin u met de gemeente de resultaten van de intentiefase vastlegt. Bijvoorbeeld hoe en wanneer u de plannen gaat uitvoeren, met welke procedure de gemeente uw plannen mogelijk probeert te maken, en wat u daarvoor aan de gemeente betaalt.

De (toekomstige) grondeigenaar en de gemeente ondertekenen de anterieure overeenkomst. Namens de gemeente ondertekent de burgemeester de overeenkomst. De burgemeester ondertekent echter pas als het college van burgemeester en wethouders met de overeenkomst hebben ingestemd.

U hebt de keuze of u het bestemmingsplan door de gemeente laat opstellen, of dat u zelf een externe partij inhuurt om dat voor u te doen. De gemeente brengt in dat geval geen kosten in rekening voor het opstellen van het bestemmingsplan, maar wel voor het beoordelen ervan en het in procedure brengen.

De kosten zijn afhankelijk van uw plan en of u het bestemmingsplan door de gemeente laat opstellen of niet.

Ja. Zelfs als u een positieve reactie op uw verzoek om vooroverleg hebt gehad, er in de intentiefase overeenstemming was over uw plannen en er een anterieure overeenkomst is gesloten, dan nog kan de gemeente uw plan afwijzen. Dat kan omdat de gemeenteraad, die het bestemmingsplan moet vaststellen, een eigen verantwoordelijkheid heeft bij het nemen van besluiten. De gemeenteraad moet bij haar besluit wel rekening houden met het feit dat u een anterieure overeenkomst met de gemeente hebt gesloten.

Hierover maakt de gemeente afspraken met u in de anterieure overeenkomst.

Als uw plan bestaat uit het bouwen van bijvoorbeeld een nieuwe woning, dan kunt u daarmee aan de slag zodra uw de omgevingsvergunning daarvoor hebt gekregen. Denk eraan dat de omgevingsvergunning pas na 6 weken definitief is. Als u eerder gaat bouwen, en de vergunning wordt door de rechter vernietigd, dan is dat voor uw eigen risico. Mogelijk heeft u ook andere vergunningen nodig zoals een kapvergunning. Als u deze vergunningen ook nodig heeft, dan moet u deze ook aanvragen.

In de anterieure overeenkomst en het bestemmingsplan zijn uw plannen in principe vastgelegd. Toch kan het zijn dat tijdens de uitvoering blijkt dat bepaalde zaken beter anders hadden gekund. Of dat uw situatie is veranderd. Neemt u daarover contact op met de gemeente, dan kunnen wij bekijken of uw wijziging aanvaardbaar is. Houdt u er rekening mee dat de wijziging kan betekenen dat er afgeweken moet worden van het (net vastgestelde) bestemmingsplan of dat het bestemmingsplan zelfs opnieuw moet worden herzien.