Startersregeling

De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een starterswoning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De regeling kan worden toegepast op nieuwbouwwoningen, op bestaande koopwoningen en huurwoningen die in de verkoop komen.

De Starterslening is een flexibele lening die mee beweegt met de ontwikkeling van uw inkomen. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Na drie jaar wordt er op basis van uw inkomen bepaald hoeveel rente en aflossing u maandelijks gaat betalen. Na het zesde, tiende en vijftiende jaar wordt uw inkomen opnieuw bekeken. Zodra uw inkomen het toelaat, lost u de lening af. Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de financieringslast en de hierop gebaseerde maandelijkse betaling gedurende de eerstkomende periode door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels en gelijkgesteld aan de beschikbare financieringsruimte. Op het moment dat de eerder genoemde jaarannuïteit volledig is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk. Indien na 15 jaar de eerder genoemde jaarannuïteit nog niet volledig bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd. De starter moet zelf een hertoets aanvragen. Als u geen hertoets aanvraagt, betaalt u na het 3e jaar de (volledige) maandtermijn Starterslening.

De Starterslening wordt verstrekt voor maximaal 30 jaar en wordt verstrekt met Nationale Hypotheekgarantie (NHG). U vraagt de Starterslening aan bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). De SVn verstrekt de Starterslening namens de gemeente.

Door deelname aan de Starterslening helpt de gemeente starters bij de aankoop van een woning. Met name voor alleenstaanden is het kopen van een woning nauwelijks haalbaar. Dit probleem doet zich in heel Nederland voor en dus ook in onze gemeente.
De gemeenteraad heeft op 19 februari 2013 de nieuwe ‘Verordening Starterslening SVn Oost Gelre' vastgesteld. In de verordening worden keuzes gemaakt voor het gebruik van de Starterslening.

Het aanvragen van een Starterslening

Een geïnteresseerde starter meldt zich voor een Starterslening bij de afdeling Omgeving van de gemeente Oost Gelre. Aan de hand van de ‘Verordening Starterslening SVn Oost Gelre' bepaalt de gemeente of de aanvrager tot de doelgroep behoort. Zo ja, dan krijgt de starter het aanvraagformulier voor een Starterslening toegestuurd.

Indien de starter besluit tot aankoop van de woning, kan hij/zij met het aanvraagformulier bij SVn een Starterslening aanvragen.
Het SVN neemt de aanvraag in behandeling en doet de inkomenstoets, waarbij de hoofdsom van de Starterslening wordt vastgesteld. Op basis van de inkomenstoets adviseert SVn de gemeente over de hoogte van de Starterslening.
Vervolgens wijst de gemeente de Starterslening toe met de ‘toewijzingsbrief'.
De starter gaat met deze toewijzingsbrief naar de bank voor de rest van de benodigde financiering. De bank brengt een offerte uit voor de eerste hypotheek en stuurt een kopie van de ondertekende offerte naar SVn.
Na ontvangst hiervan beoordeelt SVn of alle voorwaarden in de offerte zijn opgenomen en of het offertebedrag en de Starterslening samen voldoen aan de NHG-normen.
Hierna brengt SVn een offerte voor de Starterslening uit.
De hypotheekakte(n) kunnen passeren bij de notaris.

SVn brengt aan de klant de offerte voor de Starterslening uit en verricht de periodieke draagkrachttoetsen. Ook verzorgt SVn het volledige, professionele beheer van de gemeentelijke startersleningen.

De rol van de gemeente is beperkt tot een eerste toets, het verzenden van het aanvraagformulier en het verzenden van de toewijzingsbrief. Alle overige werkzaamheden worden door het SVn op zich genomen.

Wat kost het mij?

SVn brengt u 1,5% afsluitkosten over de Starterslening in rekening. Deze kosten kunt u aftrekken van de inkomstenbelasting.

Waar kan ik terecht met vragen?

Bent u geïnteresseerd in de Starterslening en heeft u vragen over de regeling dan kunt u telefonisch terecht bij het SVn, tel. 033-2539401. De kredietadviseurs zijn per regio ingedeeld zodat er altijd iemand is die op de hoogte is van de situatie in Oost Gelre en omgeving.
Ook kunt u terecht op de website van het SVN.

Voor meer informatie kunt u ook contact opnemen met de afdeling Omgeving, tel. 0544-393535.

Hoe werkt de regeling?

Om de Starterslening te kunnen toepassen is het noodzakelijk dat de gemeente een bedrag stort in een ‘revolving fund' bij het SVn. Vanuit dit fonds verstrekt het SVN vervolgens de Starterslening:

De looptijd van de Starterslening bedraagt maximaal 30 jaar.
Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste 3 jaar 0%; ook is gedurende de eerste 3 jaar geen aflossing verschuldigd.
Na afloop van de eerste 3 jaar wordt het rentepercentage aangepast op het bij de verstrekking van de lening afgesproken rentepercentage, namelijk de SVn-rente van 15 jaar vast. Dit percentage staat vast t/m het 15e jaar, gerekend vanaf de ingangsdatum van de lening.
Na het 3e, 6e ,10e en 15e jaar kan door de starter een hertoets van het inkomen aangevraagd worden waaruit zal blijken of het inkomen voldoende is om de marktconforme rente en aflossing te kunnen betalen. Mocht blijken dat de financiële draagkracht onvoldoende is, dan worden de rente en aflossing aangepast aan het inkomen. Wanneer de marktconforme maandtermijn eenmaal is bereikt, is hertoetsing van het inkomen niet meer mogelijk.
Wanneer na 15 jaar blijkt dat het inkomen nog steeds ontoereikend is, dan blijft de op dat moment vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd. Aflossing vindt dan uitsluitend plaats bij verkoop van de woning of na 30 jaar.

Het fonds is een ‘revolving fund' dit wil zeggen dat de maandtermijn bestaande uit rente en aflossing of volledige aflossing van de lening steeds terug in het fonds worden gestort, waardoor het zichzelf in stand houdt.

Aflossing van de Starterslening
Aflossing van de Starterslening kan op meerdere manieren:

Het betalen van een maandtermijn bestaande uit rente en aflossing gedurende de looptijd van de lening.
Bij verkoop van de woning worden zowel de lening bij de bank als de Starterslening afgelost.
Na afloop van de eerste 15 jaar (de rentevastperiode van het SVN) is de starter vrij om een keuze te maken voor een andere hypotheekverstrekker zodat er één hypotheek bij dezelfde hypotheekverstrekker onder gebracht kan worden. Ook in dit geval wordt de Starterslening afgelost.
Vervroegde aflossing is altijd boetevrij toegestaan.

In alle gevallen komt het gehele bedrag van de Starterslening terug in het revolving fund bij SVn.

Zekerheden

De Starterslening wordt als tweede hypotheek aan de starter verstrekt. Voor zowel de eerste hypotheek bij de bank als voor deze tweede hypothecaire Starterslening moet Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verkregen worden. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan garant voor de betaling van rente en aflossing op zowel de Starterslening als de eerste hypotheek.

Om de Starterslening onder NHG te kunnen brengen, stelt het WEW een aantal voorwaarden aan de eerste hypotheek:

De eerste hypotheek moet een rentevast periode van minimaal 10 jaar hebben.
Zolang de Starterslening loopt mag de bank geen extra geld onder verband van de eerste hypotheek aan de koopstarter lenen.
Ook de eerste hypotheek moet onder NHG worden verstrekt.
De eerste hypotheek en de Starterslening mogen samen niet hoger zijn dan de door NHG genormeerde aankoopkosten van de woning.

Hoogte Revolving fund
Het is van tevoren niet aan te geven hoeveel leningen verstrekt zullen worden, ook is de hoogte van de leningen niet in te schatten. Om met het instrument Starterslening structureel een bijdrage te kunnen leveren aan het startersprobleem op de woningmarkt, is een bedrag van € 350.000,- in het Fonds gestort.

Wat zijn de uitgangspunten?

Doelgroep
Diegenen die zich voor het eerst op de koopwoningmarkt begeven. Corporatiewoningen vallen buiten de regeling en komen niet in aanmerking voor een Starterslening. Het feit dat iemand nu een huurwoning bewoont speelt geen rol. Wel is het van belang dat de lening uitsluitend van toepassing is op leningaanvragen van in Nederland woonachtige verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn. Verder is de lening uitsluitend bedoeld voor mensen die hun 1e woning kopen.

Woningcategorie
Zoals vermeld kan de Starterslening worden ingezet voor de aankoop van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. Woningen van de woningcorporatie vallen hier niet onder.
Aankoopkostengrens
Omdat de Starterslening uitsluitend betrekking heeft op starterswoningen is er een grens gesteld aan de maximale prijs van de woning en daarmee aan de maximale hypotheek: de aankoopkostengrens.
Om aan de Starterslening te kunnen deelnemen is de maximum prijs voor een starterswoning vastgesteld op € 170.000,- k.k./v.o.n.

De aankoopkostengrens wordt gevormd door de totale verwervingskosten van de woning: koopprijs + bijkomende kosten (zoals notaris kosten, afsluitprovisie e.d.). Zowel bij een bestaande woning als een nieuwbouwwoning moet een bijtelling van 8% worden gerekend voor bijkomende kosten (zoals notaris kosten, afsluitprovisie e.d.). Dit conform de normen van het NHG.
De verwervingskosten van een woning komen hiermee op € 183.600,-. Bijvoorbeeld: een woning van 169.600,- k.k./v.o.n. valt wel onder de Starterslening en een woning van 181.300,- k.k./v.o.n. niet.
De maximale Starterslening
Maximale hoogte van de Starterslening bedraagt 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 25.000,-.
Het rentepercentage van de starterslening
De starterslening heeft een rentevastperiode van 15 jaar. Bij de eerste inkomenstoets wordt de hoogte van de starterslening bepaald. Dit rentepercentage is gekoppeld aan het 15 jaar rentevastpercentage van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (het SVn).

Bovengenoemde uitgangspunten zijn verwerkt in de 'Verordening Starterslening SVn Oost Gelre' en in de daarbij behorende bijlagen ‘Uitvoeringsregels Starterslening Gemeente Oost Gelre' en de ‘Productspecificaties Starterslening Gemeente Oost Gelre'. Deze kunt u inzien onder Regelgeving.