Reactie college op de repositioning paper

Gemeente Zeist

Naar aanleiding van het verzoek van mevr. J. Bottema hierbij een korte reactie op het repositioning paper

d.d. 5 maart 2007.

Het reposition paper geeft op een overzichtelijke wijze argumenten aan over het Position paper woningbouwontwikkeling (en de Woonvisie). Het is te waarderen dat enkele oppositiepartijen op samenhangende wijze enkele punten naar voren brengen. Wij gaan daar graag op in.

2.1 :

• In de inleiding van het reposition paper wordt gesteld dat bouwen een gedegen visie vereist. Die visie heeft de Raad eerst in 2004 vastgesteld in het Ontwikkelingsprogramma “ Zeist, vandaag over morgen�? en deze visie is nu (gedeeltelijk) uitgewerkt in de Woonvisie 2006 - 2010. Het position paper is niets meer dan een overzicht van het beleidskader dat eerder door de gemeenteraad is vastgesteld aangevuld met de kaders die door de regio, provincie en rijk worden gehanteerd.
  
  De Woonvisie is feitelijk een verdere uitwerking van het Ontwikkelingsprogramma specifiek voor het beleidsveld Wonen. Uiteraard is het van belang om voortdurend de uitgangspunten en de doelstellingen te beoordelen.
  
  De invloed en de betrokkenheid van de burger is vastgelegd in de nota Samenspraak en Inspraak.

2.2:

• “Context en aansluiting bij nationaal beleid�?. De verwijzing naar de VROM rapporten is niet geheel correct. VROM constateert inderdaad een gebrek aan doorstroming. Maar VROM wijst in het rapport van juni 2006 “Ruimte geven, bescherming bieden�? daarnaast uitdrukkelijk aan dat �?Het beperken van de schaarste op de woningmarkt is een eerste voorwaarde voor een beter functionerende woningmarkt�?. (blz. 93).

Blad 1

23 maart 2007

• “Aansluiting bij provinciaal en BRU-beleid�?. Het Position paper sluit inderdaad aan op het provinciaal en regionaal beleid. Het Streekplan 2005 – 2015 spreekt over een woningbouwprogramma van totaal 73.600 woningen. Het eindrapport van de Commissie Onderzoek Bouwstagnatie geeft aan dat voor 10.000 tot 15.000 woningen extra locaties moeten worden gevonden.
  
  Het BRU (met de provincie) heeft met VROM afgesproken dat er in de regio Utrecht minimaal 23.695 woningen t/m 2009 worden gebouwd en nog eens 28.805 woningen van 2010 t/m 2014. In totaal 52.500 woningen.
  
  De cijfers m.b.t. het woningtekort worden in het reposition paper niet juist geïnterpreteerd. Het percentage van het woningtekort slaat op het totaal aantal gewenste woningen, niet op het aantal te bouwen woningen.
  

• “Hoofddoel niet zakken onder 60.000 inwoners�?: De doelstellingen zijn vastgesteld in het Ontwikkelingsprogramma “Vandaag, over morgen�?. Daarin wordt uitdrukkelijk gesproken over een periode van 15 jaren. Het belangrijkste provinciale plan is uiteraard het streekplan 2005 – 2015 en het regionale plan is het Regionaal Structuurplan 2005 -2015 waarvan binnenkort de Uitvoeringsafspraken door het AB van het BRU worden vastgesteld.
  
  Over het Stedelijk kerngebied heeft in de Raad van september 2005 besluitvorming plaatsgevonden om een ideeënschets over het Stedelijk Kerngebied te ontwikkelen (met name voor het Stadshart).
  
  De Raad heeft hiervoor een budget beschikbaar gesteld.

2.3:

• “Besluitvormingsproces�?. De Raad krijgt natuurlijk niet alleen de bestemmingsplannen en de Wijkvisie ter besluitvorming voorgelegd maar ook documenten als Woonvisie, Bouwvisie en Structuurplan, Beleidsnota over Actief Grondbeleid etc.
  
  De invloed van de burger is vastgelegd in de nota Samenspraak en Inspraak.
  

3.1:

• “Stagnatie in de woningbouw�?. VROM geeft uitdrukkelijk aan dat het bevorderen van voldoende aanbod noodzakelijk is. Zie citaat en verwijzing bij opmerking 2. In het landelijk coalitieakkoord is aangeven dat de wenselijke productie tussen 80.000 en 100.000 woningen per jaar ligt.
  

• “Er zijn te weinig starterswoningen�?. In theorie zijn er voldoende betaalbare woningen in Nederland. Als iedereen uit de woningvoorraad gehaald kan worden en de woningen volgens inkomensnormen opnieuw worden toegewezen, zou de huidige voorraad goedkope woningen in theorie voldoende zijn. De werkelijkheid is anders. De woningmarkt is in onze regio vastgelopen. Er is vrijwel geen doorstroming meer van huur naar koop. Voor de doorstroming zijn meer woningen nodig en met name ook niet te dure woningen. Daar zit voor een groot deel de bouwambitie van onze gemeente. Daar koerst de Woonvisie op.
  
  Het scheef wonen heeft te maken met allerlei factoren: woningaanbod van huur en koop, ontwikkelingen op de woningmarkt, huurprijzen, fiscale regelingen e.d. Zeist heeft een relatief “dure�? woningvoorraad (slechts 6 van de 34 buurten in Zeist hebben een gemiddelde WOZ-waarde onder € 180.000). Dat maakt de overgang van huur naar koop heel erg lastig. In Nederland is na WO II scheef wonen een steeds terugkerende discussie in de landelijke politiek. Mevr. Dekker heeft het opnieuw geprobeerd met haar voorstellen over huur-liberalisatie, maar het is opnieuw niet gelukt. De invloed van de gemeente op de bestrijding van scheef wonen is zeer marginaal. Alleen uitbreiding van de woningvoorraad kan daaraan een positieve wending geven. Intussen moeten er ook voor woningzoekenden in de laagste inkomensgroepen woningen worden gebouwd.
  

• “Groei van de bevolking�?. Zowel VROM als provincie gaan uit van enige groei van de bevolking in het komende decennium. Voor Zeist gaan we uit van stabilisatie van de bevolking maar wel met een toename van het aantal huishoudens.

3.2:

• “Groen-Rood discussie�?. Er is sprake van een onvolledig citaat: In het Streekplan (op pagina 126, als voetnoot bij tabel 9.2a): “1500 woningen in het kader van Hart van de Heuvelrugproject; hiervan hangen er nog 1100 “boven de markt�? en zijn nog niet aan een locatie toegewezen. Bij onvoldoende zekerheid over compenserende groene maatregelen wordt voor deze stedelijke ontwikkeling elders in het stadsgewest een locatie (of locaties) gezocht�?.
  
  De gemeente stelt een eigen woningbouwprogramma op en daar zijn de locaties Hart van Heuvelrug in opgenomen (vanaf 2010). Het College wil hiermee aangeven dat zij zich wil inzetten om deze locaties op een verantwoorde wijze te ontwikkelen. De realisering is nog niet zeker gesteld en zal de komende tijd moeten worden aangepakt.
  

• “BRU-prognose bevolkingsaantal Zeist�?. De BRU-cijfers uit de regionale woningmarktmonitor zijn inmiddels gecorrigeerd, de onderzoekers hebben een fout gemaakt (dient te zijn: 62.520 voor 2010 en 65.070 voor 2015). Wij verwijzen hierbij naar een bericht van het BRU met een correctie op de laatste woningmarktmonitor van het BRU:
  
  �?conclusie bevolkingsontwikkeling t.o.v. cijfers uit de monitor 2006:
  
  2010: 3402 lager
  
  2015: 1621 lager
  
  Interpretatie cijfers: Deze cijfers zijn mede gebaseerd op de voorraadontwikkeling als gevolg van de nieuwbouw- en sloopplanning van Zeist per 1-1-2006. Daarbij is nog geen rekening gehouden met evt. planuitval. We houden regionaal rekening met een gemiddelde planuitval van 30-40%. Dat betekent dat de werkelijke bevolkingstoename in de praktijk nog een stuk lager zal uitkomen dan deze gecorrigeerde cijfers�?.

3.3:

• “Wachtlijsten�?. In de Woonvisie is al aangeven hoeveel actief woningzoekenden er in Zeist zijn (par. 2.2.2, blz.23). Het aantal actief woningzoekenden stijgt: van 2096 (2005) naar 2236 (2006). De wachttijden voor eengezinswoningen zijn zeer fors in Zeist : tussen 10 tot 15 jaren wachttijden. Voor flatwoningen zijn ze lager. In 2005 waren er 617 woningen verhuurd, dat betekent dat 29% van de actief woningzoekenden daadwerkelijk in dat jaar een woning heeft betrokken.
  
  

• “Gezinsverdunning�?. In de Woonvisie wordt uitgegaan van een geleidelijke daling van de gemiddelde woningbezetting naar 2,0. Landelijk is het cijfer nu 2,3 en voor Zeist 2,2. Het proces van gezinsverdunning gaat door, zij het dat het tempo wel zal afnemen.
  
  

• “Gewenst bevolkingsaantal Zeist�?: zie ook “Vandaag, over morgen�?, 67.000 inwoners is uitdrukkelijk niet de doelstelling van de gemeente Zeist (zie ook reactie onder 10).
  
  

3.4:

• Doelstellingen van het Position Paper (en de Woonvisie) zijn:
  
  - stabilisatie van de bevolking met behoud van vitaliteit
  
  - aansluiting bij landelijk, provinciaal en regionaal beleid
  
  - focus op kwaliteit en verantwoorde rode ontwikkelingen
  
  - programma gericht op stimulering van doorstroming van huur naar koop
  
  - keuzevrijheid: meer mogelijkheden voor starters en middengroepen
  
  - stimuleren van de bouw van levensloopbestendige woningen
  
  - gebalanceerde ontwikkeling: zowel voor het binnenstedelijk als buitenstedelijk gebied (“beheerste

dynamiek�?)

- investeren in bestaand gebied door gerichte herstructurering.

Conclusie: De in het repositioning paper aangedragen gegevens zijn hiermee naar onze mening weerlegd, of op zijn minst genuanceerd. Overigens merken wij op dat de discussie over het te voeren beleid niet alleen gaat over feiten en cijfers, maar er is ook sprake van politieke keuzes.